울산지방법원 2025타경12656. 울산 울주군 두서면 복안리 301의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 건물 ‘가’가 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 토지는 522㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 146,186,970원입니다.
등기부 흐름은 일반적인 근저당 실행형과 다릅니다. 근저당권은 확인되지 않고, 냉동냉장수산업협동조합이 백은경 명의 소유권이전의 사해행위취소를 거쳐 해당 이전등기를 말소시킨 뒤 류태순 명의 상태에서 강제경매를 개시했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 예상배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 복안리 301 · 울산광역시 울주군 두서면 복안음지길 34-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 건물 ‘가’ 단독주택 이용 |
| 현재 소유자 | 류태순 |
| 토지 | 522㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 146,186,970원 / 146,186,970원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 240,818,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2021.10.12 유병욱 명의로 소유권보존이 된 뒤 2023.11.08 류태순에게 소유권이 이전됐고, 2025.02.03 백은경 앞으로 다시 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 냉동냉장수산업협동조합이 사해행위취소를 피보전권리로 가처분을 한 뒤, 2025.10.13 그 가처분의 목적달성에 따라 가처분등기가 말소되고 백은경 명의 소유권이전등기도 사해행위취소를 원인으로 말소됐습니다.
그 이틀 뒤인 2025.10.15 냉동냉장수산업협동조합의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리가 말소기준입니다. 등기부상 근저당권은 없으며 현재 예상배당 구조에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
② 매각범위 — 제시외 건물이 핵심 변수
이 사건은 일괄매각이지만 모든 현존 건축물이 한꺼번에 넘어오는 구조는 아닙니다. 감정평가서의 지적·건물개황도·사진용지에 나타나는 제시외 건물 중 ‘ㄱ’은 매각에 포함되고, ‘ㄴ~ㄹ’은 매각에서 제외됩니다. 제외 건물에 대해서는 타인이 소유 및 점유한다는 권리신고서가 있습니다.
또한 건물 중 감정평가 명세표상 일련번호 ‘나’는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 반대로 토지상 일부 수목은 매각 및 평가에 포함됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물이 소재하는 점으로 인해 제한받는 가격으로 정해져 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 신건 최저가 146,186,970원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가와 최저가가 동일하고 아직 0회 유찰이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,186,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,846,618원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 240,818,797원 | 143,340,352원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 240,818,797원 중 143,340,352원이 배당되고 97,478,445원이 미배당으로 남는 예상입니다. 그러나 이 미배당액은 예상배당 구조상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,186,970원 | 143,340,352원 | 97,478,445원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,949,576원 | 114,512,282원 | 126,306,515원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,559,660원 | 91,475,586원 | 149,343,211원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 현황
- 주위환경. 울산광역시 울주군 두서면 복안리 ‘음지마을’ 내에 위치하며 주변은 단독주택·농경지·축사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 감정상 건물 ‘가’는 목조 및 블록조 스레트위 강판지붕 1층이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도시설·급배수시설·전기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 522㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로각지(가), 공시지가 169,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 관련 토지는 생산관리지역과 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 실측. 제시외 건물 ‘ㄱ’은 포함, ‘ㄴ~ㄹ’은 제외입니다. 현장에서 각각의 위치와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 타인 소유·점유 확인. 매각 제외 제시외 건물에 타인의 소유 및 점유 권리신고가 있으므로 출입·경계·사용관계를 확인해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 감정평가 명세표상 일련번호 ‘나’는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 임대·점유 현황 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 신건 최저가 146,186,970원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 현장가치와 주변 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는지’가 핵심
등기만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자가 현재 회차에서 97,478,445원을 배당받지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다.
그러나 현장 측면에서는 확인할 것이 많습니다. 제시외 건물 ‘ㄱ’만 포함되고 ‘ㄴ~ㄹ’은 제외되며, 제외 건물에는 타인 소유·점유 권리신고가 있습니다. 건물 ‘나’는 소재불명으로 평가에서도 제외됐습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 가격의 메리트를 숫자로 검증할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수 0원, 현장·매각범위는 반드시 실사”입니다.
