수원지방법원 2025타경1393. 화성시 남양읍 남양리 1009-1, 2동 3층 2302호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재은이고, 2018.09.06 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 주식회사신한은행 채권최고액 630,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 가압류들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인이 없는 물건은 아닙니다. 정미화는 2023.12.12, 이필자는 2024.04.16 전입했고 각각 배당요구도 했습니다. 하지만 두 전입일 모두 2018.09.06 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1 2동 3층2302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제3층 제2302호 · 사용승인일 2017.08.08 |
| 소유자 | 김재은 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 327,436,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.09.06 신한은행 근저당입니다. 이후 의정부서부새마을금고·서울보증보험·국민은행·롯데카드·삼성카드의 가압류와 2025.06.30 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기상 이미 말소된 2017년 신탁과 일부 가압류도 확인됩니다. 따라서 현재 권리순위에서 낙찰자에게 승계되는 등기상 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미화 | 2023.12.12 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이필자 | 2024.04.16 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 현재 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 220,000,000원입니다. 확인되는 단지명은 ‘미파라디자인하우스(1009-1)’, 총 14세대, 사용승인일은 2017.08.08입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 220,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 630,000,000원 | 216,120,000원 |
| 3. 가압류 · 의정부서부새마을금고 | 555,253,220원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,757,080원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 302,807,575원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,373,850원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,276,332원 | 0원 |
| 8. 갑구 10-1번 변경 가압류 | 37,919,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 1,363,267,687원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제2302호입니다. 사용승인일은 2017.08.08입니다.
- 주위환경. 다세대주택·소규모 공장·전·답·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 난방·위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 335,000원/㎡, 토지면적은 1,379.0㎡입니다. 북측 및 동측으로 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정미화·이필자 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당순위 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 서울보증보험 변경등기. 39,757,080원 가압류가 일부해제로 37,919,630원으로 변경된 내역이 있어 최종 채권액을 확인하세요.
- 시세 확인. 신건 최저가 220,000,000원과 비교할 동일 면적 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 실제 응찰 전 별도 실거래 대조가 필요합니다.
- 감정서 위치 확인. 등기·사건 소재지와 감정요항의 위치 설명이 다르므로 제2302호 해당 감정기호를 원문으로 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 임차인 2명이 조사됐으므로 낙찰 이후 점유·인도 일정과 배당 진행상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2018.09.06 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 두 임차인은 대항력이 없고, 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 신건 최저가가 220,000,000원이지만 이를 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상, 감정요항 위치 설명과 사건 소재지의 차이도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 자료 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
