서울동부지방법원 2024타경64458. 송파구 문정동의 다세대주택으로, 표시 주소는 4층 401호입니다. 감정요항표에는 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 외 1개호라고 기재돼 있고, 이용상태 역시 기호 가·나 모두 방2·거실·주방·화장실 등의 다세대주택으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 신성욱입니다.
이 사건의 핵심은 감정가에서 두 번 떨어진 가격 자체가 아닙니다. 계산된 말소기준은 2024.10.11 케이비캐피탈주식회사 가압류 34,478,878원입니다. 그런데 점유자 김홍식은 2023.12.13, 이지영은 2024.01.15 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “인수 0원”으로 볼 수 없고, 대항력 가능·미상 상태에서 실제 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64458 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로36길 43, 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 신성욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 297,450,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 감정상 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 외 1개호 |
| 위반건축물 | 집합건축물관리대장상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2017년 하나은행 근저당과 남서울농업협동조합 근저당, 2020년 주식회사호재전력 전세권, 2023년 송파구 압류는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.10.11 케이비캐피탈 가압류이고, 이후의 임의경매개시결정·천안시산림조합 가압류·송파구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 3명, 선순위 전입 2명
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 기록된 세 사람은 모두 실제 점유자로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자는 정확도 규칙상 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍식 | 401호 · 주거 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한소연 | 401호 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 2024.12.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이지영 | 402호 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 59.1% 숫자는 매력적이지만 면적이 다르다
라이즈빌은 총 8세대, 사용승인일은 2016.10.26입니다. 시세 매칭 대상면적은 35.63㎡인데 확인된 실거래 두 건은 모두 40.54㎡로, 면적 매칭 결과가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접 비교가격이라기보다 같은 건물의 참고가격으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.54㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 40.54㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.54㎡ | 2건 | 298,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 40.54㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
최신 거래는 2025.09의 300,000,000원, 최근 12개월 평균도 300,000,000원이며 최근 추세는 이전보다 1.0% 높습니다. 현재 최저가 177,280,000원은 이 최근 참고가격의 59.1%입니다. 다만 거래면적이 40.54㎡이고 시세 매칭 대상면적은 35.63㎡이므로, 59.1%라는 숫자 자체를 그대로 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,281,920원 |
| 갑구 4번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 34,478,878원 | 34,478,878원 |
| 갑구 6번 가압류 · 천안시산림조합 | 45,405,552원 | 45,405,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,113,650원 |
배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 79,884,430원이 전액 배당되고 부족액 0원, 소유자 잔여 94,113,650원, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 무엇보다 선순위 전입자인 김홍식·이지영의 보증금이 미상이므로 실제 권리분석 결론을 “인수 0원”으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득액이 같이 내려간다고 볼 수 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 177,280,000원 | 94,113,650원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 141,824,000원 | 59,154,034원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 113,459,200원 | 31,186,341원 |
수치만 보면 유찰될수록 가격은 크게 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 매수인이 떠안을 금액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “더 유찰되면 무조건 싸진다”는 방식으로 접근할 수 없습니다. 먼저 보증금이 확인돼야 각 회차의 실질취득액을 다시 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 문덕초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남동측 새말로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 비교적 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층, 외벽 석재 붙임 및 벽돌치장쌓기, 하이샷시 이중창호, 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 5,774,000원/㎡, 토지면적 184.3㎡.
- 건축물 상태. 감정요항표와 집합건축물관리대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김홍식 보증금 확인. 401호·2023.12.13 전입. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산하지 마세요.
- 402호 매각범위 확인. 감정요항표의 “제401호 외 1개호”와 이지영 402호 점유 기록을 매각물건명세서·물건목록 원문에서 대조해야 합니다.
- 한소연 배당관계 확인. 2024.12.02 전입으로 말소기준 이후이고 2024.12.04 배당요구가 기록돼 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 위반건축물 내용 확인. 단순 표기 여부가 아니라 어떤 부분이 위반인지 집합건축물관리대장 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 기록 대조. 남서울농업협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.04.04 농업협동조합자산관리회사 이전 기록을 원등기에서 대조하세요.
- 시세 면적 보정. 35.63㎡ 대상과 40.54㎡ 실거래를 동일 물건처럼 직접 비교하지 말고, 실제 면적에 맞는 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표를 인수 0원 근거로 사용하지 않기. 제공된 배당 계산의 0원은 미상 선순위 임차보증금을 확정한 결과가 아닙니다.
맺으며 — “59.1% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
표면만 보면 감정가 277,000,000원에서 두 번 유찰돼 177,280,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 참고 거래 300,000,000원의 59.1%입니다. 하지만 그 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리기에는 핵심 정보가 빠져 있습니다. 401호 김홍식의 선순위 전입과 미상 보증금, 402호 이지영의 선순위 전입 및 매각범위 문제, 35.63㎡와 40.54㎡의 시세 면적 불일치, 그리고 위반건축물 표기가 동시에 존재합니다.
가격은 매력적으로 보이지만 권리비용은 아직 계산되지 않았습니다. 선순위 임차보증금이 확인돼야 비로소 “낙찰가 + 인수액” 기준의 실질취득액과 최근 시세를 비교할 수 있습니다. 이 사건의 결론은 가격 관심 · 권리 확인 선행입니다.
