수원지방법원 2025타경56017. 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 방 3개·거실·주방·식당·욕실 2개 등을 갖춘 단독주택입니다. 2001.02.17 사용승인된 연와조 단층 건물이며, 토지면적은 519.0㎡입니다.

표면적으로는 유찰에 따른 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 등기부 근저당보다 앞서 전입한 임차인이 존재합니다. 김소옥은 2009.03.27 전입했고, 말소기준인 구성농업협동조합 근저당권은 2012.10.10 설정됐습니다. 임차인의 대항력이 인정되는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가만으로 매입가격이나 투자수익을 판단하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금이 변수

등기부상 매각으로 소멸하는 권리의 기준점은 2012.10.10 접수된 을구 4번 구성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 토지 및 다른 건물을 포함한 공동담보로 설정됐습니다. 이후 설정된 을구 8번 근저당권 182,000,000원, 갑구 4번 가압류 43,113,615원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

과거의 2006년·2009년 근저당권과 2020년·2022년 설정된 근저당 관련 권리는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 소유자인 이누리는 2024.10.17 상속을 원인으로 2025.04.23 소유권이전등기를 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 인수액이 확인되기 전에는 총매입가도 미확정

실제 확인된 임차인은 김소옥 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다. 보증금 액수와 배당순위가 확정되지 않은 상황에서는 배당 후 매수인에게 승계될 금액도 계산할 수 없습니다.

• 보증금 확인. 김소옥의 임대차계약서, 보증금 총액, 증액 내역 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 전입일과 확정일자는 서로 다른 판단요소입니다. 우선변제권의 성립과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 2025.06.23 배당요구 사실이 있으나 실제 배당액과 미배당 보증금은 별도로 판단해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 임차인의 점유 부분과 이용관계를 확인해야 합니다. 보증금 및 임차 부분을 확인하지 않은 상태에서 명도비용을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 723,658,000원 가정)

집행비용 9,636,580원을 차감하고 구성농업협동조합의 선순위 근저당에 714,021,420원을 배당하는 채권 중심의 단순 추정입니다. 채권 미배당액은 231,092,195원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 김소옥의 실제 배당관계는 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표는 최종 배당표 또는 매수인 인수액 확정표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별개

⑤ 시세·입지·환금성 — 낙찰가 할인율보다 실질취득 기준

이 물건의 가격 판단에는 실질취득금액과 실제 거래 가능한 시세를 함께 검토해야 합니다. 감정가는 1,033,797,840원, 현재 최저매각가는 723,658,000원이지만, 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저평가 또는 고평가 여부를 판단하기 어렵습니다. 감정가에서 70%로 낮아졌다는 사실은 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 언동중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로 인근으로 교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2001.02.17 사용승인된 연와조 단층 건물로, 외벽 연와조 노출쌓기, 실내 벽지·타일 및 마루 마감, 이중창, 일반적인 위생·난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 519.0㎡, 지목 대. 토지 이용상황은 단독이며 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 관련됩니다. 개별공시지가는 1,179,000원/㎡입니다.
• 접근도로. 감정평가상 남동측 왕복 4차선, 북측 및 북동측 왕복 2차선 도로와 접합니다. 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)로 표시돼 현장 및 도면 대조가 필요합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소하천구역(언동천)에 저촉됩니다. 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등도 확인됩니다.
• 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물의 포함 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택 이용상태의 건물과 토지 일괄매각으로, 일반적인 아파트와 동일한 방식의 시세평가에는 한계가 있습니다. 최근 실거래, 건물 상태, 토지 활용 가능성 및 규제가 가격 판단에 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최우선 — 김소옥 임차보증금. 보증금 액수, 계약관계, 확정일자, 점유 범위, 우선변제권 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 미배당 보증금이 인수되는지를 확인하기 전에는 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
• 배당표 검증. 현재 추정 배당은 김소옥 임차보증금을 반영하지 않았습니다. 선순위 임차인 배당 여부에 따라 구성농업협동조합의 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 구성농업협동조합의 근저당에는 언남동 토지뿐 아니라 상하동 소재 다른 건물도 공동담보로 기재돼 있습니다. 다른 담보의 배당·변제 및 피담보채무 관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상 건물·토지와 제시외 건물의 위치·면적·이용현황을 매각목록 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래허가구역, 소하천구역 저촉, 자연녹지지역 및 기타 행위 제한이 취득·이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
• 건물 상태. 사용승인 이후 경과한 건물로서 지붕·외벽·누수·설비 상태 및 유지보수 비용을 현장에서 확인하세요.
• 시세 산정. 최근 거래사례와 토지의 실제 이용가능성을 비교하고, 임차보증금 승계 가능액까지 반영한 실질취득원가로 가격을 판단하세요.
• 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “7.24억 낙찰가보다 인수보증금이 먼저다”

이 사건은 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 등기부상 구조보다 말소기준권리 이전에 전입한 임차인 김소옥의 보증금이 더 중요한 물건입니다. 감정가 1,033,797,840원에서 1회 유찰돼 최저가가 723,658,000원으로 낮아졌어도, 인수할 보증금이 확인되지 않는다면 실질적으로 얼마에 취득하는지 알 수 없습니다.

아울러 단독주택 이용상태의 건물과 519.0㎡ 토지가 일괄매각되고, 제시외 건물과 토지 규제까지 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세를 확정할 수 없는 상황에서 최저가 할인율에 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 현재 결론은 보류입니다. 임차보증금, 예상배당, 실제 인수액, 토지·건물 현황을 확인해 실질취득금액을 산정한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.