대전지방법원 2025타경15658. 감정가 2,486,580,200원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 597,028,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 24%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어려운 구조입니다. 물건은 기타 + 토지의 일괄매각이고, 감정 이용상태에는 냉동창고와 자동차관련시설(운전학원 사무실)이 포함되어 있습니다. 토지 중 일부는 도로로 이용 중이고 일부는 공부상 맹지이며, 매각제외 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립여지도 명시되어 있습니다.
권리 기준점은 2012.03.12. 설정된 홍성낙농협동조합 근저당권입니다. 이후 김명숙 근저당, 홍성낙농협동조합 가압류, 홍성군·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김문수는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15658 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 구항면 마온리 9-7 |
| 등기 건물 | 충청남도 홍성군 구항면 마온리 45-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 냉동창고 · 자동차관련시설(운전학원 사무실) |
| 소유자 | 김창수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,486,580,200원 / 597,028,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.10.13 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 모아저축은행 / 1,750,000,000원 |
| 일괄매각 | 목록 1, 6, 7, 8, 9, 10, 11번 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 점유관계는 별도
말소기준은 2012.03.12. 을구 4번 홍성낙농협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,020,000,000원이고, 2013.06.20. 변경등기에는 채권최고액 2,300,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 주식회사에이치에스에이치대부로 이전됐고, 주식회사모아저축은행의 근질권도 설정되어 있습니다.
② 점유자 확인 — 김문수는 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김문수는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2012.03.12.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지, 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 있는지 현재 자료만으로 결론낼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 24% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 597,028,000원으로, 감정가 2,486,580,200원의 24% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 주거용 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 토지와 냉동창고, 자동차관련시설 등이 섞인 일괄매각입니다. 일부 토지는 공부상 맹지이고, 토지의 공부상 지목과 현황이 다른 부분도 있으며, 매각제외 건물까지 존재합니다. 이 경우 감정가 대비 낙폭보다 개별 토지의 이용 가능성과 실제 점유·사용관계가 가격에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,370,280원 |
| 2. 근저당권 · 홍성낙농협동조합 | 2,020,000,000원 | 588,657,720원 |
| 3. 근저당권 · 김명숙 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 홍성낙농협동조합 | 42,303,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 2,562,303,879원 중 예상배당은 588,657,720원, 미배당은 1,973,646,159원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 인정되면 선순위에서 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 법정지상권·공매 — 낙찰 전에 반드시 풀어야 할 두 가지
⑥ 토지·이용상태 — 일괄매각의 구조를 먼저 본다
- 일괄매각. 목록 1, 6, 7, 8, 9, 10, 11번을 일괄매각하며 제시외 건물 ㉠~㉣, ㉥~㉨은 포함됩니다.
- 매각제외. 제시외 건물 ㉤은 매각에서 제외되고 법정지상권 성립여지가 있습니다.
- 도로 이용. 목록 1번 토지는 현황상 도로로 이용 중입니다.
- 진출입. 목록 6, 7, 9, 11번 토지는 공부상 맹지이나 목록 1번 토지를 통해 진출입 가능합니다.
- 맹지. 목록 8번 토지는 공부상 맹지입니다.
- 현황 차이. 일련번호 7, 8은 공부상 대·잡종지이나 현황은 활잡목이 자생하는 토지임야 상태입니다.
- 현황 차이. 일련번호 11은 공부상 임야이나 현황은 대부분 자동차관련시설(운전학원)의 잡종지 상태입니다.
- 건물 이용. 일련번호 3은 1층 냉동창고, 지하층 창고 및 기계실이며 냉동설비를 갖추고 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호 10은 자동차관련시설(운전학원 사무실)이며 급·배수설비와 위생설비가 있습니다.
⑦ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일련번호 1, 6, 7, 8, 9, 11은 청송아파트 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·주거나지·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량진입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 계획관리지역. 일련번호 1, 6, 7, 8, 9 및 11은 계획관리지역으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제공된 토지 항목은 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·사다리형·세로한면(가), 면적 229.0㎡입니다.
- 공시지가. 공시지가는 9,300원/㎡입니다.
- 제한. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역 포함으로 기재되어 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김문수 임대차관계. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유 부분을 원문에서 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 실질취득비용. 김문수의 보증금이 확인되기 전에는 배당표상 인수 0원만으로 총 취득부담을 확정하지 마세요.
- 법정지상권. 매각제외 제시외 건물 ㉤의 소유관계와 법정지상권 성립요건을 확인하세요.
- 공매 교차확인. 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행관계를 한국자산관리공사 자료와 대조하세요.
- 맹지·진출입. 목록 8번과 목록 1번을 통한 다른 필지의 실제 통행·접근 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 24%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 토지·건물별 현황가치를 별도로 검토하세요.
- 세금. 홍성군 및 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수·사용 가능성’이 먼저다
이 사건은 감정가 2,486,580,200원에서 4회 유찰돼 597,028,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없기 때문에 24%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석할 근거는 부족합니다. 더구나 김문수의 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력 위험을 확정할 수 없고, 매각제외 제시외 건물 ㉤에는 법정지상권 성립여지가 있습니다.
여기에 공매공고 부기등기, 국세·지방세 압류, 공부상 맹지, 토지의 공부·현황 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 저가매수가 아니라 점유관계와 법정지상권을 해소한 뒤 실제로 사용할 수 있는 토지·건물의 범위를 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원도 최종 안전판으로 보기 어렵습니다.
