제주지방법원 2024타경12158. 곶자왈아이파크 105동 4층 402호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 이 사건의 핵심은 131,095,000원까지 내려온 최저가가 아니라, 경매개시결정에 앞서 성립한 보증금 680,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 박수정은 2022.08.01 전입·점유했고 2022.05.04 확정일자를 갖췄으며, 2024.08.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.10.31 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가에서 집행비용 2,635,330원을 제외한 128,459,670원이 임차보증금에 배당되고, 남는 551,540,330원이 인수액으로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금 131,095,000원과 인수액을 합친 실질취득액은 682,635,330원입니다. 최저가만 보면 최근 실거래보다 싸 보이지만, 실제 부담액은 최근 거래 300,000,000원의 두 배를 훨씬 넘습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수

말소기준 이후의 국 압류와 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁 및 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 다만 후순위 압류가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 이 사건의 매수인 부담은 등기상 후순위 권리가 아니라 임차보증금 미배당 잔액에서 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 박수정 1명입니다. 다만 박수정은 임차인이면서 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사유가 있으므로 계약금 지급내역, 보증금 조달·반환 내역, 점유 자료와 판결·집행권원 확인이 필요합니다. 임차권이 배제됐다는 확정 자료는 없으므로, 입찰 판단에서는 선순위 임차권이 유효한 인수형 사건으로 계산하는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 300,000,000원, 실질취득은 682,635,330원

곶자왈아이파크 전용 84.91㎡의 최신 거래는 2026.05에 신고된 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 300,000,000원입니다. 반면 2022년과 2024년에는 710,800,000원부터 800,000,000원까지의 고가 거래가 포함돼 전체 5건 평균은 670,160,000원으로 높게 나타납니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -60.7%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 현재 가격을 판단하면 하락장을 놓칠 수 있습니다. 실질취득액 682,635,330원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 382,635,330원 높고, 최근 시세의 227.5%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 670,160,000원보다도 12,475,330원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,095,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 2.0%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우선 배당되는 세금이 있으면 임차인 배당액이 감소해 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

7회 유찰 시 매각가는 91,766,500원으로 내려가지만 인수액은 590,285,297원으로 늘어 실질취득액이 682,051,797원이 됩니다. 8회 유찰 시에도 매각가 64,236,549원에 인수액 617,319,709원을 더한 총액은 681,556,258원입니다. 회차가 내려가도 총부담은 보증금 680,000,000원에 집행비용 효과가 더해진 수준에서 거의 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 한경면 청수리 저청중학교 남동측 근거리에 위치하며, 단독주택·근린생활시설·전·과수원이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕, 지하2층·지상4층 건물의 4층 402호입니다. 기본 위생·급배수, 보일러 바닥난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 12미터, 서측 및 남측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역의 대지로, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
• 거래 표본. 곶자왈아이파크는 85세대, 사용승인일은 2020.06.22이며 확인된 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 적습니다.
• 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 4.4회이고, 이 사건은 6회 유찰됐습니다. 단지 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함한 자금계획. 낙찰대금 131,095,000원만 준비하는 사건이 아닙니다. 현재 계산상 임차보증금 인수액 551,540,330원을 더한 682,635,330원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 박수정이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 판결문·집행권원과 점유 자료를 대조해야 합니다.
• 임차권 유효성. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 의심 사유일 뿐, 임차권이 배제됐다는 뜻은 아닙니다. 배제 여부가 명확하지 않으면 보증금 미배당액 전액 인수를 전제로 입찰해야 합니다.
• 세금 배당순위. 국과 제주특별자치도의 압류 채권에 대해 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 임차인보다 우선 배당되면 인수액이 현재 추정보다 증가할 수 있습니다.
• 절차 현황. 2025.11.13 및 2026.04.09 채권자 박수정에 대한 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 매각기일과 사건 진행상태를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 최근 가격 우선. 전체 평균 670,160,000원보다 2026.05 최신 거래 300,000,000원과 최근 추세 -60.7%를 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 현재 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 실제 이용상태와 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

감정가 780,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 131,095,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 680,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 고정됩니다.

현재 회차의 실질취득액은 682,635,330원으로 최신 실거래 300,000,000원의 227.5%입니다. 최근 거래 추세도 -60.7% 하락했고, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 670,160,000원보다도 실질취득액이 높습니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름이라는 확인 과제와 기각결정정본 발송 이력도 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 비싸고, 권리 확인 난도도 높은 D등급 인수형 사건입니다.