169,600,000원
서울동부지방법원 2024타경447. 서울 광진구 중곡동 평강오피스텔 2층 203호입니다. 감정가 212,000,000원에서 현재 최저매각가는 169,600,000원으로 내려와 있습니다. 등기상 소유자는 조선자이며, 계산상 말소기준권리는 2022.01.28 설정된 박규리 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 염건화 근저당권 95,000,000원, 윤한솔 가압류 250,000,000원, 오종상 가압류 300,000,000원·200,000,000원·100,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 끝내면 안 됩니다. 203호 점유자로 조사된 뉴평강종합건설(주)의 전입일은 2021.12.14로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 인수될 보증금도 산정할 수 없습니다. 따라서 배당모형의 매수인 인수 0원은 임차보증금까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 2층203호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 기호 1-4 근린생활시설, 기호 5-9 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 1,770,733,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 말소기준 | 2022.01.28 을구 2번 근저당권 · 박규리 · 채권최고액 50,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 등기는 재확인
2020.12.29 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 3,556,800,000원은 등기상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 2024.09.23에는 해당 근저당권과 연계된 주식회사뉴로드에셋대부로의 근저당권 이전, 구룡포수산업협동조합의 근질권 3,556,800,000원, 김민아의 질권 설정이 함께 나타납니다. 현재 배당계산은 2022.01.28 박규리 근저당권을 말소기준으로 잡고 있으므로, 입찰 전에는 을구 1번 계열 권리의 실제 말소·부기등기 관계를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 — 203호의 선순위 가능성이 핵심
| 점유자 | 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 뉴평강종합건설(주) | 203호 | 사무실 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 지티파트너스 주식회사 | 301호 | 사무실 | 2022.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 와이케이앤파트너스 주식회사 | 303호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 우채현 | 702호 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 2024.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정화 | 802호 | 미상 | 2023.04.03 | 미상 | 2024.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍세진 | 803호 | 미상 | 2022.06.27 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예진 | 902호 | 미상 | 2021.05.28 | 미상 | 2024.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 사무실 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘80%라 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 212,000,000원의 80%인 169,600,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 203호 점유자의 보증금이 미상이라 실제 인수금이 발생하면 실질취득액은 낙찰가보다 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박규리 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 염건화 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 21,425,600원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 995,000,000원 중 166,425,600원이 배당되고 828,574,400원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 대항력 가능·미상 점유자의 보증금도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 서측 인근이며, 오피스텔·지하철역·각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 5·7호선 군자역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정상 기호 1-4는 근린생활시설, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2020.12.16입니다. 승강기·개별난방·급배수·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 138.2㎡, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 보증금 확인. 뉴평강종합건설(주)의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능 금액부터 확정해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 재조사. 와이케이앤파트너스 주식회사와 사무실·점포 기재는 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 을구 1번 계열 재대조. 2020.12.29 구룡포수산업협동조합 근저당권은 이미 말소로 표시되지만 2024.09.23 이전·근질권·질권 등기가 함께 존재합니다.
- 유치권 취하서 확인. 이서구의 131,352,947원 유치권은 2025.01.16 취하됐으므로 취하서와 배제신청서 원본을 대조하세요.
- 가격 상한은 인수금 확인 후. 실거래 시세가 없고 보증금도 미상이라 최저가 169,600,000원만으로 투자수익성을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인보다 인수금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 212,000,000원에서 최저가 169,600,000원까지 내려왔고, 2024.07.31 신고됐던 유치권 131,352,947원도 2025.01.16 취하됐습니다. 그러나 203호 점유자인 뉴평강종합건설(주)의 2021.12.14 전입은 말소기준 2022.01.28보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 사건 내 다른 점유정보에도 선순위 가능 또는 전입일 미상 항목이 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 80%라는 사실이 아니라, 낙찰자가 실제로 얼마를 떠안을 수 있는지를 먼저 확정하는 것입니다. 배당모형상 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론내릴 수 없고, 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 유치권은 해소, 후순위 권리는 소멸 예정, 그러나 임차·점유 인수금은 미확정. 이 상태에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
