수원지방법원 2025타경56017. 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 현황은 방3·거실·주방·식당·욕실2 등을 갖춘 단독주택입니다. 토지면적은 519.0㎡이고, 건물은 2001.02.17. 사용승인된 연와조 경사슬라브 위 기와지붕 단층 건입니다. 현재 소유자는 이누리이며 2024.10.17. 상속을 원인으로 2025.04.23. 소유권이 이전됐습니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2012.10.10. 설정된 구성농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2023년 구성농업협동조합 근저당 182,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 가압류 43,113,615원은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 김소옥의 전입일이 말소기준보다 3년 이상 빠른 2009.03.27.이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 148-1 · 경기도 용인시 기흥구 구성로 169-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(방3·거실·주방·식당·욕실2 등) |
| 토지 | 519.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 1,179,000원/㎡ |
| 건물 | 2001.02.17. 사용승인 · 연와조 경사슬라브 위 기와지붕 단층 |
| 소유자 | 이누리 (2024.10.17. 상속, 2025.04.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,033,797,840원 / 1,033,797,840원 (신건) |
| 청구액 | 818,233,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유관계는 단순하지 않다
과거 2006년 구성농업협동조합 근저당 210,000,000원, 2009년 한국스탠다드차타드제일은행 근저당 286,800,000원, 2020년 이영은 근저당 60,000,000원, 2022년 최정웅 근저당 45,000,000원 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2012.10.10. 을구 4번 근저당입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소옥 | 2009.03.27 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 있는 사건이 아니므로 실제 임차인은 김소옥 1명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 확인되는 자료만으로 우선변제 범위와 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,033,797,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,737,978원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 구성농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 구성농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 구성농업협동조합 | 43,113,615원 | 43,113,615원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,946,247원 |
현재 배당표는 채권자 청구 945,113,615원이 전액 배당되고 75,946,247원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김소옥의 보증금 역시 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 리스크는 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,033,797,840원 | 945,113,615원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 827,038,272원 | 816,367,889원 | 128,745,726원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 661,630,617원 | 652,614,311원 | 292,499,304원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 언동중학교 남서측 인근. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로 인근으로 교통사정은 무난합니다.
- 현황. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 식당, 욕실2 등이 확인됩니다.
- 도로. 왕복 4차선 포장도로와 남동측으로, 왕복 2차선 포장도로와 북측 및 북동측으로 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 소하천구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 519.0㎡, 공시지가 1,179,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소옥 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 말소기준보다 빠른 전입. 2009.03.27. 전입은 2012.10.10. 말소기준보다 선행하므로 단순 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.06.23.이지만, 배당요구 자체만으로 미배당 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각범위와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 혼재 확인. 사건상 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정상 이용은 단독주택이므로 공부·현황·인허가 상태를 함께 확인하세요.
- 유찰가만으로 가격 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 겉으로만 보면 구성농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 전형적인 임의경매입니다. 현재 신건 가격 1,033,797,840원에서는 배당표상 채권이 모두 변제되고 소유자에게도 75,946,247원이 남습니다. 그러나 2009.03.27. 전입한 김소옥의 보증금이 확인되지 않는다는 한 가지 사실이 권리분석 난도를 크게 높입니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸은 명확하지만, 매수인 인수는 아직 확정 불가”입니다. 현재 표에 표시된 인수 0원은 확인된 채권 구조만 반영한 값일 뿐이며, 선순위 점유자의 보증금과 확정일자가 밝혀지기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 입찰 판단은 유찰 여부가 아니라 임대차 원본 확인에서 시작해야 합니다.
