서울동부지방법원 2024타경3040. 성동구 성수동2가 더리브세종타워 9층 906호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 729,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 466,560,000원입니다. 권리의 출발점은 2021.02.26 설정된 국민은행 근저당권 370,800,000원이며, 이후 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 원태성입니다. 사건상 청구액은 1,282,151,607원이고, 매각기일은 2026.08.31입니다. 특히 비고에 재매각이라고 명시되어 있으며, 매수신청보증금은 통상적인 회차와 달리 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3040 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 아차산로 126, 9층906호 (성수동2가,더리브세종타워) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 15층 건 내 9층 906호 |
| 소유자 | 원태성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 466,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,282,151,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.26 국민은행 근저당권 370,800,000원입니다. 2023.12.08 및 2023.12.22 추가 설정된 국민은행 근저당권, 삼성카드·중소기업은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 성동구 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.08.05 중소벤처기업진흥공단 가압류 61,647,831원은 2024.09.05 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 3건 모두 대항력 없음
현황조사에는 906호·111호·112호와 관련한 점유 신고가 확인됩니다. 세 신고 모두 전입일이 말소기준일인 2021.02.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고가 있어 배당관계는 매각물건명세서와 문건을 최종 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아츠아크 | 906호 | 2023.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 보증금 미상 | 승계 없음 |
| 이상진 | 111호 | 2024.04.25 | 2024.12.10 | 대항력 없음 | 미상 · 보증금 미상 | 승계 없음 |
| 노무법인 런 인사컨설팅 | 112호 | 2024.10.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 보증금 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·재매각 포인트 — 64%만 보고 싸다고 단정하지 않는다
현재 최저매각가격 466,560,000원은 감정가 729,000,000원의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 373,248,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 298,598,400원(감정가 41%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “64%까지 내려왔으니 시세보다 싸다”고 평가하지 않고, 권리 안전성과 별개로 실제 거래가격·현장 임대수익·지식산업센터 거래여건을 입찰가 결정 전에 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 466,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,065,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 370,800,000원 | 370,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 88,694,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 135,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,053,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 124,259,896원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 반영 채권 합계는 884,713,452원, 채권자 배당액은 459,494,400원, 미배당은 425,219,052원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 906호는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재·폐문 등으로 정확한 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동2가, 지하철2호선 성수역 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설·아파트형공장·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 성수역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측 및 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 13,010,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 전기설비, 주차설비, 시스템에어컨, 소방설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 명시되어 있으므로 일반적인 회차와 혼동하지 않아야 합니다.
- 906호 점유 확인. 주식회사 아츠아크의 전입일은 2023.06.02로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 111호·112호 조사내역 대조. 현황조사에 이상진과 노무법인 런 인사컨설팅이 함께 기재되어 있으므로 매각목적물 범위와 각 호수의 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 내부 이용상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능해 외부관찰·탐문·집합건축물대장 현황도면 등을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 64%이지만 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 지식산업센터 시장성을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 성동구 압류가 있고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 재매각 가격과 현장확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유 신고 3건도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
다만 입찰 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 729,000,000원에서 466,560,000원까지 내려온 64% 회차이지만 재매각이고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 또 임차 신고자들의 보증금과 내부 이용상태는 추가 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 물건입니다.
