서울동부지방법원 2024타경447. 광진구 중곡동 평강오피스텔 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)이 혼재하고 있으며, 본건 주소는 301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 규모이고 사용승인일은 2020.12.16입니다. 현재 최저매각가는 감정가 158,000,000원에서 내려온 126,400,000원입니다.
겉으로는 2회 유찰에 따른 가격 하락이 먼저 보이지만, 권리분석의 중심은 따로 있습니다. 등기와 임차내역상 301호에는 지티파트너스주식회사가 확인되고, 임대차계약일 2022.06.29, 점유개시일 2022.07.01, 사업자등록신청일 2022.10.19, 확정일자 2023.01.26입니다. 이는 말소기준으로 제시된 2023.11.02 윤한솔 가압류보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동, 평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 · 사용승인일 2020.12.16 |
| 소유자 | 조선자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 126,400,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 1,770,733,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 301호 임차관계
말소기준은 2023.11.02 윤한솔 가압류 250,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그 이후의 광진구 압류, 경매개시결정, 오종상 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 301호 지티파트너스의 점유·사업자등록은 그보다 앞서 있어 별도로 봐야 합니다.
② 301호 임차인 — 중복기재를 하나의 임차관계로 통합
301호에는 현황조사·매각물건명세서와 임차권등기에서 같은 지티파트너스주식회사가 확인됩니다. 이를 하나의 301호 임차관계로 보면 핵심 조건은 다음과 같습니다.
| 임차인 | 호실 | 점유·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지티파트너스주식회사 | 301호 · 26.60㎡ 전부 | 점유 2022.07.01 사업자등록 2022.10.19 확정일자 2023.01.26 배당요구 2024.04.22 | 24,950,000원 | 대항력 有 | 확정일자 有 | 미배당액 확인 |
등기된 임차보증금은 당초 30,000,000원 중 반환받지 못한 24,950,000원이고, 등기 내용상 차임은 700,000원입니다. 배당요구도 2024.04.22 확인됩니다. 따라서 현재 단계에서 가장 중요한 것은 “임차인이 있다”는 사실 자체보다 실제 배당표에서 이 24,950,000원이 얼마만큼 배당되는지입니다.
③ 배당 추정표 (매각가 126,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 123,830,400원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 850,000,000원 중 123,830,400원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 726,169,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 301호 임차권의 실제 배당 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 유치권 신고 — 현재는 취하 확인
이서구가 2024.07.31 토목공사설계·인허가비용 등 131,352,947원을 이유로 유치권을 신고했고, 2024.08.16 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출했습니다. 이후 유치권자 이서구가 2025.01.16 유치권취하(포기)서를 제출했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울용마초등학교 서측 인근이며 주변에 오피스텔, 지하철역, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 5·7호선 군자역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물 기호 1-4는 근린생활시설, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 8,080,000원/㎡, 토지면적 138.2㎡, 지목은 대입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 임차권 배당 확인. 지티파트너스주식회사의 임차보증금 24,950,000원이 실제 배당에서 전액 회수되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 점유개시 2022.07.01, 사업자등록신청 2022.10.19, 확정일자 2023.01.26과 말소기준 2023.11.02의 선후관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 잔액이 있다면 이를 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 최저가 126,400,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 유치권 서류 확인. 2025.01.16 유치권취하(포기)서 원본과 유치권배제신청 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 현장 점유와 사업자등록 상태가 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰 = 안전한 할인”은 아니다
현재 최저가는 감정가 158,000,000원에서 내려온 126,400,000원이고 2회 유찰된 상태입니다. 하지만 실거래 시세가 없기 때문에 가격 메리트를 객관적으로 확정할 수 없고, 권리 측면에서는 301호 지티파트너스주식회사의 선행 임차관계를 먼저 해결해야 합니다.
지티파트너스는 2022.07.01 점유를 시작하고 2022.10.19 사업자등록을 신청했으며, 2023.01.26 확정일자를 받았습니다. 이는 2023.11.02 말소기준보다 앞서고, 2024.04.22 배당요구와 임차권등기도 확인됩니다. 따라서 배당으로 24,950,000원이 전액 회수되는지 확인되기 전까지 매수인 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
유치권 131,352,947원 신고는 2025.01.16 취하·포기된 점이 긍정적이지만, 이 물건의 최종 판단은 할인율보다 임차보증금 배당 결과에 달려 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 확인 전. 배당표 확정이 먼저인 물건입니다.
