의정부지방법원 2024타경84089. 파주시 문산읍 선유리 소재 건물과 토지가 결합된 임의경매 사건입니다. 소유자는 이순옥이며, 북파주농업협동조합이 채권자로 경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,286,998,573원입니다.
말소기준권리는 2023.09.27. 설정된 북파주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,580,800,000원으로, 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 그러나 채권최고액이 크다는 사실만으로 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
오히려 입찰 판단에서 주목할 부분은 물건의 실제 구성과 환금성입니다. 감정평가상 일련번호 5-가 건물은 공부상 단독주택으로 등재되어 있고, 목조 스레이트지붕 단층 건물입니다. 건물과 토지가 일괄매각되지만 일부 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 등기상 인수 여부만 확인하고 입찰할 성격의 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 칠정말길 14-70 건물 등기 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 230-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 일련번호 5-가 건물은 공부상 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 스레이트지붕 단층 건물 |
| 토지 현황 | 대지 · 321.0㎡ · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 이순옥 (2021.06.07. 소유권이전) |
| 감정가 | 193,072,110원 |
| 최저매각가 | 94,605,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 북파주농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,286,998,573원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록6 지상 컨테이너 2개 동 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 북파주농협 근저당
과거 우리은행·파주농업협동조합·홍성창·파주연천축산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.27. 북파주농업협동조합 근저당권입니다.
이후 진행된 임의경매개시결정과 신한카드 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2026.03.20. 해제에 따라 말소되었습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 94,605,000원으로 감정가 193,072,110원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 상태이므로 최초 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌습니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실제 거래시세 대비 할인율은 다릅니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 주변 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 94,605,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 66,223,499원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,356,449원 | 24% | 0원 |
유찰 시나리오는 최저매각가를 기준으로 한 가정이며, 실제 매각가격과 후속 매각기일을 확정하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,102,890원 |
| 2. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 1,580,800,000원 | 92,502,110원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,826,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,102,890원을 제외한 92,502,110원이 북파주농업협동조합에 배당됩니다. 신한카드의 예상배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
채권총액 1,614,626,457원 중 예상배당액은 92,502,110원이며, 미배당액은 1,522,124,347원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 92,502,110원 | 1,522,124,347원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,631,476원 | 1,549,994,981원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,122,033원 | 1,569,504,424원 | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 선유4리마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 상태. 일련번호 5-가 건물은 목조 스레이트지붕 단층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감 등입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 조사되었습니다. 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 대지 321.0㎡, 평지, 부정형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 271,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 대상 토지에는 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 추가 규제. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있으며, 제한보호구역(전방지역:25km) 및 군사기지·군사시설 관련 항목과 접하는 것으로 나타납니다. 개별 필지별 적용 여부와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 건물과 토지가 결합된 물건으로, 가격 판단에는 일반적인 공동주택 실거래 비교뿐 아니라 토지의 개별성, 건물 상태, 규제 및 실제 활용 가능성을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 건물·토지 일괄매각 범위와 포함되는 제시외 건물을 특정하고, 목록6 지상 컨테이너 2개 동이 제외된다는 조건을 반드시 확인하세요.
- 토지별 등기 확인. 북파주농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2023-1839호가 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상 토지별 등기와 공동담보관계를 대조하세요.
- 점유관계 조사. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 조사하세요.
- 제외 컨테이너 처리. 매각에서 제외되는 컨테이너의 소유자와 설치·사용관계를 확인하고, 낙찰 이후 토지 이용에 미칠 영향을 점검하세요.
- 건물 현황 점검. 목조 스레이트지붕 건물의 실제 보존상태, 누수, 내부 마감 및 설비 상태를 확인하세요. 공부와 현황의 일치 여부도 원본 서류와 현장을 통해 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 관련 규제 및 토지거래허가구역의 실제 적용 범위를 관계기관에 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 응찰가격을 결정하지 말고, 인근 유사 토지 및 주택의 최근 거래사례를 확보하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액 1,522,124,347원은 채권자 측 회수 부족분입니다. 배당 부족을 곧바로 매수인 인수채무로 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물·토지 관련 공적 장부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%보다 중요한 것은 실제 취득가치”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계가 비교적 명확합니다. 북파주농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 신한카드 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 다른 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 94,605,000원까지 내려왔더라도, 이를 실제 거래시세보다 저렴하다는 근거로 삼을 수는 없습니다. 건물·토지의 복합적인 구성과 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 토지이용 규제가 실제 취득가치와 향후 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수보다 매각으로 취득하는 범위, 토지 권리, 실제 점유, 건물 상태, 토지 규제와 비교 거래가격을 확인하는 것입니다. 권리상 인수채무가 확인되지 않는다는 장점은 있으나, 현장과 공적 장부를 통한 물건 가치 검증이 선행되어야 합니다.
