수원지방법원 2025타경1393. 화성시 남양읍 남양리 소재 제2동 3층 2302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재은이며, 2018년 9월 6일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 630,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 경매에서 후순위 등기권리의 소멸 여부를 가르는 말소기준권리입니다.
이후 의정부서부새마을금고, 서울보증보험, 국민은행, 롯데카드, 삼성카드 등의 가압류가 이어졌습니다. 하지만 이들은 모두 말소기준보다 늦게 설정된 권리입니다. 등기상 권리만 놓고 보면 매각으로 정리될 구조입니다. 문제는 점유와 시세입니다. 후순위 전입자라도 실제 임대차 내용이 불명확하면 명도와 배당 절차를 확인해야 하고, 주변 거래 가격을 확인하지 못하면 154,000,000원이 투자상 적정한 가격인지 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1 제2동 제3층 제2302호 |
| 등기상 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 하나문길29번길 3 |
| 건물 종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2017.08.08 |
| 건물명 / 규모 | 미파라디자인하우스(1009-1) · 14세대 |
| 소유자 | 김재은 (2018.09.06 소유권이전) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 154,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.09.06 신한은행 근저당권 · 채권최고액 630,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 327,436,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.05 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸 전망
핵심은 2018.09.06 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 의정부서부새마을금고의 앞선 가압류와 농협은행 가압류는 이미 해제·말소됐으며, 생보부동산신탁 관련 신탁등기도 2018년에 말소됐습니다.
서울보증보험의 가압류는 최초 39,757,080원으로 기재됐다가 2025.07.21 일부해제에 따른 변경으로 37,919,630원이 기재됐습니다. 이는 기존 가압류의 변경사항이지 별도의 새로운 채권이라고 볼 수 없습니다. 배당채권을 집계할 때 중복으로 더하지 않는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입 2명, 보증금 확인 필요
확인된 실제 임차인·전입자는 이필자, 정미화 총 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2018.09.06 이후에 전입했습니다. 전입일에 따른 권리순위 판단에서는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위입니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 명확하지 않아 우선변제와 명도 문제는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이필자 | 2024.04.16 배당요구 접수 2025.09.05 | 미상 | 없음전입일 기준 후순위 | 미확인확정일자 미상 | 아님 |
| 정미화 | 2023.12.12 배당요구 접수 2025.08.21 | 미상 | 없음전입일 기준 후순위 | 미확인확정일자 미상 | 아님 |
대항력 표시는 말소기준일과 확인된 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 점유 개시, 임대차계약, 확정일자, 소액임차인 해당 여부까지 모두 확정했다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인은 미검증
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 1회 유찰되어 154,000,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다. 낙찰가가 이 금액이고 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는, 취득세·명도비·미납관리비 등 부대비용을 제외한 추정 실질취득액도 154,000,000원입니다.
그러나 가격 판단에서 비교해야 할 대상은 감정가만이 아닙니다. 최근 거래된 유사 다세대주택의 실제 매매가격과 비교해야 합니다. 이 건물의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 실거래가, 최근 가격 추세를 확인하기 어려우므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 220,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 154,000,000원 | 감정가의 70% |
| 추정 실질취득액 | 154,000,000원 | 인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 미판정 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 현재 거래수준 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 방향 미판정 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 154,000,000원 낙찰 가정)
현재 최저매각가로 매각될 경우 집행비용 추정액 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 가압류 채권자들에게 배당되는 금액은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 630,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 의정부서부새마을금고 | 555,253,220원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 39,757,080원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 302,807,575원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 7,373,850원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 6,276,332원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 변경기재기존 갑구 10번의 일부해제 변경, 별도 채권 아님 | 37,919,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 서울보증보험의 변경기재는 기존 채권과 중복 합산하지 않아야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
현재는 한 차례 유찰된 상태로 감정가의 70%가 최저가입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 금액과 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 각 시나리오 모두 제시된 권리·배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰감정가 70% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 1,428,343,687원 | 0원 |
| 2회 유찰 시감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 1,473,896,887원 | 0원 |
| 3회 유찰 시감정가 34.3% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 1,505,685,967원 | 0원 |
추가 유찰은 확정된 일정이 아니라 가격 시나리오입니다. 실제 회차 진행과 매각조건은 법원 공고를 따라야 합니다. 미배당액은 변경등기 중복 집계 가능성을 포함한 시뮬레이션 수치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 건물 구성. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다세대주택으로 2017.08.08 사용승인됐습니다. 난방·급배수·위생·소화전·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 주변 환경. 감정요항에는 다세대주택, 소규모 공장, 전·답, 임야 등이 혼재하고 주위환경이 보통인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항의 위치 설명과 본건 주소가 달라 현장 일치 여부 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 평가됐습니다. 대중교통 여건은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 토지 조건. 계획관리지역, 지목 대, 공시지가 335,000원/㎡입니다. 완경사지에 조성된 토지이며 북측 및 동측 약 5m 내외 포장도로 접면이 기재돼 있습니다.
- 건축 관련. 감정요항상 공부와의 차이는 해당 없음이고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 건축물대장과 현황은 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 미파라디자인하우스(1009-1)는 14세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 건물의 비교 가능한 실거래가 충분히 확인되지 않아 매각 소요기간과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이필자·정미화 각각의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 배당요구 및 최우선변제. 이필자는 2025.09.05, 정미화는 2025.08.21 배당요구가 접수됐습니다. 실제 우선변제 요건과 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준·공동담보. 신한은행의 2018.09.06 근저당권과 공동담보 관계, 실제 배당채권액을 확인하세요. 채권최고액 630,000,000원은 개별 호실의 확정 채무잔액과 다릅니다.
- 가압류 변경기재. 서울보증보험의 최초 청구금액 39,757,080원과 변경금액 37,919,630원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 주소·감정내역 일치. 남양읍 남양리 소재지와 마도면 쌍송리 위치 설명의 불일치를 확인하고, 제2동 제2302호에 해당하는 감정평가서·도면·건축물대장을 대조하세요.
- 실거래 기반 가격 검증. 같은 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 면적·층·준공연도 차이를 비교해야 합니다. 검증 전에는 감정가의 70%를 저가매수 근거로 삼지 마세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 이사협의 가능성, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 소멸”과 “안전한 가격”은 별개다
수원지방법원 2025타경1393은 권리순위 자체가 복잡하게 얽힌 선순위 보증금 인수형 경매로 보이지는 않습니다. 신한은행의 2018년 근저당권을 기준으로 이후 가압류가 소멸하는 구조이며, 확인된 두 임차인도 모두 후순위 전입자입니다. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
그럼에도 즉시 입찰하기 좋은 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 미확인이고, 최근 실거래를 통한 가격 적정성도 검증되지 않았습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수에 더해 감정요항의 소재지 설명도 점검이 필요합니다. 채권자 미배당액이 크다는 사실보다 중요한 것은 실제 점유·인수 관계와 적정 매입가격을 검증하는 일입니다.
결론은 조건부 검토. 등기상 후순위 소멸 전망은 긍정적이지만, 임차인 관계와 최근 시세, 대상 건물의 감정내역 일치 여부가 확인되기 전에는 최저가 154,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리순위는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 아직 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
