의정부지방법원 2024타경84089. 파주시 문산읍 선유리 230-2 일대의 건물·토지가 함께 걸린 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이순옥이고, 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 북파주농업협동조합 근저당권 1,580,800,000원입니다. 이 근저당권을 원인으로 2024.11.05 임의경매가 개시됐고, 이후 신한카드가 33,826,457원의 가압류를 설정했습니다. 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 해당 등기채무를 인수하는 형태는 아닙니다.
과거 우리은행·파주농업협동조합·홍성창·파주연천축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2024.11.13 압류도 2026.03.20 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2023.09.27 근저당권 이후 권리가 매각으로 정리되는지인데, 제공된 등기 흐름상 경매개시결정과 신한카드 가압류 모두 소멸 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 칠정말길 14-70 · 등기 건물: 파주시 문산읍 선유리 230-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 스레이트지붕 단층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 및 벽돌쌓기 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 193,072,110원 / 94,605,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북파주농업협동조합 / 1,286,998,573원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록6 지상 컨테이너 2개 동 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수로 계산된 금액도 0원입니다. 말소기준인 북파주농업협동조합 근저당권 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.03.20 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려와도 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 193,072,110원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,605,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 66,223,499원, 4회 유찰 시 46,356,449원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 실거래 가격을 직접 대조하지 않은 상태에서는 94,605,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,605,000원 | 92,502,110원 | 1,522,124,347원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,223,499원 | 64,631,476원 | 1,549,994,981원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,356,449원 | 45,122,033원 | 1,569,504,424원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,890원 |
| 1. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 1,580,800,000원 | 92,502,110원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,826,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,605,000원을 전제로 하면 집행비용 2,102,890원 이후 북파주농업협동조합에 92,502,110원이 배당되고, 신한카드와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,522,124,347원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 선유리 ‘선유4리마을회관’ 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공부상 단독주택으로 등재된 건물은 목조 스레이트지붕 단층이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 321.0㎡, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 271,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되고, 제한보호구역(전방지역:25km)과 군사기지 및 군사시설기타에 접하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 다만 목록6 지상 컨테이너 2개 동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 경계 확인. 제시외 건물은 포함되지만 목록6 지상 컨테이너 2개 동은 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 물건의 위치와 점유 관계를 구분해야 합니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역·군사시설 관련 구역, 토지거래계약에관한허가구역 사항을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.09.27 북파주농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정·신한카드 가압류의 소멸 여부와 2026.03.20 압류 말소를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,522,124,347원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실액을 낙찰자 승계액으로 오해하면 안 됩니다.
- 현황 확인. 건물 내부는 미상으로 조사된 부분이 있으므로 실제 이용상태, 건물 상태, 제시외 건물과 컨테이너 위치를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.09.27 북파주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 193,072,110원에서 2회 유찰돼 94,605,000원까지 내려왔어도, 감정가의 49%라는 숫자 자체가 시세 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다. 더구나 연립/다세대 + 토지, 감정상 단독주택, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 2개 동 제외라는 물건 특성이 겹칩니다. 결론은 권리는 소멸형·인수 0원, 가격과 매각범위는 보수적으로 검증입니다.
