제주지방법원 2024타경31241. 제주 한경면 조수리의 일반철골구조 패널지붕 지상 2층 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 현재 소매점으로 이용 중이며, 목록 4 토지는 해당 건물의 건부지로 쓰이고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.31. 설정된 수협은행 근저당권 118,800,000원입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기 권리의 순서 자체는 복잡하지 않습니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 주식회사 오라피네가 본건 건물 2층을 점유하고 있고, 신고일은 2024.05.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 완전한 대항력 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 낙찰자가 아무것도 인수하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 최저가가 낮아질수록 싸지는 구조인지부터 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경31241 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 패널지붕 지상 2층 · 소매점 이용 |
| 매각 형태 | 건물과 토지 일괄매각 · 목록 4는 건물의 건부지로 이용 |
| 소유자 | 정미애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 318,425,000원 / 109,220,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 581,211,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유위험은 별도
말소기준은 수협은행의 2024.05.31. 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 임주연의 가압류, 강제경매개시결정, 김태호의 가압류 및 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질취득가 미확정
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오라피네 | 본건 제시건물 2층 | 2024.05.27 | 보증금 미상 차임 100,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인 1명입니다. 신고일은 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당으로 보증금이 얼마나 해소되는지 계산할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 낮은 최저가와 낮은 총취득가는 다르다
현재 최저매각가는 109,220,000원으로 감정가 318,425,000원의 34.3%이며, 세 차례 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차 가격은 76,454,000원과 53,517,800원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없고, 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않는 한 회차가 내려가도 총취득비용은 별도로 계산해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 109,220,000원 | 106,890,920원 | 1,176,380,115원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 76,454,000원 | 74,677,828원 | 1,208,593,207원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 53,517,800원 | 52,154,480원 | 1,231,116,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,080원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 118,800,000원 | 106,890,920원 |
| 2. 가압류 · 임주연 | 538,259,065원 | 0원 |
| 3. 가압류의 본압류 이행 · 임주연 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태호 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 수협은행 | 581,211,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,283,271,035원 중 채권자 예상배당은 106,890,920원, 총 미배당은 1,176,380,115원입니다. 이 표에는 임차보증금, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않았으므로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조수2리 노인복지회관 북측 인근이며, 단독주택·타운하우스·숙박시설·근린생활시설·전·과수원이 혼재하는 농경 및 주택지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 지상 2층 건물로 외벽은 패널 마감, 창호는 새시창호이며 기본 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조·마감·누수·설비 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역을 중심으로 보전관리지역·자연취락지구 저촉, 가축사육제한구역, 경관·생태계·지하수자원 보전등급 등이 적용됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1)는 공부상 묘지, 기호(2)는 임야이나 현재 모두 전으로 이용되고 있습니다.
- 농지취득자격증명. 기호(1)·(2)·(5)는 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단되며, 해당 관청에 재확인이 필요합니다.
- 토지 정보. 표시된 토지는 276㎡, 평지·부정형·소로한면 조건이며 공시지가는 121,600원/㎡입니다.
- 환금성. 소매점과 여러 토지를 함께 취득하는 물건이고 세 차례 유찰된 만큼, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 오라피네의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 실제 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 확인된 임차보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액을 최저가에 더해 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 2층 점유현황, 건물 구조, 설비, 누수 및 영업시설 상태를 현장에서 점검하세요.
- 농지취득자격증명. 기호(1)·(2)·(5)의 증명 발급 가능 여부, 제출기한 및 미제출 시 불이익을 해당 관청과 법원에 확인하세요.
- 공부·현황 대조. 묘지·임야로 등재된 토지가 현황 전으로 이용되는 부분과 경계, 면적, 진입로 및 원상회복 가능성을 확인하세요.
- 규제 확인. 보전관리지역, 경관보전지구, 지하수자원보전구역 및 건축계획심의대상구역 저촉이 향후 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 영업 또는 점유 중이므로 인도명령 가능 여부와 협의명도 비용·기간을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 관청 회신을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 2층 점유자의 신고일이 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 109,220,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
또한 건물 내부 미확인, 소매점과 토지의 일괄매각, 공부상 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 재확인 및 세 차례 유찰이 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 눈에 띄지만, 임차보증금과 토지 취득요건을 확정하기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 첫 번째 입찰가는 109,220,000원이 아니라, 아직 확인되지 않은 임차보증금에서 시작합니다.
