서울동부지방법원 2024타경64458. 송파구 문정동 라이즈빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 221,600,000원입니다. 최근 거래가격만 보면 2025년 9월 전용 40.54㎡ 3층이 300,000,000원에 거래돼 가격차가 눈에 띕니다. 다만 대상 면적은 35.63㎡로 비교 거래와 면적이 달라 73.9%라는 숫자만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리기는 어렵습니다.
권리 쪽에서는 더 중요한 변수가 있습니다. 402호에는 이지영이 2024년 1월 15일 전입했고 배당요구도 2025년 1월 10일 접수돼 있습니다. 말소기준으로 잡힌 2024년 11월 26일보다 전입이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 미배당 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로36길 43, 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 35.63㎡ |
| 소유자 | 신성욱 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 221,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 297,450,188원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 건축물 상태 | 집합건축물관리대장상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘402호 점유관계’가 핵심
말소기준으로 잡힌 권리는 2024.11.26. 갑구 8번 임의경매개시결정입니다. 그 뒤의 천안시산림조합 가압류와 송파구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 402호 실제 확인 대상 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 402호 | 2024.01.15 | 미상 | 미상 | 2025.01.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
현황조사에는 401호의 김홍식·한소연도 확인되지만, 본 리포트 대상은 402호이므로 402호의 이지영을 본 호 인수판단의 핵심 점유자로 봅니다. 이지영은 배당요구를 했지만 보증금 자체가 확인되지 않아 예상 인수액을 숫자로 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 73.9%지만 ‘동일 면적 비교’가 아니다
라이즈빌은 총 8세대, 2016.10.26. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 전용 40.54㎡ 3층 두 건이며, 대상 면적 35.63㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 9월의 300,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.54㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 40.54㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.54㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 221,600,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 73.9%입니다. 전체 거래 평균은 298,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 거래 300,000,000원은 앞선 297,000,000원보다 높아 최근·과거 대비 추세도 +1.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 대상과 면적이 다르므로, 이 차이를 그대로 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,902,400원 |
| 2. 가압류 · 천안시산림조합 | 45,405,552원 | 45,405,552원 |
| 신청채권자 · 남서울농업협동조합 | 297,450,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,292,048원 |
현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 402호 이지영의 보증금도 미상입니다. 신청채권자 청구액 297,450,188원에 대한 예상배당은 현재 시나리오상 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 임차보증금 인수 여부는 원본 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 화장실 등의 구조입니다.
- 입지. 문덕초등학교 남동측 인근의 주택지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 새말로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 비교적 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 위반건축물. 감정서와 집합건축물관리대장 모두 본 건이 위반건축물로 표기돼 있음을 명시합니다.
- 환금성. 총 8세대, 실거래 확인 2건, 경매 매각률 25.0%로 비교사례와 거래량이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 이지영 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득가와 최대 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전입일은 2024.01.15., 배당요구일은 2025.01.10.이지만 확정일자가 미상이라 우선변제 범위가 확정되지 않습니다.
- 말소기준과 근저당 변동 원본 대조. 2017.06.29. 남서울농업협동조합 근저당 설정과 2025.04.16. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기가 함께 존재하므로 권리변동의 연결관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 단순 표기 여부에 그치지 말고 실제 위반 부분과 현 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 조건 확인. 이 사건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 비교 면적 주의. 확인된 실거래는 전용 40.54㎡, 대상은 35.63㎡이므로 300,000,000원을 동일 면적 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 매각기일. 현재 예정된 매각기일은 2026.10.12.입니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 ‘승계액’을 확정해야 한다
현재 최저가 221,600,000원은 최근 거래 300,000,000원의 73.9%라 표면적으로는 할인폭이 커 보입니다. 하지만 비교 거래가 더 큰 면적이고 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 402호 이지영의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계금액 미상 상태입니다.
이 물건의 핵심은 ‘221,600,000원이 싸냐’가 아니라 “221,600,000원에 얼마의 미배당 보증금이 더해질 수 있느냐”입니다. 여기에 집합건축물관리대장상 위반건축물 표기와 매수신청보증금 20% 조건까지 있습니다. 따라서 가격 차이는 분명하지만, 402호 보증금과 권리순위를 확인하기 전에는 실질취득가와 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
