서울동부지방법원 2025타경51292. 성수에스케이브이원센터1 6층 613호입니다. 사건상 용도표시는 ‘기타’이지만 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)·사무실(The Crossing Lab)입니다. 감정가는 1,260,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,008,000,000원입니다. 등기 권리구조만 보면 2023.04.14. 설정된 보광동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 점유·임차관계입니다. 매각물건명세서에는 ‘크로싱’, ‘점포’ 2건이 임차 관련 항목으로 기재되어 있으나 두 건 모두 보증금, 전입신고일, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층 613호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab) |
| 소유자 | 우성제 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 1,008,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 경매 청구금액 | 2,165,365,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 말소기준 | 2023.04.14. 을구 8번 근저당권 · 보광동새마을금고 · 채권최고액 2,568,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2020년과 2022년 사이 설정됐던 중소기업은행·아이비케이저축은행 근저당 및 주식회사더크로싱랩 전세권은 2023.04.14. 해지·일부해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 보광동새마을금고 채권최고액 2,568,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 을구 9번 아이비케이저축은행 근저당, 새빛이엔지·신용보증기금·한국무역보험공사의 가압류, 서울특별시성동구 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025.08.08. 엠씨아이대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 되어 있습니다. 이는 기존 을구 8번 근저당권의 이전으로, 독립된 선순위 권리를 새로 설정한 것은 아닙니다.
② 임차인 — 2건 모두 대항력 ‘가능·미상’
| 기재명 | 이용 | 보증금 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 크로싱 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 아님 |
두 건 모두 보증기관 대위·승계 항목이 아니므로 중복 신고로 제외할 근거가 없습니다. 따라서 현재 자료에서는 임차 관련 기재 2건을 각각 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2023.04.14.보다 앞선 점유·대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 배당모델의 매수인 인수액 0원만을 근거로 실제 인수도 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,008,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,480,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 보광동새마을금고 | 2,568,000,000원 | 995,520,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 새빛이엔지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 898,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 채권총액 3,719,200,000원 중 995,520,000원이 배당되고, 미배당액은 2,723,680,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금의 실제 법적 지위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로서 사무실(The Crossing Lab)로 이용 중입니다.
- 현황. 613호와 614호는 각각 구분등기되어 있으나 현황은 2개 호수가 벽체 등의 구분 없이 일체의 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 성수초등학교 북동측 인근이며 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설이 혼재하는 공업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 성수역·어린이대공원역·건대입구역이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 동일로와 접하고, 남서측·북측·서측으로 노폭 약 6~10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 준공업지역 · 평지 · 토지면적 2,494.9㎡ · 공시지가 12,980,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·산업ㆍ유통개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 각 구분호의 현황상 일체사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2건 원본 확인. ‘크로싱’, ‘점포’의 보증금·점유개시·전입신고·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일은 2023.04.14.입니다. 실제 점유자가 이보다 앞서 대항요건을 갖췄다면 인수 위험 분석이 달라집니다.
- 613·614호 경계 확인. 두 호실이 벽체 없이 일체 사용 중이므로 본건 613호의 실제 인도 범위와 구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.08. 엠씨아이대부주식회사 앞으로 이전등기되어 있으므로 채권자 지위와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 지식산업센터·업무용 부동산의 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유가 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 구조 자체는 명확합니다. 현재 회차 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 입찰판단에서 더 중요한 것은 명세서상 임차 관련 2건의 정보가 충분하지 않다는 점입니다. 보증금·전입신고일·확정일자를 알 수 없어 대항력은 가능·미상이고, 613호와 614호가 현황상 하나의 사무실로 사용된다는 물리적 문제도 남아 있습니다.
또한 실거래 자료가 없어 최저가 1,008,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘등기상 후순위 인수는 낮지만, 임차·점유 확인 전에는 실질취득가와 명도위험을 확정할 수 없는 지식산업센터 사무실’로 보는 것이 적절합니다.
