서울동부지방법원 2024타경65772. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 엘리시아1차 4층 406호로, 감정가는 208,000,000원에서 현재 106,496,000원까지 내려왔습니다. 등기상 별도의 근저당은 없고, 2024.12.31. 유현숙의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그 뒤 우리투자증권 가압류와 서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 점유관계입니다. 406호에는 정다운, 701호에는 고선영이 전입한 것으로 조사됐고 두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 위험의 최종 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 본건 표기 주소는 406호인데 점유자료에는 701호도 함께 나타나므로, 실제 매각대상의 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65772 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 4층406호 (화양동, 엘리시아1차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 면적 | 15.045㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인 2021.07.13 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 106,496,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유현숙 / 32,773,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계가 핵심
2021년 무궁화신탁 관련 신탁등기는 이후 말소됐고 현재 소유자는 주식회사에이츠에스건설입니다. 2023년 광진구 압류 역시 이미 말소됐습니다. 2024.12.31. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있으며, 그 이후 등기된 우리투자증권 가압류 4,395,461,074원과 서울특별시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다운 | 406호 | 2022-01-20 | 2025-02-25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고선영 | 701호 | 2022-02-18 | 2025-01-17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 시장 자체가 하락했다
엘리시아1차는 28세대, 사용승인일은 2021.07.13입니다. 동일 면적대 실거래 집계에서 전체 평균은 221,437,500원이지만, 가격 판단에는 최근 가격을 우선해야 합니다. 집계된 최근 12개월 5건 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 2024.11의 187,740,000원입니다.
현재 최저가 106,496,000원은 최근 12개월 평균의 53.2%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.1%로 집계돼 뚜렷한 하락 추세를 보입니다. 과거 최고가 290,000,000원이나 전체 평균 221,437,500원을 기준으로 할인율을 과대평가하기보다, 최근 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 2023.03 | 15.05㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 15.05㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 13.69㎡ | 13 | 246,000,000원 |
| 최근 평균 | 15.045㎡ | 5건 | 200,100,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,290,944원 |
| 2. 경매개시결정 · 유현숙 | 32,773,178원 | 32,773,178원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 71,431,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,428,234,252원 중 채권자 예상배당은 104,205,056원이며, 미배당액은 4,324,029,196원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상이므로 실제 배당과 실질 인수는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 51%) | 106,496,000원 | 104,205,056원 | 4,324,029,196원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 41%) | 85,196,800원 | 83,263,258원 | 4,344,970,994원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 33%) | 68,157,440원 | 66,530,606원 | 4,361,703,646원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 어린이대공원역 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 이용. 감정평가상 406호와 701호 모두 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층, 사용승인일 2021.07.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,159,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 북측 세로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 경매 유동성. 엘리시아1차 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회인데 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 406호 정다운 보증금 확인. 전입일 2022-01-20, 배당요구일 2025-02-25이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 701호 고선영의 매각대상 포함 여부 확인. 본건 표기 주소는 406호인데 701호 점유자료도 존재합니다. 매각목록 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자 모두 전입일은 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득액 재계산. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 계산상 인수액은 0원이지만, 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 더해질 인수액이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -22.1%로 집계됐습니다. 전체 평균 221,437,500원보다 최근 12개월 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단지 평균 3.0회보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 가격 외에 용도·점유·환금성 요인이 응찰을 막았는지 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 서류와 교부청구를 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 실질취득액은 아직 모른다”
208,000,000원이던 감정가가 4회 유찰 뒤 106,496,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 200,100,000원의 53.2%입니다. 그래서 표면 가격만 보면 분명 큰 할인입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
정다운과 고선영의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 특히 사건 주소는 406호인데 701호 점유자료까지 함께 존재합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 이 사실만으로 낙찰자의 최종 실질취득액을 106,496,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 가격은 매력적, 권리는 미확정. 보증금과 매각대상 범위를 확인한 뒤에야 53.2%라는 할인율이 실제 안전마진인지 판단할 수 있는 사건입니다.
