서울동부지방법원 2025타경51292. 성수에스케이브이원센터1 6층 614호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)·사무실로 이용되는 물건입니다. 말소기준권리는 2023.04.14. 설정된 보광동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,568,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 점포로 기재된 점유자가 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물리적 현황도 중요합니다. 감정평가서에 따르면 613호와 614호는 각각 구분등기돼 있으나, 현황은 개별 호수의 벽체 등의 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 따라서 614호만 낙찰받을 경우 점유·사용 범위와 내부 구획 복원 문제를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층 614호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 아차산로17길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) - 사무실(The Crossing Lab) |
| 소유자 | 우성제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 851,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 2,165,365,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 |
| 현황 특이사항 | 613호·614호가 벽체 등의 구분 없이 일체의 사무실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유자가 변수
과거 중소기업은행 근저당권 2건, 아이비케이저축은행 근저당권, 주식회사더크로싱랩 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.14. 보광동새마을금고 근저당권입니다. 이후 주식회사아이비케이저축은행 근저당권, 주식회사 새빛이엔지·신용보증기금·한국무역보험공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 이용 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
매각물건명세서상 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 전입세대·사업자등록·점유관계·보증금과 계약 내용을 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 시세 할인으로 읽으면 안 된다
감정가는 1,330,000,000원, 현재 최저매각가는 851,200,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 680,960,000원(51.2%), 그 다음은 544,768,000원(40.96%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 36% 할인됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 지식산업센터·사무실은 호별 위치, 임대수익, 공실, 내부 상태와 실제 거래가격 편차가 클 수 있어, 감정가 할인율보다 현재 시장 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 851,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,912,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 보광동새마을금고 | 2,568,000,000원 | 840,288,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 새빛이엔지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 898,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,719,200,000원 중 예상배당은 840,288,000원이고, 미배당은 2,878,912,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확인되지 않은 점유자의 권리 여부에 따라 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 일체형 사무실 — 614호만 낙찰받는 구조를 확인
감정평가서에는 613호와 614호가 각각 구분등기된 건물이지만, 현황은 2개 호수를 벽체 등의 구분 없이 하나의 사무실로 사용한다고 명시돼 있습니다. 614호만 낙찰받을 경우 현재의 공간 이용 상태와 등기상 경계가 일치하지 않으므로, 향후 독립 사용을 위해 내부 구획 문제를 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성수초등학교 북동측 인근으로 아파트형공장, 업무·상업용건물 및 근린생활시설이 혼재하는 공업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 성수역·어린이대공원역·건대입구역이 소재해 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 동측으로 약 30미터 내외 도로와 접하고 남서측·북측·서측으로 약 6~10미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방이며 공시지가는 12,980,000원/㎡입니다.
- 건물. 17층 건물 내 6층이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현황은 613호와 614호를 일체의 사무실로 사용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 613호와의 공간 경계. 현황상 두 호실이 하나로 사용되고 있으므로 614호의 독립 출입·구획·복원 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전. 보광동새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록과 실제 배당권자 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 851,200,000원, 3회 유찰 시 680,960,000원, 4회 유찰 시 544,768,000원입니다. 가격 하락과 권리·점유 리스크는 별개로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 현황
이 사건은 말소기준이 명확하고 이후 등기권리도 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기가 단순하다고 전체 위험이 낮은 것은 아닙니다. 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·인수 여부가 미상이고, 614호는 613호와 물리적으로 하나의 사무실처럼 사용되고 있습니다.
감정가 1,330,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 851,200,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 제시되지 않아 이를 곧바로 가격 메리트로 평가할 근거도 부족합니다. 결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 떨어졌는가”가 아니라 “점유자의 권리가 무엇인지, 614호를 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지, 그리고 851,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지”입니다. 권리·현황 확인 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
