창원지방법원 2025타경11509. 창원시 의창구 소답동 금강매화아파트 상가동 1층 201호 근린시설입니다. 감정가 90,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 30,870,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기만 보고 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸하니 안전하다”고 끝낼 물건이 아닙니다. 임차인 정명주는 2020.04.03 전입했고, 말소기준인 반월,중앙새마을금고 근저당은 2022.09.14에 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 더 빠르며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
정명주의 보증금은 30,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 배당요구는 2025.06.05 했지만 우선변제권은 없고, 예상배당에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원입니다. 그 결과 현재 회차에서는 보증금 30,000,000원이 그대로 매수인 인수로 남습니다. 최저가 30,870,000원에 낙찰받더라도 실질적으로 부담하는 금액은 60,870,000원이므로, “감정가의 34%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 “소답푸르넷학원” |
| 소유자 | 정태주 (2012.02.10 소유권이전 · 거래가액 28,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월,중앙새마을금고 / 97,706,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 도로명주소 확인사항 | 의안로56번길 31 · 현황 건축물입구 표지는 27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준은 2022.09.14 반월,중앙새마을금고 근저당권 118,800,000원입니다. 이후 2025.05.21 임의경매개시결정과 2025.06.05 경남신용보증재단 가압류 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·농협은행·경남은행 등 근저당권은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정명주 | 상가201호 | 2020.04.03 | 30,000,000원 | 300,000원 | 2025.06.05 | 대항력 있음 우선변제 없음 30,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인의 보증금 30,000,000원은 채권자 배당액과 합산할 금액이 아니라, 현재 예상배당 구조상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액입니다. 따라서 법원에 내는 매각대금과 매수인이 인수하는 임차보증금을 분리해서 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 3,087만원 낙찰가가 실제 원가가 아니다
현재 최저매각가는 30,870,000원입니다. 여기에 매수인 인수 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득은 60,870,000원입니다. 실거래 비교 자료는 없으므로, 이 금액을 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 30,870,000원 | 30,000,000원 | 138,885,660원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,609,000원 | 30,000,000원 | 147,979,962원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 15,126,299원 | 30,000,000원 | 154,345,974원 |
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 인수 · 임차인 정명주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 반월,중앙새마을금고 | 118,800,000원 | 29,914,340원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 955,660원을 제외한 29,914,340원이 반월,중앙새마을금고에 배당되고, 경남신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 미배당액은 138,885,660원이며, 임차인 정명주의 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소답초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·상가·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로, 본건 1층 201호는 현황 “소답푸르넷학원”으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 건물이며 위생설비·급배수설비·소방설비·주차장이 시설돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 6필 1단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측 소로2류·남측 소로1류와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 주소 확인. 도로명주소는 의안로56번길 31로 조사됐으나 현황 건축물입구 표지는 27로 되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 분리 계산. 현재 최저가 30,870,000원 외에 임차보증금 30,000,000원 인수를 별도 자금으로 봐야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정리. 정명주는 대항력 있는 임차인으로 조사됐으므로 보증금 반환과 점유 이전 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 우선변제 없는 구조 확인. 배당요구는 했지만 예상배당상 임차인 배당액은 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 현황 영업 확인. 현재 “소답푸르넷학원”으로 이용 중이므로 실제 점유·영업 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주소 표기 대조. 도로명주소 31과 건축물입구 표지 27의 차이를 현장·공부와 대조해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 상가 임대료·공실·실제 거래가격을 확인하기 전에는 싸다고 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 중요한 3,000만원
이 물건의 첫인상은 감정가 90,000,000원에서 최저가 30,870,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 그러나 권리분석을 거치면 중심 숫자는 30,870,000원이 아니라 임차인 정명주의 보증금 30,000,000원입니다. 임차인은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 예상배당에서는 보증금이 변제되지 않아 전액 매수인 인수로 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 60,870,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수라는 큰 부담이 남고, 물건도 주거용이 아니라 근린시설입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위를 검증할 근거가 부족합니다. 최저가는 낮지만 권리·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근할 사건입니다.
