서울동부지방법원 2025타경51292. 성수에스케이브이원센터1 제6층 613호로, 감정평가상 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 1,260,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 806,400,000원입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 형태지만, 이 사건은 등기보다 점유관계와 현황상 호수 구분이 더 중요한 물건입니다.
특히 감정평가서에는 613호와 614호가 각각 구분등기되어 있으나, 실제로는 개별 호수 사이 벽체 등의 구분 없이 2개 호수를 하나의 사무실로 일체 사용하고 있다고 적혀 있습니다. 경매 대상은 613호이므로 실제 인도·사용 과정에서 614호와의 물리적 경계, 출입구, 내부 설비와 점유 범위를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층 613호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 우성제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 806,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,165,365,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 특이사항 | 613호·614호 구분등기, 현황은 벽체 구분 없이 일체의 사무실로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 말소기준은 2023.04.14. 을구 8번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,568,000,000원, 설정 당시 근저당권자는 보광동새마을금고이고 2025.08.08. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 그 뒤 설정된 주식회사아이비케이저축은행 근저당권과 주식회사 새빛이엔지·신용보증기금·한국무역보험공사의 가압류, 서울특별시성동구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 과거 중소기업은행 근저당권, 주식회사아이비케이저축은행 근저당권, 주식회사더크로싱랩 전세권은 모두 2023.04.14. 말소 처리되어 현재 말소기준보다 앞선 존속 권리로 남아 있지 않습니다. 따라서 등기부 자체의 선순위 인수권리보다 미확인 점유가 핵심입니다.
② 임차인·점유 — 인수 0원으로 단정하면 안 된다
| 이름 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 크로싱 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인 조사 건은 2건입니다. 두 건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 대항력은 “있다”가 아니라 “가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 미확인 임차보증금을 확정한 결과가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,260,000,000원의 64%인 806,400,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 지식산업센터 사무실이고 613호·614호가 현황상 일체 사용 중이라는 점까지 감안하면, 실제 가격 판단은 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 거래·임대 수준을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 806,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,464,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 보광동새마을금고 | 2,568,000,000원 | 795,936,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 새빛이엔지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 898,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 3,719,200,000원 중 채권자 예상배당은 795,936,000원이고 미배당은 2,923,264,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미확인 임차보증금의 실제 승계 여부 역시 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성수초등학교 북동측 인근으로 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 근거리의 성수역·어린이대공원역·건대입구역을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab)로 이용 중이며 613호와 614호를 일괄 사무실로 사용하고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 동일로와 접하고, 남서측·북측·서측으로 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·산업개발진흥지구 등에 해당하며 공시지가는 12,980,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 크로싱·점포의 실제 계약당사자, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일 2023.04.14.보다 앞선 대항요건이 있는지 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 613·614호 경계 확인. 두 호수가 현황상 하나의 사무실로 사용되므로 경계벽, 출입구, 설비, 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 감정가 64%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 유사 지식산업센터 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서도 선순위 근저당이 전액 배당되지 않으며 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 이는 등기상 후순위 권리가 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유가 더 중요한 사건
이 사건의 등기구조는 비교적 분명합니다. 2023.04.14. 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 선순위 근저당과 전세권도 이미 말소돼 있습니다. 문제는 등기 밖의 현실 상태입니다. 임차인 조사 2건의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았고, 대상 613호는 614호와 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 쓰이고 있습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 비교 실거래가도 없고, 실제 인수 가능 보증금과 점유 범위도 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 등기상 소멸은 확인되지만, 임차인과 호수 경계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
