수원지방법원 2025타경56017. 용인시 기흥구 상하동 지석마을 진흥더루벤스 102동 13층 1302호, 사건 용도는 아파트입니다. 현재 소유자는 이누리이고, 2024.10.17 상속을 원인으로 2025.04.23 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매의 말소기준은 2012.10.10 설정된 구성농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 2023.08.03 구성농업협동조합 근저당권 182,000,000원과 2025.05.30 가압류 43,113,615원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 김소옥의 전입일은 2009.03.27로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.06.23 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판정해야 하며, 배당으로 소진되지 않는 보증금이 있다면 그 범위가 매수인 인수로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 659 지석마을 진흥더루벤스 102동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 152.4654㎡ · 102동 13층 1302호 |
| 소유자 | 이누리 · 2024.10.17 상속 · 2025.04.23 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 519,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구성농업협동조합 / 818,233,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
말소기준권리는 2012.10.10 구성농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2023.08.03 근저당권, 2025.05.19 임의경매개시결정, 2025.05.30 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김소옥의 전입일 2009.03.27은 이보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 단순히 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “실제 인수도 0원”이라고 확정하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소옥 | 2009.03.27 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
김소옥은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가 519,000,000원 + 배당 후 남는 임차보증금 인수액의 구조로 봐야 하며, 현재는 그 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동일 단지 용인상하진흥더루벤스1단지, 동일면적 152.47㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 537,666,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 8건 평균 538,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 519,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%입니다. 다만 최신 거래는 2026.06 490,000,000원이므로, 신건 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 표현할 수준은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 152.47㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 152.47㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 152.47㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 152.47㎡ | 7 | 515,000,000원 |
| 2025.09 | 152.47㎡ | 9 | 599,000,000원 |
| 2025.09 | 152.47㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 152.47㎡ | 16 | 600,000,000원 |
| 2025.07 | 152.47㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 152.47㎡ | 14 | 528,000,000원 |
| 2025.06 | 152.47㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2025.04 | 152.47㎡ | 12 | 525,000,000원 |
| 2025.03 | 152.47㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.47㎡ | 8건 | 538,000,000원 |
최근 12개월 평균과 이전 거래 흐름의 차이는 0.2%입니다. 전체 평균 537,666,666원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최신 실거래 490,000,000원이 최저가 519,000,000원보다 낮습니다. 더구나 임차인 인수액이 확인되지 않았으므로 가격 할인만으로 이 사건에 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 519,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,590,000원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 720,000,000원 | 511,410,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 구성농업협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 구성농업협동조합 | 43,113,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 채권자 총 청구액 945,113,615원 중 511,410,000원이 배당되고 433,703,615원이 미배당입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다. 김소옥의 보증금 및 배당 범위가 확인되면 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 519,000,000원 | 511,410,000원 | 433,703,615원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 415,200,000원 | 408,648,000원 | 536,465,615원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 332,160,000원 | 326,709,760원 | 618,403,855원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (사건·단지·감정요항표 기준)
- 단지. 용인상하진흥더루벤스1단지, 총 200세대, 준공일 2008.12.31입니다.
- 교통. 감정요항표에는 차량 접근이 용이하고 시내 간선도로 인근으로 교통사정이 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함된 것으로 정리돼 있습니다.
- 공시지가. 2,617,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 동일면적 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 8건입니다. 거래가격은 490,000,000원부터 600,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소옥 보증금 확인. 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 통해 보증금과 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.06.23이지만 확정일자가 미상이므로 실제 배당 범위가 확정되지 않았습니다.
- 실질취득액 재산정. 임차인 미배당 인수액이 확인된 뒤 최저가 519,000,000원에 더해 최근 12개월 평균 538,000,000원 및 최신 거래 490,000,000원과 비교해야 합니다.
- 파산선고 절차 확인. 2025.08.20 수원회생법원의 파산선고가 2025.09.30 등기돼 있으므로 경매 진행과 관련한 절차 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 감정평가 대상 특정. 감정요항표의 언남동·단독주택 문구와 사건 주소·아파트 용도가 상충하므로 원본 감정평가서에서 대상물건 특정 여부를 대조해야 합니다.
- 등기부 최신본 대조. 2026.09.05 발급된 등기사항과 매각기일 2026.09.16 사이의 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 96.5%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 최저가는 519,000,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 538,000,000원의 96.5%입니다. 숫자 하나만 보면 할인처럼 보일 수 있습니다. 그러나 최신 거래는 490,000,000원이고, 무엇보다 말소기준 2012.10.10보다 앞선 2009.03.27 전입자 김소옥의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만 선순위 가능 임차인의 인수 범위가 열려 있고, 감정요항표 일부 문구도 사건 주소·용도와 상충합니다. 임차보증금 확인 전 응찰가 판단 보류. 권리확인이 끝난 뒤에야 519,000,000원이 실제로 어느 수준의 가격인지 판단할 수 있습니다.
