수원지방법원 2025타경1393. 화성시 남양읍 남양리 1009-1 제1동 2층 1201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김재은이고, 2018.09.06 소유권을 이전받은 당일 신한은행 앞으로 채권최고액 630,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 의정부서부새마을금고·서울보증보험·국민은행의 가압류가 이어졌고, 2025.06.30 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다. 다만 신한은행 근저당은 공동담보로 설정된 권리이므로 실제 채권잔액과 배당결과는 공동담보 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1393 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1 1동 2층1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제1201호 · 사용승인일 2017.08.08 |
| 소유자 | 김재은 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 327,436,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 설정된 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2018.09.06 김재은에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2024.04.03 의정부서부새마을금고 가압류 555,253,220원, 2024.10.02 서울보증보험 가압류 39,757,080원, 2024.11.05 국민은행 가압류 302,807,575원 및 2025.06.30 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필자 | 2024.04.16 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미화 | 2023.12.12 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2018.09.06인데 정미화의 전입은 2023.12.12, 이필자의 전입은 2024.04.16입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 218,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 218,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차 기준 실질취득은 218,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원으로 내려가며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 현재 확인되는 동일 단지 실거래 비교값만으로 감정가 218,000,000원의 시세 적정성을 단정하기 어렵습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 응찰 전 동일 지역·유사 면적 다세대의 최신 실거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 630,000,000원 | 214,148,000원 |
| 3. 가압류 · 의정부서부새마을금고 | 555,253,220원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,757,080원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 302,807,575원 | 0원 |
| 6. 갑구 10-1번 가압류 변경 | 37,919,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,565,737,505원, 총 예상배당은 214,148,000원, 미배당은 1,351,589,505원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.08.08입니다.
- 주위환경. 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 1,379.0㎡이며 완경사 토지입니다.
- 공시지가. 335,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 미파라디자인하우스(1009-1)는 총 14세대입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이필자·정미화 모두 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의를 위해 보증금 원문을 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 공동담보 채권잔액 확인. 신한은행 근저당은 공동담보이므로 실제 잔존채권과 공동담보 해지·배당 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 218,000,000원을 최신 동일·유사 다세대 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명이 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 일정과 협의 비용을 보수적으로 잡으세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매각대금 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 따로 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.06 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이필자·정미화도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인 2명이 있다는 점, 신한은행 근저당이 공동담보라는 점, 총 14세대 규모 다세대라는 점은 입찰 전 추가 확인이 필요한 요소입니다. 무엇보다 현재 218,000,000원이 실제 시세 대비 저렴한지는 최신 실거래를 확인하기 전까지 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 신건에서 서두르기보다 원본 권리문서와 실거래를 대조해 응찰가를 정하는 물건입니다.
