서울동부지방법원 2025타경51292. 대상은 성수에스케이브이원센터1 6층 614호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터) 내 사무실입니다. 소유자는 우성제이며, 이 호실의 현재 말소기준은 2023.04.14. 설정된 보광동새마을금고 근저당권 채권최고액 2,568,000,000원입니다. 2023.09.21. 후순위 근저당권과 2025년의 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기순위가 아니라 현황과 점유에 있습니다. 감정평가서는 613호와 614호가 각 호수별로 구분등기되어 있으나, 실제로는 벽체 등의 구분 없이 2개 호실을 일체의 사무실로 사용한다고 적고 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 점유관계 1건이 나타나지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 280 성수에스케이브이원센터1 6층 614호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 사무실(The Crossing Lab) |
| 건물 | 17층 건물 중 6층 · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 우성제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 1,064,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매 신청 | 보광동새마을금고 · 청구액 2,165,365,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 현황 특이사항 | 613호·614호는 구분등기되어 있으나 현황상 벽체 구분 없이 일체의 사무실로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.14.
2020~2022년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권, 아이비케이저축은행 근저당권, 주식회사더크로싱랩의 전세권 325,000,000원은 2023.04.14. 모두 말소됐습니다. 같은 날 보광동새마을금고 근저당권 2,568,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 2023.09.21. 아이비케이저축은행 근저당권 120,000,000원과 2025년 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 표기 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서상 점유자 표기는 존재하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 감정평가 현황은 613·614호를 일체의 사무실로 사용하는 것으로 기재돼 있고 임대관계 역시 미상으로 적혀 있어, 현장 점유자와 계약관계의 확인이 권리분석의 핵심입니다.
③ 가격·배당 구조 — 현재 최저가는 감정가의 80%
감정가는 1,330,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,064,000,000원입니다. 유찰 시나리오는 2회 유찰 시 851,200,000원, 3회 유찰 시 680,960,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리·현황 리스크와 실제 시장가치를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,064,000,000원 | 1,050,960,000원 | 2,668,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 851,200,000원 | 840,288,000원 | 2,878,912,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 680,960,000원 | 671,750,400원 | 3,047,449,600원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,040,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 보광동새마을금고 | 2,568,000,000원 | 1,050,960,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 새빛이엔지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 898,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 배당에 투입되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 3,719,200,000원 중 채권자 배당은 1,050,960,000원, 미배당은 2,668,240,000원입니다.
⑤ 입지·이용현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 내 사무실(The Crossing Lab)로 이용 중입니다. 613호와 614호를 2개호수 일괄 사무실로 사용합니다.
- 입지. 성수초등학교 북동측 인근으로 아파트형공장, 업무·상업용건물, 근린생활시설이 혼재하는 공업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 성수역·어린이대공원역·건대입구역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 30미터 내외 도로와 접하고 남서측·북측·서측으로 약 6~10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 12,980,000원/㎡. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 각 호수별 구분등기와 달리 현황은 2개호수 일체사용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원인 확인. ‘점포’로 표시된 점유관계의 실제 점유자, 계약상대방, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 현재 자료만으로 대항력 유·무를 확정하지 마세요.
- 613·614호 경계. 등기상 별도 호실인데 현황은 벽체 없이 일체 사무실입니다. 인도·원상복구·전용부분 경계 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 613호 등과 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 관련 경매·배당 진행을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당표상 인수액은 0원이지만 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전에는 최종 인수위험을 0원으로 확정하지 마세요.
맺으며 — “등기부는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023.04.14. 보광동새마을금고 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 0원 인수형이라고 결론 내리기에는 이릅니다.
매각물건명세서상 점유관계의 보증금·전입일·확정일자가 미상이고, 감정평가 현황은 독립 구분등기된 613호와 614호가 실제로는 벽체 없이 하나의 사무실처럼 사용된다고 기재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 후순위 등기 말소 여부가 아니라 점유관계와 호실 경계의 실체 확인입니다. 현재 최저가 1,064,000,000원은 감정가의 80%이지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 등기부는 합격에 가깝지만, 현장·점유 확인 전에는 보류가 맞는 사건입니다.
