서울동부지방법원 2024타경64861. 송파구 장지동 아이온스퀘어 11층 1113호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 판매시설 상점(공실)과 인근 호수와 벽체 구분 없이 이용되는 제2종근린생활시설 일반음식점(공실) 등이 기재돼 있습니다. 감정가는 384,000,000원이고 4회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 157,286,000원입니다.
권리의 기준점은 2018.02.02 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 남아 있는 송파구 압류·한국커리어서치 가압류·이학란 가압류·구영미 가압류 및 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64861 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례광장로 188, 11층1113호 (장지동,아이온스퀘어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점(공실)) · 제2종근린생활시설(일반음식점(공실)) |
| 소유자 | 위례에스피씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 157,286,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,182,022,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.02.02 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 남아 있는 송파구 압류, 주식회사한국커리어서치·이학란·구영미 가압류와 2024.12.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 민승기 가압류는 2020.08.14 말소됐고, 2022년 강제경매와 중소기업은행 임의경매도 각각 말소돼 현재 사건과 분리됩니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 157,286,000원으로 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 125,828,800원, 6회 유찰 시 100,663,040원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,002,004원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 154,283,996원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국커리어서치 | 376,838,709원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이학란 | 25,820,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구영미 | 5,257,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,607,916,495원 중 예상배당은 154,283,996원이고, 미배당은 1,453,632,499원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울위례별초등학교 북서측 인근으로, 대단지아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설 상점은 공실이고, 인근 호수와 벽체 구분 없이 제2종근린생활시설 일반음식점 공실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층 건물이며 위생·급배수·전기·소화전·승강기·에스컬레이터·지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 3,875.0㎡, 공시지가 10,440,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 157,286,000원이 실제 상가 시세 대비 적정한지 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 판매시설과 일반음식점이 공실입니다. 실제 점유·영업 여부와 인도 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 제2종근린생활시설이 인근 호수와 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 기재돼 있어 현황과 공부상 구분을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 아이온스퀘어 제1층 제117호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 세금·배당 확인. 송파구 압류가 존재하고 배당 시뮬레이션은 당해세 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 이미 4회 유찰 상태입니다. 할인율만 보지 말고 공실 근린시설의 환금성과 임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장에서 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.02 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 현존 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 384,000,000원에서 4회 유찰돼 157,286,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이것을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 판매시설·제2종근린생활시설 공실이라는 이용상태와 4회 유찰 이력을 감안하면, 이 물건은 권리보다 실제 상권·임대·환금성 확인이 입찰의 핵심입니다.
