매력지수 B등급 · 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 근린시설 공실·대규모 미배당 채권 구조를 확인해야 하는 물건
인수권리는 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하나, 판매시설 공실 상태와 근린시설 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 대상은 주거용이 아닌 판매시설(상점) 공실이며, 4회 유찰은 가격 기회이면서 동시에 임대·환금성 리스크가 반영된 결과로 봐야 합니다.
감정가
1,330,000,000원
근린시설
최저가
544,768,000원
4회 유찰
매수인 인수
0원
인수권리 없음
핵심지표
공실
판매시설 이용
서울동부지방법원 2024타경64861. 송파구 장지동 아이온스퀘어 1층117호 근린시설입니다. 소유자는 위례에스피씨주식회사이며, 말소기준권리는 2018년 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 41%까지 내려온 상태입니다. 다만 주거용처럼 실거주 수요를 기대하기 어렵고, 감정평가상 이용상태도 판매시설(상점, 공실)으로 확인되어 낙찰 후 임대 가능성과 운영 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울동부지방법원 2024타경64861
소재지
서울특별시 송파구 위례광장로 188, 1층117호 (장지동,아이온스퀘어)
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 판매시설(상점(공실))
소유자
위례에스피씨주식회사
감정가 / 최저가
1,330,000,000원 / 544,768,000원
신청채권
유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사 · 1,182,022,287원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권(2018.02.02)입니다. 갑구 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
② 예상 배당 — 근저당 일부 배당, 후순위 미배당
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,847,680원
중소기업은행 근저당
1,200,000,000원
536,920,320원
한국커리어서치 가압류
376,838,709원
0원
한경미 가압류
22,625,370원
0원
구영미 가압류
5,257,286원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분 (최저가 5.45억)
감정가 vs 회차별 매각가
4회 유찰 후 최저매각가는 감정가 대비 약 41% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인이 별도로 부담할 인수권리는 0원입니다.
⚠️ 운영 관점 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점, 공실)입니다. 낙찰가격만 볼 것이 아니라 공실 기간, 임대수요, 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 송파구 장지동 소재 서울위례별초등학교 북서측 인근으로 대단지 아파트와 근린생활시설, 학교, 공원이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있는 일반적인 대중교통 환경입니다.
용도지역. 근린상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
환금성. 위례권 상권 입지이나 현재 상점 공실 상태로 임차 수요 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 현재 판매시설 공실 상태이므로 신규 임차 가능성과 예상 임대료를 확인하세요.
관리비 확인. 집합상가 특성상 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
권리 확인. 낙찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
환금성 검토. 근린시설은 낙찰가보다 이후 매각·임대 가능성이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 운영이 본질”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 인수권리 0원, 후순위 권리 소멸 구조입니다. 하지만 근린시설 경매는 주거용과 판단 기준이 다릅니다. 4회 유찰은 가격 매력뿐 아니라 공실과 시장성 문제가 반영됐을 가능성도 있습니다. 결국 승부처는 얼마에 사느냐보다 낙찰 후 어떻게 채우느냐입니다.
