수원지방법원 2025타경56017. 용인시 기흥구 상하동 지석마을 진흥더루벤스 102동 1302호입니다. 소유자는 이누리이며, 2024년 10월 17일 상속을 원인으로 2025년 4월 23일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2012년 10월 10일 설정된 구성농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 2009년 3월 27일 전입한 김소옥입니다. 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구는 접수됐으나 실제 배당액과 인수될 금액은 확인되지 않았습니다. 근저당권이 말소된다는 사실과 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 659 지석마을 진흥더루벤스 102동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로746번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 시세 비교 면적 | 전용 152.47㎡대 |
| 단지 | 용인상하진흥더루벤스1단지 · 200세대 · 2008.12.31 준공 |
| 소유자 | 이누리 · 상속에 따른 소유권이전등기(2025.04.23) |
| 감정가 | 519,000,000원 |
| 최저매각가 | 363,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구성농업협동조합 |
| 청구금액 | 818,233,294원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 김소옥 · 선순위 전입 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 미배당 임차보증금 인수 가능 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 다르다
등기부상 말소기준권리는 2012.10.10 구성농업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.03 같은 금융기관이 설정한 후순위 근저당권 182,000,000원, 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸합니다. 기존 농업협동조합중앙회 근저당권과 이영은·최정웅 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
그러나 임차인 김소옥의 전입일은 2009.03.27로 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 조사됐고 배당요구도 접수됐습니다. 보증금과 우선변제권의 세부 요건이 확인되지 않았으므로 매각으로 임차관계가 종료되는지, 어느 범위의 보증금을 인수하는지 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소옥 | 2009.03.27 | 미상 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 | 신청 2025.06.23 |
실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 김소옥은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 확정일자 및 보증금 정보가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액은 판단을 유보해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면상 큰 할인, 실질취득은 미확정
용인상하진흥더루벤스1단지 동일 면적대 152.47㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 537,666,666원이며, 가격 판단에 우선 적용할 최근 12개월 평균은 538,000,000원(8건)입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 152.47㎡ | 1층 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 152.47㎡ | 6층 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 152.47㎡ | 3층 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 152.47㎡ | 7층 | 515,000,000원 |
| 2025.09 | 152.47㎡ | 9층 | 599,000,000원 |
| 2025.09 | 152.47㎡ | 9층 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 152.47㎡ | 16층 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 152.47㎡ | 7층 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 152.47㎡ | 14층 | 528,000,000원 |
| 2025.06 | 152.47㎡ | 6층 | 515,000,000원 |
| 2025.04 | 152.47㎡ | 12층 | 525,000,000원 |
| 2025.03 | 152.47㎡ | 15층 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.47㎡대 | 8건 | 538,000,000원 |
최저매각가 363,300,000원은 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 최신 거래는 2026.06의 490,000,000원이며, 최저가보다 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 +0.2%로, 제시된 지표상 뚜렷한 하락 추세는 확인되지 않습니다.
그렇지만 이는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 결과입니다. 김소옥의 미배당 보증금을 인수한다면 실제 취득 부담은 달라집니다. 시세 대비 실제 할인 여부는 보증금 인수액을 반영한 실질취득금액으로 다시 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,886,200원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 구성농업협동조합 | 720,000,000원 | 357,413,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 구성농업협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 구성농업협동조합 | 43,113,615원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 945,113,615원 | 357,413,800원 |
| 채권자 미배당 | — | 587,699,815원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 선순위 임차인의 보증금·우선변제 가능액 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 배당 여부에 따라 금융기관의 실제 배당과 미배당 금액이 달라질 수 있습니다.
추정상 구성농업협동조합의 선순위 근저당에 357,413,800원이 배당되며 후순위 근저당과 가압류는 배당이 없습니다. 채권자 미배당액은 587,699,815원입니다. 다만 이는 담보채권의 미회수액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 매수인 인수 위험의 핵심은 별도로 확인해야 할 임차보증금입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 363,300,000원 | 357,413,800원 | 587,699,815원 |
| 2회 유찰 (49%) | 254,309,999원 | 249,949,659원 | 695,163,956원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 178,016,999원 | 174,724,761원 | 770,388,854원 |
회차가 진행될수록 최저가는 낮아지고 금융기관의 미배당액은 증가합니다. 근저당권 미배당액은 원칙적으로 말소될 담보권에 관한 것이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지·거래 자료 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 상하동 지석마을 진흥더루벤스 소재. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로 인근으로 교통 여건이 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 용인상하진흥더루벤스1단지 200세대, 2008.12.31 준공으로 파악됩니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 정보가 확인됩니다. 감정 기재와 토지 규제 정보에 차이가 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 분포. 동일 평형 거래가격은 490,000,000원부터 600,000,000원까지 분포합니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 경매 거래 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 개별 사건의 적정 낙찰가를 보장하는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 동일 평형의 실거래 표본은 확인되지만 개별 호수의 매각 가능가격은 층·향·내부 상태·점유관계와 시장 상황에 따라 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김소옥 임대차 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 임대차 목적 부분, 현재 점유 여부 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 2009.03.27 전입과 2012.10.10 말소기준권리의 선후관계, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내용을 대조하세요.
- 매수인 인수액 산정. 김소옥의 보증금 중 실제 배당받지 못하고 매수인이 인수할 금액을 확인한 뒤 입찰금액과 합산하세요.
- 파산선고 확인. 2025.09.30 등기된 파산선고와 경매절차·배당·점유 인도에 미치는 영향을 관련 법원 서류로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 구성농업협동조합 근저당권에 기재된 언남동 소재 토지·건물 공동담보와 채권관계, 배당 영향을 확인하세요.
- 감정서 원본 대조. 아파트 사건과 단독주택 이용상태 기재의 불일치, 사용승인일, 전유면적 및 토지이용계획을 확인하세요.
- 실거래 재검토. 최근 12개월 평균 538,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 기준으로 실질취득금액을 비교하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 절차 및 미납 공용관리비 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “67.5%라고 해서 67.5%에 사는 것은 아니다”
이 물건의 겉모습은 상당히 매력적입니다. 감정가 519,000,000원의 아파트가 363,300,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 538,000,000원입니다. 일반적인 가격 비교라면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다.
하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 2009.03.27 전입한 김소옥의 선순위 대항력과 보증금 미상입니다. 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 경우 실제 부담액은 낙찰가보다 커지며, 경우에 따라 최근 시세를 초과할 수도 있습니다. 등기부의 파산선고와 감정 이용상태 불일치도 추가 확인이 필요합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소되는 근저당권과 가압류 자체보다, 선순위 임차인의 실제 보증금·배당·인수 여부가 수익성을 좌우합니다. 이를 확인한 후에야 최저매각가 363,300,000원이 실제로 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다.
