울산지방법원 2025타경12236. 울산 울주군 언양읍 대승하이츠빌라 3층 302호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김대원이며 2008.08.12. 거래가액 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2014.01.09. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 108,000,000원입니다. 그 이전 근저당권·전세권 등은 이미 등기부상 말소됐고, 이후 하나은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 “권리가 깨끗하니 무조건 싸다”는 유형은 아닙니다. 최근 동일 면적 실거래는 2024.06. 151,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 98.0%입니다. 전체 실거래 평균 125,500,000원은 2021.12.의 100,000,000원 거래가 함께 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다. 최근 거래는 과거 거래보다 51.0% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12236 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 258-5 대승하이츠빌라 3층302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 언양읍 방천5길 13 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 84.905㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김대원 · 2008.08.12. 거래가액 90,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 10,576,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2014년 경남은행 근저당이 기준
1998년 한국주택은행 근저당권 195,000,000원·533,000,000원, 1999년 김혜란 전세권 35,000,000원, 2001년 유병만 전세권 35,000,000원, 2002년 농업협동조합중앙회 근저당권 650,000,000원, 2004년 울산축산업협동조합 근저당권 46,000,000원 등 오래된 선순위 흔적은 모두 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리관계에서는 2014.01.09. 경남은행 근저당권이 말소기준 역할을 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 98.0%
대승하이츠빌라는 19세대, 사용승인일은 1998.12.16.이며 비교 대상 전용면적은 84.905㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 84.91㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2021.12 | 84.91㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 125,500,000원 |
전체 평균만 놓고 보면 최저가 148,000,000원이 평균의 117.9%로 높습니다. 하지만 전체 평균에는 2021.12. 100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 151,000,000원이고, 현재 최저가는 그 기준의 98.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 +51.0%로, 데이터상 최근 거래가격이 과거보다 올라온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 임승률 | 10,576,383원 | 1,128,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 김동기 | 49,744,041원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 울산신용보증재단 | 46,550,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 334,600,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사경남은행 | 10,576,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 596,046,807원 중 예상 배당액은 145,128,000원, 미배당액은 450,918,807원입니다. 대금은 후순위 채권까지 모두 충족시키지 못하지만, 현재 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 계산상 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 450,918,807원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 480,104,407원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 503,431,767원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 및 토지자료 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 7층 건물 내 3층 302호입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 타일 및 세멘몰탈위 페인팅 마감, 샤시창호이며 위생·급배수, 도시가스, 화재경보기, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 단지는 2면이 소로한면에 접하고 있으며 내외부 가로망 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 세로장방 · 소로각지이며 공시지가는 714,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 거래성. 19세대 단지이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이어서 시세 표본은 넉넉하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.01.09. 을구 14번 경남은행 근저당권 108,000,000원을 기준으로 원본 등기 순위를 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 125,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 151,000,000원을 가격 판단의 주 기준으로 두는 편이 적절합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대이고 실거래 표본도 2건이므로 매도 시 거래 속도와 호가 괴리를 별도로 점검하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당액 450,918,807원이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 곧바로 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 괜찮지만, 가격 여유는 크지 않다
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2014년 경남은행 근저당권을 기준으로 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다. 반면 가격은 감정가 148,000,000원이 최신 실거래 151,000,000원의 98.0%여서 신건부터 크게 싸다고 볼 수준은 아닙니다. 더구나 동일 면적 실거래는 전체 2건, 최근 12개월 1건뿐입니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 보통, 점유 확인은 필수입니다.
