서울남부지방법원 2026타경61. 이번 물건은 구로동 중앙유통단지상가 다동 3층 3124호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물이며, 하나은행이 신청한 임의경매입니다. 현재 소유자는 조대연이고, 말소기준권리는 2023년 5월 3일 설정된 하나은행 근저당권입니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 자체보다 말소기준권리보다 앞서 점유·전입한 것으로 조사된 임차인입니다. (주)화인일렉트로닉스, 강태구 명의의 임차 조사 내역에는 보증금 10,000,000원과 2009년 11월 20일 전입일이 기재되어 있습니다. 배당 추정상 우선변제권이 인정되지 않아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 상가 임대차의 대항력 요건과 보증금 귀속 범위는 원본 증빙으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

말소기준은 2023.05.03 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 276,000,000원입니다. 2024.04.08 설정된 하나은행의 추가 근저당권(채권최고액 미화 이십사만 달러)과 2026.03.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 포스텍전자주식회사의 근저당권은 2012.06.05 이미 말소되었습니다. 그러나 2009.11.20부터 전입한 것으로 조사된 임차인은 말소기준일보다 앞서므로 별도로 살펴봐야 합니다. 등기부상 담보권이 지워지는 것과 임차보증금 반환책임이 없어지는 것은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원 인수 위험

현황조사에 나타난 임차관계 1건입니다. 상가의 대항력은 점유와 사업자등록 등 법정 요건의 충족 여부에 따라 달라지므로, 전입일 기재와 대항력 판정의 근거를 반드시 대조해야 합니다.

이번 사건에서는 인수보증금이 현재 최저매각가보다 작기 때문에, 유찰이 진행될 경우 실질취득액도 내려가는 구조입니다. 다만 두 개 구분점포에 걸친 임대차라는 점에서 보증금 반환채무의 귀속 범위, 임차인의 실제 점유, 3125호와의 관계를 확인해야 합니다.

③ 회차별 실질취득과 미배당 — 할인율만 보면 안 된다

한 차례 유찰된 현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 인수보증금 10,000,000원을 함께 계산해야 합니다. 회차별 예상액은 다음과 같습니다.

실질취득은 각 회차의 최저매각가에 인수보증금 10,000,000원을 합산한 금액입니다. 취득세, 명도비, 원상복구비, 기타 거래비용은 포함되지 않습니다. 추가 유찰은 가정 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

예상 배당에서 집행비용 2,860,800원을 공제하면 하나은행의 선순위 근저당권에 144,339,200원이 배당됩니다. 채권최고액 276,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 131,660,800원입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

하나은행의 경매 신청 청구액은 412,028,820원으로, 배당표에서 사용한 을구 3번 근저당 채권최고액 276,000,000원과 구별됩니다. 후순위 외화 근저당의 채권액은 별도 환산하지 않았습니다. 이 표는 제공된 추정 배당순서에 따른 것으로 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로동 구현고등학교 남측 인근 중앙유통단지상가에 위치합니다. 주변은 노선상가지대로 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 근린시설로 분류되며 실제 판매시설로 이용 중입니다. 위생·급배수설비 및 전기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역 및 유통업무설비 관련 지역입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 여러 제한사항이 포함되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 대상 용도와 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 두 점포 사이 벽체 제거와 원상복구 문제는 별도로 남아 있습니다.
• 환금성. 상가의 매수 수요는 임대수익과 상권 상태에 민감합니다. 현재 임대료와 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 수익률 및 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ ‘튼상가’ — 이 사건의 물리적 핵심 위험

이번 매각대상은 3124호입니다. 그러나 현황조사상 임차 점유 부분은 3124호와 3125호로 나타나며, 하나은행 근저당권 역시 3125호를 공동담보로 표시하고 있습니다.

따라서 3124호만 취득할 경우에도 실제 사용공간과 법적 소유 범위가 일치하는지, 3125호의 소유자·낙찰자·점유자와 분리 사용이 가능한지, 벽체 복구 의무를 누가 부담하는지를 확인해야 합니다. 이 비용은 실질취득액 157,200,000원에 포함되어 있지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 원본 확인. 2009.11.20 전입일과 실제 점유, 상가 사업자등록 및 확정일자 등 법정 대항요건을 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 범위 확인. 10,000,000원이 3124호 단독 임대차보증금인지, 3125호와 공동으로 설정된 보증금인지 확인해야 합니다. 임대차계약서와 배당요구·배당관계를 대조하세요.
• 3125호와의 관계 확인. 공동담보와 공동점유가 있는 만큼, 3125호의 권리관계와 실제 구획 상태, 분리 사용의 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 벽체 복구 견적. 두 점포 사이 제거된 벽체의 원상복구 비용과 소방·설비·출입구 관련 문제를 현장에서 조사해야 합니다.
• 상가 시세 및 임대수익 확인. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 유사 점포의 최근 매매가, 임대료, 공실 및 관리비 부담을 조사해야 합니다.
• 입찰자금 계획. 현재 최저매각가 147,200,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더한 157,200,000원을 기본 취득부담으로 보고, 취득세·명도·복구비 등을 별도로 반영해야 합니다.
• 매각서류 재확인. 매각기일 2026.10.28 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아져도, 인수 부담은 사라지지 않는다”

이 사건은 감정가보다 낮은 가격에 나온 근린시설 경매이지만, 권리와 점유관계를 단순하게 보기 어렵습니다. 하나은행의 근저당권은 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 것으로 조사된 임차보증금 10,000,000원이 매수인에게 남을 수 있습니다.

현재 최저매각가 147,200,000원에 낙찰된다면 분석상 실질취득액은 157,200,000원입니다. 두 점포를 연결한 튼상가라는 점까지 고려하면 실제 지출은 추가될 수 있습니다. 최근 실거래가와 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 ‘입찰 신중·인수금 및 원상복구 확인 우선’입니다. 유찰로 감정가 대비 할인율이 커진 것은 사실이지만, 이 물건의 투자 판단은 낙찰가 자체보다 임차인 권리 확정, 3125호와의 구획 문제, 실제 사용 가능 상태 및 상가 수익성에 달려 있습니다.