대전지방법원 2025타경15658. 등기상 소유자는 김창수이고, 현재 경매는 주식회사 모아저축은행이 신청한 임의경매입니다. 권리분석의 기준점은 2012.03.12. 홍성낙농협동조합 근저당권으로, 원설정 채권최고액은 2,020,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 채권최고액 변경과 권리이전을 거쳤고, 후순위 김명숙 근저당권, 홍성낙농협동조합 가압류, 국·홍성군 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기부보다 점유와 토지 사용관계에 있습니다. 현황조사에 김문수가 확인돼 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘있다’고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 매각 제외되는 제시외 건물 ㉡', ㉢' 때문에 매각물건명세서가 법정지상권 성립여지를 직접 경고하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 263-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 중 일련번호(3) 1층 냉동창고, 지하층 창고 및 기계실 |
| 소유자 | 김창수 (단독소유) |
| 토지 | 1,100㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,079,445,600원 / 370,250,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 모아저축은행 / 1,750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각범위 | 목록 2, 3, 4, 5 일괄매각 · 제시외 건물 ㉩~㉭, ㉠', ㉣' 포함 · ㉡', ㉢' 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 비등기 위험은 별도
말소기준권리는 2012.03.12. 을구 5번 홍성낙농협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,020,000,000원이고, 2013.06.20. 변경으로 2,300,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사와 주식회사에이치에스에이치대부로 이전됐고, 주식회사모아저축은행을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다.
후순위인 김명숙 근저당권 500,000,000원, 홍성낙농협동조합 가압류 42,303,879원, 국·홍성군 압류 및 2025.04.14. 임의경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 김문수의 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 김문수 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2012.03.12.보다 앞서는지 뒤서는지 판단할 수 없고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 보증금 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 370,250,000원으로 감정가 1,079,445,600원의 34% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 가격 메리트를 실거래와 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 단일 건물이 아니라 기타 + 토지 유형이고, 감정 이용상태에는 냉동창고·창고·기계실이 포함됩니다. 토지 역시 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등 여러 이용규제가 걸려 있으며, 매각 제외 건물 때문에 토지 사용관계가 단순하지 않습니다. 유찰 횟수보다 점유·법정지상권·실제 활용성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,983,500원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 홍성낙농협동조합 | 2,020,000,000원 | 364,266,500원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김명숙 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 홍성낙농협동조합 | 42,303,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 총 채권액은 2,562,303,879원, 채권자 배당액은 364,266,500원, 미배당액은 2,198,037,379원입니다. 신청채권자 청구액은 1,750,000,000원이며 시나리오상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 토지. 면적 1,100㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형, 소로한면 접면입니다. 공시지가는 479,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·하수처리구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(3)의 1층은 냉동창고, 지하층은 창고 및 기계실이며 냉동설비를 갖추고 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 매각범위. 목록 2, 3, 4, 5는 일괄매각이며 제시외 건물 일부는 포함되지만 ㉡', ㉢'는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 핵심 리스크 — 법정지상권 성립여지
매각물건명세서에는 본건 토지 위에 있는 제시외 건물 ㉡', ㉢'가 매각에서 제외되고, 이들 건물로 인해 법정지상권 성립여지가 있음이 명시돼 있습니다. 이는 토지를 낙찰받아도 토지 이용·철거·명도 관계가 예상보다 복잡해질 수 있다는 의미입니다.
따라서 입찰 전에는 매각 제외 건물의 소유관계, 토지와 건물의 소유자가 달라진 시점, 현재 점유·사용 상태를 매각물건명세서와 현장조사를 통해 맞춰봐야 합니다. 이 부분이 해소되지 않으면 감정가 대비 낮은 최저가만으로 투자안전성을 설명하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김문수 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 2012.03.12. 말소기준보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 배당표상 인수액은 0원이지만 대항력 있는 보증금이 확인되면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 소유관계. 매각 제외 ㉡', ㉢'의 소유자와 토지 사용권원, 법정지상권 성립요건을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 진행·취소·말소 상태를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 2, 3, 4, 5와 포함·제외 제시외 건물의 경계를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 활용성과 권리 해소비용을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 먼저 볼 것은 점유와 토지 사용권”
이 사건은 감정가 1,079,445,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 370,250,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 가격을 우선 평가하기엔 권리관계의 불확실성이 큽니다. 김문수의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 및 보증금 승계를 확정할 수 없고, 매각 제외 제시외 건물 ㉡', ㉢'에 대해 법정지상권 성립여지가 명시돼 있습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 매수인 인수 0원·실질취득 370,250,000원이라고 확정할 단계는 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 등기부는 정리되지만, 점유·법정지상권은 아직 정리되지 않았다. 이 사건은 그 두 가지를 먼저 해소한 뒤 입찰가를 계산해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
