서울남부지방법원 2026타경61. 구로동 중앙유통단지상가 제다동 3층 3124호, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 조대연이며, 2010.11.18. 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.05.03. 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 276,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후 2024.04.08. 하나은행의 추가 근저당과 2026.03.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)화인일렉트로닉스,강태구가 3124호와 3125호를 점유하며 2009.11.20. 전입했고 보증금은 10,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2023.05.03. 말소기준보다 빨라 대항력이 인정되는 구조이고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3124호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 소유자 | 조대연 (2010.11.18. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 412,028,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
2000년 설정됐던 포스텍전자주식회사 근저당은 2012.06.05. 해지로 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현존 권리 중 기준이 되는 것은 2023.05.03. 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일은 2009.11.20.으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)화인일렉트로닉스,강태구 | 3124,3125호 | 2009.11.20 | 10,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증기관 승계 없음 |
제시된 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 각각 184,000,000원, 147,200,000원, 117,760,000원으로 모두 보증금 10,000,000원보다 큽니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 형태가 아니라, 각 회차의 낙찰가에 10,000,000원을 더하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 1.84억이 아니라 1.94억부터 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 184,000,000원 | 10,000,000원 | 194,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 147,200,000원 | 10,000,000원 | 157,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 10,000,000원 | 127,760,000원 |
현재 신건 기준 실질취득 194,000,000원은 감정가 184,000,000원의 105.4%입니다. 즉 최저매각가만 보면 감정가 100%이지만, 인수보증금까지 합친 매수인의 실제 부담은 감정가를 넘어갑니다. 가격 판단에서는 반드시 실질취득가를 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 인수. 임차인 (주)화인일렉트로닉스,강태구 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 180,624,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 미화이십사만달러 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 3번 근저당권의 채권최고액 276,000,000원 가운데 180,624,000원이 배당되고 95,376,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 을구 4번 근저당권은 채권최고액이 미화이십사만달러로 등기돼 있으나 배당 계산에서는 제외돼 있습니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당금에서 나가는 것이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구현고등학교 남측 인근 중앙유통단지 상가로, 주변은 노선상가지대이며 아파트·학교·공원·공장·주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물의 3층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 부정형 토지로 판매·업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,595,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·유통업무설비·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 3124호와 3125호 사이 벽체를 제거한 튼상가 상태는 별도 원상복구 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 낙찰가 184,000,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더한 194,000,000원이 기본 자금 기준입니다.
- 임차보증금 인수. (주)화인일렉트로닉스,강태구의 2009.11.20. 전입과 보증금 10,000,000원, 실제 점유·퇴거 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 튼상가 확인. 3124호와 3125호 사이 벽체 제거 상태, 원상복구 범위와 비용, 3125호와의 사용관계를 확인해야 합니다.
- 추가 근저당. 2024.04.08. 하나은행 근저당은 매각으로 소멸하지만 채권최고액이 미화이십사만달러로 등기돼 있으므로 실제 배당·채권관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 소유자 점유 사건이 아니라 임차인이 조사된 상가이므로 점유 이전 시점과 인도 조건을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수할 게 없다”
이 사건의 등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.05.03. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 것은 선순위 점유자의 보증금입니다. 2009.11.20. 전입한 (주)화인일렉트로닉스,강태구의 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 남기 때문에, 신건의 경제적 출발점은 최저가 184,000,000원이 아니라 194,000,000원입니다.
또한 3124호와 3125호가 벽체를 제거한 튼상가라는 물리적 변수도 있습니다. 원상복구 비용까지 확인하기 전에는 명목 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 물건은 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 튼상가 원상복구를 반드시 가격에 더해야 하는 사건입니다.
