창원지방법원 2025타경20591. 현동715빌딩 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 사무실로, 매각물건명세서 비고에도 ‘사무실(상호: 드림 공인중개사 사무소)’로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 청솔도시개발주식회사이고, 등기상 말소기준권리는 2018.10.05 설정된 내서농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 창원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 상가·사무실은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐고 동일 조건의 실거래 비교값도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 18%라는 사실은 낙폭의 크기를 보여줄 뿐, 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20591 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 715 현동715빌딩 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실(상호: 드림 공인중개사 사무소) |
| 소유자 | 청솔도시개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 64,100,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 18% |
| 청구금액 | 3,277,304,579원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.05 내서농업협동조합 근저당권입니다. 2025.02.12 창원시 압류와 2025.05.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 276,000,000원이고, 현재 최저매각가 64,100,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 62,546,200원이 근저당권자에게 배당되며 213,453,800원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인이 중요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성도(상호:아람마트 현동점) | 본건1,2(101호,110호) 전부 | 2022.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강상진(상호:아람유통-식육점) | 본건 출입문 안쪽 좌측편 약 10평 | 2023.05.24 | 3,000 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정인균(상호:드림 공인중개사사무소) | 본건(103호) 전부 · 사무소 | 2023.11.10 | 1,000 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 한창산업개발(주)(대표자:김상민)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 103호) | 2021.06.04 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
조사된 전입일은 2021.06.04, 2022.04.05, 2023.05.24, 2023.11.10으로 모두 말소기준일 2018.10.05 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 기재가 있고, 특히 103호에는 정인균과 한창산업개발(주)에 관한 점유기재가 함께 존재합니다. 금전 인수 여부와 별개로 실제 점유 주체와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰을 ‘시세 할인’으로 오해하면 안 된다
감정가는 365,000,000원, 현재 최저매각가는 64,100,000원이고 6회 유찰 상태입니다. 현재 회차는 감정가 18%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없으므로 64,100,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,553,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 내서농업협동조합 | 276,000,000원 | 62,546,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 미배당액은 213,453,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 현동초등학교 동측 인근이며, 부근은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가에서는 대중교통사정을 양호 또는 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 호실이며, 외벽은 복합판넬 및 징크판넬 마감, 위생·급배수·E/V·소방·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m 포장도로, 남서측·남동측 약 10m 포장도로, 북서측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,249.9㎡, 지목은 주차장, 평지의 가로장방 형태이며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용. 감정평가상 103호는 사무실로 이용 중이며, 다른 호실 중에는 소매점과 공실도 확인돼 있습니다. 각호별 벽체구분 없이 일단의 상가로 이용 중인 부분도 기재돼 있어 현장 구획 확인이 중요합니다.
- 환금성. 6회 유찰이라는 결과 자체가 현재 가격대까지 반복적으로 낙찰이 성립되지 않았음을 보여줍니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 실제 점유자 확인. 정인균과 한창산업개발(주) 관련 기재, 사무실 이용상태를 현장에서 대조해 실제 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 감정평가에는 일부 상가가 각호별 벽체구분 없이 일단으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 103호의 실제 경계와 출입 형태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대차 원문 대조. 보증금 또는 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유기재가 있으므로 매각물건명세서와 상가건물임대차 현황서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교값 없이 감정가 365,000,000원 대비 최저가 64,100,000원이라는 낙폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 44,870,000원, 8회 유찰 시 31,408,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 내려갈수록 근저당 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가의 점유 및 이용상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건은 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.10.05 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 소멸하며, 조사된 전입도 모두 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 365,000,000원에서 최저가가 64,100,000원까지 내려왔고 6회 유찰됐지만, 이를 시세보다 저렴하다는 증거로 사용할 비교 실거래가 없습니다. 여기에 103호 점유기재가 겹치고 근린시설·사무실이라는 용도 특성도 있습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 낮지만, 가격·환금성·명도 확인은 보수적으로. 최저가의 낮은 숫자보다 현장 점유와 실제 시장가치를 확인하는 것이 우선입니다.
