서울남부지방법원 2026타경61. 서울 구로구 중앙유통단지상가 다동 3층 3125호의 임의경매 사건입니다. 등기부상 소유자는 조대연이고, 2023년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 은행은 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년에는 별도로 미화 240,000달러의 근저당권을 추가 설정했습니다. 두 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당권 자체가 아닙니다. 2009.11.20 전입신고 이력이 있는 임차 관계가 3124호와 3125호에 걸쳐 있다는 점입니다. 분석상 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 배당 예상에서도 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 것으로 처리했습니다. 다만 본건은 주거용이 아닌 상가이므로 상가임대차의 대항력 성립에 필요한 점유와 사업자등록 등의 요건은 별도로 확인해야 합니다. 전입신고일 하나만으로 법적인 대항력 성립을 최종 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1258 중앙유통단지상가 제다동 제3층 제3125호 도로명주소: 서울특별시 구로구 경인로53길 15 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(판매시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 판매시설로 이용 중 · 3124호와 연결된 튼상가 |
| 소유자 | 조대연 (2001.07.05 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 412,028,820원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.03 하나은행 근저당권 (채권최고액 276,000,000원) |
| 예상 인수보증금 | 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2023.05.03 설정된 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 6번 근저당권 및 2026.03.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행과 조흥은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리이므로 낙찰자가 별도로 인수할 대상이 아닙니다.
다만 근저당권 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞서 성립했다면, 매수인이 임대차관계를 승계하거나 미반환 보증금을 부담할 수 있습니다. 본건 예상배당에서는 임차보증금 10,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)화인일렉트로닉스, 강태구 | 3124호, 3125호 | 2009.11.20 | 10,000,000원 | 대항력 有(분석상) 우선변제 미확인 보증금 인수 예상 |
현황조사상 확인된 임차 관계 1건입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않았으며, 우선변제권이 없는 것으로 가정한 예상배당입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
그러나 상가임대차의 대항력은 전입신고뿐 아니라 실제 점유·사업자등록 등 관련 법적 요건을 확인해야 합니다. 입찰 전 임대차계약서, 사업자등록 관련 기록, 실제 점유 범위와 보증금 반환 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
이번 경매 대상은 3125호이므로 3124호의 소유관계와 이용권한, 출입 동선, 경계벽 복원 가능 여부를 함께 검토해야 합니다. 낙찰 후 분리 사용을 위해 공사가 필요하다면 그 비용은 실질취득액 외에 추가 부담이 될 수 있습니다.
② 실질취득액 — 1회 유찰이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 140,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 임차보증금 인수 예상액을 더하면 실질취득 부담은 150,000,000원입니다. 이는 원상복구비, 취득 관련 비용 및 기타 미확인 부담을 포함하지 않은 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 140,000,000원 | 10,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 112,000,000원 | 10,000,000원 | 122,000,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 89,600,000원 | 10,000,000원 | 99,600,000원 |
각 회차의 인수액 10,000,000원은 제시된 예상배당 시나리오를 따른 것입니다. 실제 낙찰가와 임차권 성립·소멸 여부에 따라 달라질 수 있으며, 위 실질취득액에는 복구비·세금·거래비용을 포함하지 않았습니다.
가격 판단의 기준은 최저가 140,000,000원이 아니라 적어도 실질취득 예상액 150,000,000원입니다. 여기에 튼상가의 복구비용과 점유 정리 비용까지 고려해야 실제 투자 부담을 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 인수 · 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 276,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 미화 240,000달러(채권최고액) | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 매각되는 경우 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 하나은행 을구 5번 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 해당 근저당권의 채권최고액 276,000,000원을 기준으로 하면 138,760,000원의 미배당이 발생합니다.
별도의 을구 6번 근저당권은 미화 240,000달러를 채권최고액으로 하므로 위 원화 배당 계산에는 반영하지 않았습니다. 또한 신청채권자의 청구액 412,028,820원은 을구 5번 근저당권의 채권최고액과 다릅니다. 따라서 위 미배당액은 전체 청구채권의 최종 부족액을 의미하지 않습니다.
예상배당은 집행비용과 제시된 채권최고액을 이용한 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·배당순위·당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수 예상액으로 별도 계산합니다.
회차별 채권 회수와 인수액
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰) | 137,240,000원 | 138,760,000원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 | 109,632,000원 | 166,368,000원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 | 87,587,200원 | 188,412,800원 | 10,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 구로동 소재 구현고등학교 남측 인근의 중앙유통단지 상가입니다. 주변은 노선상가지대로서 아파트, 학교, 공원, 공장, 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 판매시설입니다. 위생·급배수·전기설비 등이 있으며, 외벽은 외장타일, 내부는 인테리어와 데코타일 마감입니다.
- 토지. 준공업지역으로 토지이용상황은 상업용입니다. 부정형의 평탄한 토지이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 도로와 연결됩니다. 공시지가 기준액은 4,595,000원/㎡입니다.
- 규제. 유통업무설비, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 표시도 있으나, 적용 대상과 본건 판매시설의 해당 여부는 구분해 확인해야 합니다.
- 건축 및 이용. 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 3124호와 3125호의 벽체 제거 및 원상복구 문제는 별도 검토 대상입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 상가의 매도 가능성과 가격은 임대수익, 공실, 점포 위치, 독립 출입 가능 여부 등에 좌우됩니다. 특히 연결 사용 중인 점포를 분리해야 한다면 매수층과 이용 방식에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 법적 대항력 확인. 현황조사상 전입신고는 2009.11.20로 확인됩니다. 상가에 필요한 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 실제 영업관계를 확인하고 선순위 임차권 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 보증금 인수액 확인. 예상 인수액은 10,000,000원입니다. 실제 반환 여부와 계약관계, 배당요구 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 3124호 소유·점유관계. 임차인은 3124호와 3125호를 함께 사용하는 것으로 조사됐습니다. 인접 호실의 소유자와 점유 권원, 점포 분리 후 독립 이용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 벽체 원상복구. 일시적으로 제거된 구분건물 사이 벽체의 복구 범위, 공사 가능성, 관리단 동의 필요 여부 및 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심 입찰. 현재 최저가 140,000,000원과 예상 인수보증금 10,000,000원을 합하면 150,000,000원입니다. 취득 관련 비용과 복구비를 추가로 고려해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 같은 상가동과 유사 층·면적 점포의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 및 관리비를 비교해 투자 가치를 판단해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담과 현 점유자의 인도 조건을 확인해야 합니다. 상가의 영업시설 철거 문제도 함께 점검해야 합니다.
- 공동담보 및 채권 확인. 하나은행 근저당권에 3124호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 범위, 실제 채권잔액, 외화 근저당권 및 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장 등을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 실질취득액, 할인율보다 권리·구조”
이 물건은 감정가 175,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 140,000,000원으로 내려온 근린시설입니다. 등기부의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사에서 확인된 선순위 임차 관계와 10,000,000원 보증금 인수 예상액은 별도로 고려해야 합니다.
현재 최저가 기준 실질취득 예상액은 150,000,000원입니다. 여기에 3124호와 3125호의 연결 사용으로 인한 원상복구비, 임차인의 정확한 법적 지위, 점포의 독립적 이용 가능성까지 검토해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세와 수익성이 확정되지 않은 상태에서 감정가 대비 20% 할인만을 근거로 가격 매력을 부여하기는 어렵습니다.
결론은 입찰 전 확인이 우선인 조건부 검토 물건입니다. 근저당권 말소는 비교적 명확하지만 임차보증금 인수 가능성과 튼상가의 구조적 문제가 남아 있습니다. 인수액과 복구 부담을 포함한 총취득원가를 확정하고, 실제 상가 거래가격 및 임대수익과 비교한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.
