수원지방법원 2025타경1393. 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 제1동 제2층 제1201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김재은이며, 2018년 소유권을 취득하면서 신한은행 앞으로 채권최고액 630,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 의정부서부새마을금고·서울보증보험·국민은행 등의 가압류가 이어졌고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구금액은 327,436,616원입니다.
권리의 중심은 비교적 명확합니다. 2018.09.06. 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건을 단순한 무인수 물건으로만 평가하기는 어렵습니다. 이필자·정미화 등 2명의 임차인이 신고되어 있으며, 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문입니다. 등기상 채권 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별도로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1 제1동 제2층 제1201호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 하나문길29번길 3 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 건물 사용승인 | 2017.08.08 |
| 소유자 | 김재은 (2018.09.06. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 신한은행 / 327,436,616원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.06. 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 630,000,000원 |
| 신고 임차인 | 이필자 · 정미화 (2명) |
| 매수인 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 2018.09.06. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 의정부서부새마을금고, 서울보증보험, 국민은행 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 앞서 등기된 신탁은 이미 말소됐습니다.
특히 2025.07.21. 접수된 서울보증보험 가압류 변경등기는 기존 갑구 10번 가압류의 청구금액을 일부 해제에 따라 39,757,080원에서 37,919,630원으로 변경한 사항입니다. 서로 독립된 두 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 2명
이 물건에서는 이필자와 정미화, 2명의 임차인이 확인됩니다. 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인으로 분류되어 있습니다. 두 사람 모두 배당요구를 신청했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필자 | 2024.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.05 |
| 정미화 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.21 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 두 임차인 모두 2018.09.06. 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
즉, 법률상 인수보증금이 산정되지 않는다는 것과 명도가 쉽다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 보증금 미회수 가능성이 있는 임차인이 실제 점유 중이라면 협의가 지연될 수 있으므로, 임대차관계의 정확한 확인을 선행해야 합니다.
③ 가격 분석 — 30% 할인, 하지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저가는 감정가 218,000,000원의 70%인 152,600,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 명목상 가격은 내려왔지만, 동일하거나 유사한 다세대주택의 신뢰할 만한 실거래 비교가격을 확인하지 못했습니다. 따라서 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 산정 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 100% | — | — |
| 현재 1회 유찰 | 152,600,000원 | 70% | 0원 | 152,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 106,820,000원 | 49% | 0원 | 106,820,000원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 34.3% | 0원 | 74,774,000원 |
각 회차의 실질취득 추정액은 해당 최저가에 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라는 가정하의 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·수리비·체납 관리비 등 부대비용은 포함되지 않았습니다. 이후 회차의 가격은 실제 유찰이 발생하는 경우의 가정이며, 향후 매각가격이나 매각기일을 확정하는 것은 아닙니다.
단지명은 미파라디자인하우스(1009-1)로 확인되며, 단지 규모는 14세대입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 집계된 매각률은 0.0%입니다. 다만 집계 기간과 표본 규모가 명확하지 않으므로 이를 전체 시장의 낙찰 가능성으로 일반화할 수는 없습니다. 실제 매각사례와 유사 물건의 거래가격을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,936,400원을 차감하면 신한은행 근저당권에 149,663,600원이 배당되는 구조입니다. 이 시뮬레이션에서는 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,936,400원 |
| 1. 신한은행 근저당권 | 630,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 의정부서부새마을금고 가압류 | 555,253,220원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 37,919,630원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 302,807,575원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
서울보증보험 채권액은 2025.07.21. 변경등기의 37,919,630원을 반영하였으며, 변경 전 청구액을 별개의 채권으로 합산하지 않았습니다. 신한은행 630,000,000원은 실제 채무액이 아닌 채권최고액입니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 최우선변제·당해세·실제 피담보채무액 등은 확정되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물도면상 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다. 2017.08.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 본 호실은 4층 건물의 2층에 위치합니다.
- 설비. 기본적인 난방·위생·급배수 설비와 소화전 및 승강기설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 주변 환경. 다세대주택과 소규모 공장, 전·답, 임야 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다. 다만 위치 설명과 등기상 주소가 서로 다른 지명을 포함하므로 정확한 입지 확인이 필요합니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 토지의 형상은 사다리형, 지형은 완경사로 기재되어 있습니다. 공시지가는 335,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항표상 북측 및 동측으로 약 5m 내외 포장도로와 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 충분한 비교거래 없이 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 실체 확인. 이필자·정미화의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다. 두 임차인이 각각 어떤 공간을 점유하는지도 점검 대상입니다.
- 대항력 원본 대조. 두 사람의 전입일이 모두 2018.09.06. 말소기준 이후인지 주민등록 관련 서류와 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다. 별도 인수조건의 기재 여부도 검토해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제. 이필자는 2025.09.05., 정미화는 2025.08.21. 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당자격과 순위, 최우선변제 가능성은 원본 서류로 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행의 근저당권 채권최고액 630,000,000원이 공동담보로 설정되어 있으므로, 공동담보목록과 채무잔액을 대조해야 합니다.
- 가압류 변경등기. 서울보증보험의 2025.07.21. 청구금액 변경은 별도 신규 가압류가 아닙니다. 변경 전후 금액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰을 예상하지 말고, 인근 유사 연식·규모·층·면적의 다세대주택 실거래를 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 확인. 남양읍 남양리 소재 물건과 마도면 쌍송리 관련 위치 설명의 불일치를 반드시 대조해야 합니다. 제1201호와 감정 대상 기호의 대응관계도 점검해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 법률상 인수액이 0원으로 산정되더라도 임차인 인도 협의가 지연될 수 있습니다. 명도 관련 비용과 소요 기간을 입찰가격 산정에 반영해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 공용관리비, 실제 내부 상태, 누수·균열·수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건. 2026.10.27. 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 최저매각가격, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 최신 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 낙찰가”는 다르다
수원지방법원 2025타경1393은 등기상 말소기준이 명확하고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 임차인 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 확인되어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리의 선후관계 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 실제로는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인 2명이 신고되어 있습니다. 임대차와 점유관계가 정리되지 않았다면 낙찰 후 인도 과정에서 예상하지 못한 지연이나 비용이 발생할 수 있습니다.
또한 감정가 218,000,000원에서 최저가 152,600,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 문제와 감정평가 위치 설명의 불일치까지 고려하면, 현재는 신중한 검증이 필요한 단계입니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 임차·명도·시세·감정 대상 확인은 보류’입니다. 현재 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다. 임대차관계와 감정평가 대상이 명확해지고, 최근 실거래가격을 통해 실질취득액의 경쟁력이 확인된 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
