창원지방법원 2025타경11509. 창원시 의창구 소답동 금강매화아파트 상가동의 1층 201호 근린생활시설입니다. 현황상 소답푸르넷학원으로 이용 중인 공간으로, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 상가 경매입니다. 소유자 정태주는 2012년 2월 10일 거래가액 28,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 9월 14일 반월,중앙새마을금고가 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
등기상 근저당권과 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다. 임차인 정명주의 전입신고일은 2020년 4월 3일로, 근저당권 설정일인 2022년 9월 14일보다 앞섭니다. 임차인에게 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 보증금 미반환액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 의안로56번길 31 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 내 상가 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 소답푸르넷학원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 201호 |
| 소유자 | 정태주 (2012.02.10. 소유권이전 · 거래가액 28,000,000원) |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 21,609,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 반월,중앙새마을금고 |
| 경매청구금액 | 97,706,268원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14. 을구 16번 근저당권 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 선순위 임차인 | 정명주 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 300,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차권은 인수 위험
말소기준은 2022년 9월 14일 반월,중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고 채무자는 김애리로, 등기상 소유자인 정태주와 다릅니다. 이후 2025년 5월 21일 임의경매개시결정 및 2025년 6월 5일 경남신용보증재단의 청구금액 50,000,000원 가압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원 인수가 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정명주 상가 201호 |
2020.04.03 | 30,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증금 인수 |
| 실제 임차인 | 정명주 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 상가 201호 |
| 전입신고 | 2020.04.03 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 2025.06.05. 배당요구 접수 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월차임 | 300,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 30,000,000원 |
정명주는 배당요구를 했지만, 제시된 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 임차인 배당이 0원입니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 그대로 매수인 인수액으로 계산됩니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 매수인이 보증금 반환의무에서 벗어나는 것은 아닙니다.
다만 상가임차인의 대항력은 단순 전입신고일 외에도 상가 인도·점유 및 사업자등록에 관한 확인이 중요합니다. 입찰 전 사업자등록의 신청일과 존속 상태, 실제 점유, 임대차계약 및 확정일자 원본을 확인해 최종 법률관계를 확정해야 합니다. 현재 금액 분석은 대항력 인정 및 전액 인수라는 보수적인 전제입니다.
낙찰가 21,609,000원 + 인수보증금 30,000,000원 = 실질취득 51,609,000원
이는 배당표상 임차인 배당 0원을 전제로 한 계산입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용은 별도입니다.③ 가격 분석 — 감정가 24% 낙찰과 실질취득은 다르다
감정가 90,000,000원에 대한 현재 최저가 비율은 24.01%입니다. 하지만 인수보증금까지 포함한 실질취득은 51,609,000원으로, 감정가 대비 부담 수준은 단순한 24.01%가 아닙니다. 더 중요한 것은 실제 거래되는 상가 시세가 확인되지 않았다는 점입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 21,609,000원 | 30,000,000원 | 51,609,000원 |
| 5회 유찰 가정 (16.81%) | 15,126,299원 | 30,000,000원 | 45,126,299원 |
| 6회 유찰 가정 (11.76%) | 10,588,409원 | 30,000,000원 | 40,588,409원 |
각 회차 실질취득은 최저매각가에 임차인 미배당 보증금 30,000,000원 전액을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높으면 취득 부담도 증가합니다. 제시된 회차별 배당계산은 임차인 배당이 모두 0원인 구조이므로, 보증금은 고정되지만 낙찰가에 따른 실질취득 총액은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 788,962원 |
| 임차인 정명주 · 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 1. 근저당 · 반월,중앙새마을금고 | 118,800,000원 | 20,820,038원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 168,800,000원 | 20,820,038원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 147,979,962원 |
근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 예상배당입니다. 채권자 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금은 서로 다른 항목입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 법원 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 4회 유찰 이후의 판단 — 저가 낙찰보다 환금성
이번 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%이지만, 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수요, 업종 적합성, 공실, 상가 접근성에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 특히 현재 학원으로 이용 중인 공간이므로 임차관계가 정리되기 전에는 매수인이 자유롭게 사용하는 데 제약이 생길 수 있습니다.
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 더 내려가지만, 현재 계산상 임차보증금 30,000,000원은 계속 인수됩니다. 따라서 낮아진 최저가만 강조하기보다 실질취득액과 실제 매매·임대 가능 가격을 비교해야 합니다. 상가 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상황에서 현재 가격이 싸거나 수익성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 소답초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 상가, 빌라 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 상가 201호는 근린생활시설로, 현황상 소답푸르넷학원으로 이용 중입니다. 감정평가에는 별도 기호의 공실도 기재돼 있으므로 이를 대상 상가 201호의 공실로 혼동해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 모르타르 위 페인팅 및 타일붙임, 창호는 새시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소방설비 및 주차장 등이 설치돼 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 대지권의 목적 토지는 북측 소로2류, 남측 소로1류와 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 창원향교 대성전 역사문화환경보존지역, 소답초등학교 및 살레시오성미유치원 관련 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 향후 업종 변경이나 시설 공사 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건축물 입구 주소 표지 차이는 별도로 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력과 상가 용도를 감안하면, 실질취득액에 상응하는 매매수요와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력. 정명주의 전입일이 근저당 설정일보다 빠릅니다. 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 보증금 인수. 예상 인수액 30,000,000원을 입찰자금과 별도로 반영하세요. 배당표상 임차인에게 배당이 없으므로 전액 인수 전제를 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 최저가 낙찰 시 51,609,000원입니다. 취득세, 관리비, 임차인 협의 및 기타 비용을 포함한 최종 자금계획을 별도로 수립하세요.
- 임차인의 배당 및 우선변제. 2025.06.05. 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자 및 우선변제권의 실제 인정 여부와 법원 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 명도·사용 가능성. 현황 학원 이용이 확인되므로, 낙찰 후 임차관계 정리 가능 여부와 인도 시점을 보수적으로 판단하세요.
- 주소 표지. 도로명주소 31과 현장 입구 표지 27의 차이를 확인하고, 대상 상가의 정확한 위치와 호실 표시를 대조하세요.
- 공동담보. 반월,중앙새마을금고 근저당권에는 상가동 2층 301호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권액과 공동담보 관계 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세·임대수익. 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매가격과 공실률, 업종 수요, 실제 월세 수준을 비교하세요. 현재 임차인의 월차임 300,000원이 매수 후에도 유지된다고 가정하면 안 됩니다.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 관련 세금, 추가 인수 가능 비용을 입찰 전에 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2,160만원이 취득원가는 아니다”
창원 금강매화아파트 상가 201호는 감정가 90,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 21,609,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 물건의 중요한 권리는 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 임차인 정명주의 보증금 30,000,000원입니다.
제시된 배당계산대로라면 임차인에게 돌아갈 배당금은 0원이고, 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 부담은 51,609,000원입니다. 후순위 근저당 관련 권리와 가압류의 매각 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 임차보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
또한 주거용 아파트가 아니라 현재 학원으로 이용되는 근린시설이며, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 시세와 환금성을 입증할 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기는 어렵습니다. 권리관계는 임차보증금 인수를 전제로 재검토하고, 가격 판단은 실제 상가 시세가 확인될 때까지 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 입찰가격이 아니라 인수보증금을 포함한 총부담과 상가의 실제 가치입니다.
