서울남부지방법원 2026타경61. 구로동 중앙유통단지상가 제다동 3층 3125호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 조대연이고, 이 사건의 말소기준권리는 2023.05.03. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 (채권최고액 276,000,000원)입니다. 2024.04.08. 추가 설정된 하나은행 근저당과 2026.03.05. 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부 담보권이 아니라 임차인입니다. (주)화인일렉트로닉스,강태구는 3124호·3125호를 점유하며 2009.11.20. 전입신고한 것으로 조사됐고, 보증금은 10,000,000원입니다. 전입시점이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으며, 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수하지 못하는 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3125호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조대연 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 412,028,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 대항력 임차인은 남는다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)화인일렉트로닉스,강태구 | 3124,3125호 | 2009.11.20 | 10,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사상 직접 점유한 임차인입니다. 보증금 10,000,000원은 배당표에서 배당받는 금액이 아니라 낙찰자에게 별도로 넘어오는 부담입니다. 따라서 현재 최저가 175,000,000원에 낙찰될 경우 단순 매각대금 기준이 아니라 175,000,000원 + 10,000,000원 = 실질취득 185,000,000원으로 자금계획을 세워야 합니다.
② 가격 구조 — ‘1.75억 낙찰’이 아니라 ‘1.85억 취득’
신건 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 대항력 임차보증금 10,000,000원이 남기 때문에 현재 회차의 실질취득액은 185,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 175,000,000원 | 10,000,000원 | 185,000,000원 | 104,250,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 140,000,000원 | 10,000,000원 | 150,000,000원 | 138,760,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 112,000,000원 | 10,000,000원 | 122,000,000원 | 166,368,000원 |
유찰되면 매각대금은 내려가지만 인수보증금 10,000,000원은 그대로 남습니다. 즉 1회 유찰 시 실질취득은 150,000,000원, 2회 유찰 시에는 122,000,000원입니다. 시세·실거래 비교 근거가 없는 만큼, 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,250,000원 |
| 인수. 임차인 (주)화인일렉트로닉스,강태구 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 171,750,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 미화이십사만달러 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 을구 5번 하나은행 근저당에 배당되고, 해당 근저당 기준 미배당액은 104,250,000원입니다. 을구 6번 근저당은 채권최고액이 미화이십사만달러로 기재돼 있으나 현재 배당가능 잔액이 없어 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 주거용 아파트가 아닌 상가 물건으로 접근해야 합니다.
- 입지. 구로동 구현고등학교 남측 인근의 중앙유통단지 상가로, 주변에 아파트·학교·공원·공장·주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역, 유통업무설비에 해당하며 공시지가는 4,595,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·장애물제한표면구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 물리적 확인. 3124호와 3125호 사이 벽체가 제거된 튼상가 상태이므로, 구분건물별 원상복구 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰가 계산. 현재 회차는 최저가 175,000,000원에 인수보증금 10,000,000원을 더한 185,000,000원이 기본 부담입니다.
- 임차인 점유·보증금 확인. (주)화인일렉트로닉스,강태구의 실제 점유범위, 보증금 10,000,000원, 전입관계와 계약관계를 원본 서류 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 튼상가 원상복구. 3124호와 3125호 경계벽 복구가 필요한 경우 공사범위와 비용이 추가될 수 있습니다.
- 상가 환금성 점검. 판매시설인 만큼 동일 단지 내 실제 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해 매수가격 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 담보권의 미배당이 커져도 그 담보권은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차보증금 10,000,000원은 별도 승계 부담입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 담보권보다, 살아남는 1천만원을 보라”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 담보권이 정리되는 전형적인 임의경매처럼 보입니다. 그러나 2009.11.20.부터 점유한 임차인의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 남기 때문에 현재 회차의 실제 출발점은 175,000,000원이 아니라 185,000,000원입니다. 게다가 3124호와 3125호를 연결한 튼상가 상태의 원상복구 비용도 별도 확인이 필요합니다.
시세·실거래와 직접 비교할 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “낙찰가 + 임차보증금 인수 + 튼상가 복구 가능비용”을 한 묶음으로 보고 상가의 실제 수익성과 환금성에 맞춰 응찰가를 정하는 것입니다. 권리 일부는 소멸하지만, 부담은 0원이 아닙니다.
