대전지방법원 2025타경15658. 충남 홍성군 구항면 마온리의 토지와 자동차관련시설 등이 묶여 매각되는 물건입니다. 목록 1·6·7·8·9·10·11번이 일괄매각되고, 제시외 건물 ㉠~㉣·㉥~㉨은 포함되지만 제시외 건물 ㉤은 매각에서 제외됩니다. 바로 이 제외 건물 때문에 매각물건명세서에는 법정지상권 성립여지가 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2012.03.12. 홍성낙농협동조합 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,020,000,000원이며, 이후 설정된 김명숙 근저당권·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 실질 위험은 후순위 등기보다 점유관계·세금·법정지상권·토지 이용상태에 더 집중돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15658 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 구항면 마온리 9-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설(운전학원 사무실) 포함 |
| 소유자 | 김창수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,486,580,200원 / 852,897,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 일괄매각 | 목록 1, 6, 7, 8, 9, 10, 11번 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 현장 리스크가 남는다
말소기준권리는 2012.03.12. 을구 4번 홍성낙농협동조합 근저당권입니다. 이후의 김명숙 근저당권, 홍성낙농협동조합 가압류, 국세·지방세 압류 및 2025.04.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2017년과 2022년의 임의경매개시결정은 각각 취하되어 등기부상 말소됐습니다.
② 점유관계 — 김문수, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김문수의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 배당모델의 인수액 0원은 점유자의 실제 임대차관계가 확인된 뒤 확정적으로 해석해야 할 수치입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34.3%
현재 회차의 최저매각가는 852,897,000원으로, 감정가 2,486,580,200원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 597,027,900원, 5회 유찰 시 417,919,530원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 852,897,000원 | 841,968,030원 | 1,720,335,849원 |
| 4회 유찰 시 | 597,027,900원 | 588,657,621원 | 1,973,646,258원 |
| 5회 유찰 시 | 417,919,530원 | 411,340,335원 | 2,150,963,544원 |
감정가 대비 할인폭은 크지만, 이 물건은 실거래 시세와 단순 비교해 “싸다”고 결론낼 수 있는 유형이 아닙니다. 토지 여러 필지와 자동차관련시설, 매각제외 제시외 건물, 맹지 및 도로 이용 토지가 섞인 복합 물건이기 때문에 감정가 대비 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 852,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,928,970원 |
| 1. 근저당 · 홍성낙농협동조합 | 2,020,000,000원 | 841,968,030원 |
| 2. 근저당 · 김명숙 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 홍성낙농협동조합 | 42,303,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 선순위 근저당권에도 1,178,031,970원의 미배당이 발생하며, 전체 채권 미배당은 1,720,335,849원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고, 점유자의 최우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·이용상태 — 도로·맹지·임야성 토지가 섞였다
- 주위환경. 목록 1·6·7·8·9·11은 청송아파트 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·주거나지·농경지·자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 10은 자동차관련시설인 운전학원 사무실로 이용 중이며, 급·배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 이용. 목록 1 토지는 현황상 도로로 이용 중입니다. 확인된 토지 항목은 229㎡, 지목 도로, 계획관리지역, 공시지가 9,300원/㎡입니다.
- 맹지. 목록 6·7·9·11번 토지는 공부상 맹지이나 목록 1번 토지를 통해 진출입 가능하고, 목록 8번 토지는 공부상 맹지입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 7·8은 지목이 대·잡종지이나 현황은 활잡목이 자생하는 토지임야 상태이고, 목록 11은 임야이나 대부분 자동차관련시설의 잡종지 상태입니다.
- 공매. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 법원경매와 공매 진행관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각제외 제시외 건물 ㉤의 소유자·존속상태·토지 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 김문수. 전입신고일, 보증금, 임대차계약, 배당요구 여부를 원문 서류와 대조해 대항력과 인수 가능성을 확정하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 진출입. 목록 6·7·9·11은 목록 1번 토지를 통한 진출입 구조이고, 목록 8은 공부상 맹지입니다. 실제 차량 동선과 통행권 관계를 확인하세요.
- 도로 토지. 목록 1번은 현황 도로 이용 중이므로 독립적인 수익·개발가치보다 전체 부동산의 진출입 기능을 중심으로 평가해야 합니다.
- 공매 중첩. 공매공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 절차와 현재 경매 절차의 진행·종결 여부를 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 복합 토지·시설의 실제 사용가치와 권리 리스크를 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 무엇을 떠안는지가 먼저다
현재 최저가는 852,897,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각제외 건물에 따른 법정지상권 성립여지, 전입·보증금이 확인되지 않은 김문수 점유, 국세·지방세 압류, 도로와 맹지가 섞인 토지구조가 동시에 존재합니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당모델상 인수 0원만으로 “깨끗한 물건”이라고 단정하기 어렵습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 크게 내려왔지만 권리·이용관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 복합물건입니다. 법정지상권과 점유관계를 확정하기 전에는 감정가 대비 할인폭에 높은 점수를 주지 않는 것이 맞습니다.
