88,883,000원
광주지방법원 2025타경340. 남악도휘에드가2차오피스텔 2층 205호로, 감정평가 당시 205호는 사무실, 205-1호는 공실로 이용 중입니다. 소유자 임남희는 2014.02.20 거래가 289,580,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 무안새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위 자체는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 유통서비스사업협동조합, 유한회사 성지농산, 코너스톤 주식회사, 주식회사 리치골드에셋 등이 등장하고, 별도로 명칭이 “사무실”로 기재된 점유관계도 있습니다. 이미 날짜가 확인되는 사업자등록·전입은 모두 2014.02.20 말소기준보다 뒤지만, 점유개시일과 보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 205호 사무실, 205-1호 공실 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상10층 · 2013.12.10 사용승인 |
| 소유자 | 임남희 (2014.02.20 거래가 289,580,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 88,883,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안새마을금고 / 369,255,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준은 2014.02.20 무안새마을금고 근저당권입니다. 2023.06.23 동운새마을금고 가압류, 2023.07.27 주식회사 리치골드에셋의 상가건물임차권, 2025.03.14 서울보증보험 가압류, 2025.03.31 임의경매개시결정, 2025.10.27 무안군 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 등기부상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 후순위와 미상 점유를 분리
| 임차인·점유자 | 범위 | 보증금 / 월세 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유통서비스사업협동조합 | 205호 | 미상 | 2022.02.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 성지농산 | 205호 | 미상 | 2022.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 코너스톤 주식회사 | 205호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 주식회사 리치골드에셋 | 206호 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2020.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사리치골드에셋 | 2층 205호 122.4300㎡ 중 61.215㎡ | 10,000,000원(206호와 합계금) | 사업자등록 2020.05.14 · 점유 2020.06.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
리치골드에셋 관련 보증금 10,000,000원은 등기부에 “206호와 합계금”으로 기재되어 있으므로 205호 임차권등기와 206호 현황조사 금액을 각각 더해 20,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 크지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 310,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 88,883,000원, 감정가의 28.67%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 71,106,400원, 그 다음은 56,885,120원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 88,883,000원 | 28.67% | 86,883,106원 | 794,408,554원 |
| 6회 유찰 시 | 71,106,400원 | 22.94% | 69,426,485원 | 811,865,175원 |
| 7회 유찰 시 | 56,885,120원 | 18.35% | 55,461,188원 | 825,830,472원 |
다만 이 사건에서 가격을 평가할 때는 감정가 할인율만 볼 수 없습니다. 동일 용도·인근 거래의 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 근거로 한 시세 검증이 제시되어 있지 않으므로, 88,883,000원이 시장가격보다 싸다고 단정하지 않습니다. 특히 근린시설·사무실 용도이고 이미 5회 유찰된 만큼, 반복 유찰 자체가 환금성과 수요를 다시 확인해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,999,894원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 240,000,000원 | 86,883,106원 |
| 2. 가압류 · 동운새마을금고 | 484,291,660원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 881,291,660원 중 86,883,106원이 채권자에게 배당되고, 794,408,554원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 계산상 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 오피스텔, 근린상가, 업무용빌딩이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 10차선 도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기 3대, 소화전·화재탐지·스프링클러와 기계식주차타워 185대 등이 설치되어 있습니다.
- 건물 상태. 2013.12.10 사용승인된 건물이며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 현재 이용이 사무실·공실이고 5회 유찰된 사건이므로, 감정가 할인폭만 보지 말고 실제 업무·상업용 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 코너스톤 주식회사 점유 확인. 점유개시일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록 및 실제 인도일을 확인해야 합니다.
- “사무실” 표기 점유 확인. 명의·점유개시일·보증금이 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 리치골드에셋 보증금 중복계산 금지. 10,000,000원은 등기부에 206호와 합계금으로 기재되어 있습니다.
- 205호·205-1호 구획 확인. 현황은 205호 사무실, 205-1호 공실로 분리 이용 중이며 임차권등기 범위는 122.4300㎡ 중 61.215㎡입니다.
- 미납 관리비. 2025.02 기준 205호 7,242,700원, 205-1호 6,283,310원이 기재되어 있습니다. 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가의 28.67%라는 숫자만으로 저가라 판단하지 말고 근린시설·사무실의 실제 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서와 사업자등록 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 5번 유찰됐나”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 강합니다. 310,000,000원 감정가가 88,883,000원까지 내려와 28.67% 수준입니다. 그러나 등기 권리의 깔끔함과 실제 점유 리스크는 분리해서 봐야 합니다. 말소기준 뒤의 등기권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 현장에는 복수 점유 주체가 있고 일부는 대항력 판단자료가 충분하지 않습니다. 여기에 205호·205-1호 분리 이용, 관리비 미납, 근린시설·사무실이라는 용도와 5회 유찰이 겹칩니다.
결론은 ‘가격은 싸다고 단정할 수 없고, 권리는 계산상 0원 인수지만 점유는 미확정’입니다. 최근 실거래로 시장가를 검증하고, 미상 점유자의 사업자등록·점유개시일·보증금을 확정해 승계 가능성을 지운 뒤에야 88,883,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
