광주지방법원 2025타경340. 대상은 남악도휘에드가2차오피스텔 2층 206호입니다. 감정가 383,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 109,814,000원입니다. 감정평가상 2층 205호 외 1개호 가운데 기호 가)는 사무실, 기호 나)는 공실로 이용 중이며, 주변은 오피스텔·근린상가·업무용빌딩이 혼재합니다.
등기부상 말소기준권리는 2014.02.20. 무안새마을금고 근저당권 306,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 실제 난도는 후순위 등기보다 임차 관련 기록의 중복과 미상 정보에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경340 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실·공실 |
| 소유자 | 임남희 · 2014.02.20. 소유권이전 · 거래가액 357,770,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 109,814,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 369,255,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준권리는 2014.02.20. 설정된 무안새마을금고 근저당권입니다. 2023.06.23. 동운새마을금고 가압류, 2023.07.27. 리치골드에셋 상가건물임차권, 2025.03.14. 서울보증보험 가압류, 2025.03.31. 무안새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.10.27. 무안군 압류는 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — ‘0원 인수’와 별개로 원본 확인이 필요
| 성명·법인 | 점유부분 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유통서비스사업협동조합 | 205호 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 유한회사 성지농산 | 205호 | 2022.10.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 코너스톤 주식회사 | 205호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 주식회사 리치골드에셋 | 206호 | 2020.05.14 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사리치골드에셋 | 상가건물 206호 전부 | 확정일자 2020.05.14 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 2023.07.27. 배당요구 |
| 리치골드 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
리치골드에셋의 등기된 상가건물임차권은 임대차계약일 2020.04.27., 사업자등록신청일 2020.05.14., 점유개시일 2020.06.01., 확정일자 2020.05.14.로 기재되어 있습니다. 모두 2014.02.20. 말소기준권리 이후의 시점입니다. 현황조사상 206호 기록 역시 2020.05.14.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,337,396원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 306,000,000원 | 107,476,604원 |
| 2. 가압류 · 동운새마을금고 | 484,291,660원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 947,291,660원에 대해 현재 회차 예상배당은 107,476,604원이며, 미배당은 839,815,056원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 가격 — 5회 유찰이지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 109,814,000원으로 감정가 383,000,000원의 28.67%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 87,851,200원, 7회 유찰 시 70,280,960원으로 제시되어 있습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근. 주변은 오피스텔·근린상가·업무용빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물이며 2013.12.10. 사용승인됐습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기 3대·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·기계식주차타워 185대가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 10차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 2,061.7㎡ · 공시지가 2,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 자연녹지지역·광로2류·중로2류·경관녹지에 접합니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 206호 리치골드에셋 기록과 205호 관련 현황조사 기록이 함께 존재합니다. 실제 점유범위와 명도 상대를 확인하세요.
- 대항력 미상 기록. 전입일·보증금이 확인되지 않은 코너스톤 주식회사 및 리치골드 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨두고 보완 확인이 필요합니다.
- 임차권등기. 리치골드에셋 상가건물임차권은 2023.07.27. 등기됐고 말소기준권리보다 후순위입니다. 임대차계약·사업자등록·점유개시·확정일자 원문을 함께 확인하세요.
- 미납관리비. 2025.02. 기준 미납관리비 9,947,000원이 기재되어 있습니다. 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공실·수익성. 현재 공실이라는 기재가 있으므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 반영한 수익성 검토가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔어도 현재 실거래·임대시세가 없으므로 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘임차 확인과 수익성’이 승부처
등기 순위만 보면 2014.02.20. 무안새마을금고 근저당이 기준이고, 그 뒤의 가압류·임차권·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사와 임차권등기, 매각물건명세서에 서로 다른 임차 관련 기록이 남아 있고, 일부는 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “후순위 등기는 정리되지만 임차 실체 확인은 반드시 필요한 유형”입니다.
가격은 감정가 383,000,000원에서 5회 유찰되어 109,814,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 여기에 2025.02. 기준 미납관리비 9,947,000원과 공실 기재까지 있으므로, 등기상 인수 0원만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 임차관계 원본 대조, 관리비 승계 범위, 실제 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
