107,520,000원
서울동부지방법원 2024타경65772. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 대상 주소는 엘리시아1차 7층 701호, 면적은 15.045㎡입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.12.31.입니다. 등기상 선순위 담보권이 아니라 갑구 5번 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그런데 고선영의 전입·점유개시는 2022.02.18., 확정일자는 2021.12.23.으로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 2.1억 → 최저가 1.0752억”이라는 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 매각가를 107,520,000원으로 가정하면 집행비용 2,305,280원을 제외한 105,214,720원이 고선영에게 배당되고, 남는 보증금 69,785,280원은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 실질취득액은 177,305,280원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 7층701호 (화양동,엘리시아1차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 면적 | 15.045㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인 2021.07.13 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 107,520,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유현숙 / 32,773,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금
등기상 갑구 5번 강제경매개시결정 이후의 우리투자증권 가압류와 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 고선영은 말소기준보다 앞선 2022.02.18. 전입·점유와 2021.12.23. 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 을구 임차권등기 자체는 매각으로 정리되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 자료상 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고선영 | 7층 701호 15.045㎡ 전부 | 2022.02.18 | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 69,785,280원 인수 |
| 정다운 | 406호 | 2022.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 자료상 실제 임차인은 2명입니다. 다만 정다운의 점유부분은 406호로 기록돼 있고, 본 주소는 701호입니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정다운을 고선영과 같은 확정적 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 입찰 전 대상 물건과 406호 점유기록의 관계를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 53.7%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
엘리시아1차는 28세대, 사용승인일은 2021.07.13입니다. 대상 면적과 매칭되는 15.05㎡ 거래를 중심으로 보면 최근 12개월 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 2024.11의 187,740,000원입니다. 전체 8건 평균은 221,437,500원이지만 2023.03의 290,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 2023.03 | 15.05㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 15.05㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 13.69㎡ | 13 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.05㎡ | 5건 | 200,100,000원 |
표면 최저가 107,520,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 받아들이면 안 됩니다. 고선영 인수액을 합친 현재 실질취득 177,305,280원은 최근 12개월 평균의 약 88.6%, 최신 거래 187,740,000원의 약 94.4%입니다. 즉 실질적인 가격 차이는 표면 할인율보다 훨씬 작습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 1. 임차인 고선영 보증금 | 175,000,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 유현숙 | 32,773,178원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 고선영에게 배당되고, 보증금 부족분 69,785,280원이 매수인 인수로 남습니다. 유현숙과 우리투자증권에는 예상배당이 없습니다. 서울특별시 압류도 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 광진구 화양동, 지하철 7호선 어린이대공원역 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 5,159,000원/㎡입니다.
- 규모. 엘리시아1차는 28세대이며, 동일 면적 실거래는 2021.09부터 2024.11까지 확인됩니다.
- 경매 표본. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 본건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 107,520,000원에 고선영 인수액 69,785,280원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 176,948,288원·176,638,630원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
- 고선영 배당·인수 재확인. 보증금 175,000,000원, 전입 2022.02.18, 확정일자 2021.12.23 및 매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 정다운 기록 확인. 406호 전입 2022.01.20, 배당요구 2025.02.25 기록이 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다. 본 701호와의 대상 관계를 확인해야 합니다.
- 서울특별시 압류 확인. 2025.03.26 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권과 배당 영향을 원본에서 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -22.1% 낮으므로 전체 평균 221,437,500원보다 최근 12개월 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”이 아니라 “보증금이 받치는 총취득가”
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 210,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 107,520,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 고선영의 보증금 175,000,000원이 매각대금보다 커 현재 회차에서는 69,785,280원의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 177,305,280원이고, 추가 유찰에도 총액은 176,000,000원대에서 크게 낮아지지 않습니다.
최근 12개월 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원 아래라는 점은 분명 가격상 긍정 요소입니다. 다만 최신 거래와의 차이는 제한적이고 최근 추세가 -22.1%이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 정다운의 406호 점유기록과 보증금·확정일 미상이라는 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 “최저가는 싸지만, 실질취득으로 보면 할인폭이 크게 줄어드는 인수형 물건”입니다. 권리와 시세를 함께 본 종합 판단은 C입니다.
