대전지방법원 2025타경15658. 충남 홍성군 홍성읍 옥암리 263-5 소재 건물 및 토지에 관한 경매입니다. 감정평가상 매각 대상 건물인 일련번호(3)는 철골조 철판지붕 단층 건물로, 1층은 냉동창고, 지하층은 창고 및 기계실로 이용되고 있습니다. 냉동설비를 갖춘 일반 주거용과는 성격이 다른 물건입니다.
현재 최저매각가는 감정가 대비 상당히 낮아졌지만, 등기와 매각조건을 함께 보면 단순한 저가 매입 대상으로 평가하기 어렵습니다. 2012년 홍성낙농협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권 이전과 근질권 설정, 추가 근저당, 가압류 및 조세 압류가 이어졌습니다. 특히 명세서에 표시된 법정지상권 성립 가능성과 매각 제외 건물이 낙찰 후 활용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 263-5 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 냉동창고 및 부속시설 |
| 건물 이용상태 | 일련번호(3): 1층 냉동창고, 지하층 창고 및 기계실 |
| 건물 구조 | 철골조 철판지붕 단층 · 냉동설비 |
| 토지 | 옥암리 263-5 · 대 · 1,100㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김창수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,079,445,600원 |
| 최저매각가 | 259,175,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 모아저축은행 / 1,750,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.12 을구 5번 홍성낙농협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 목록 2, 3, 4, 5번 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 및 일부 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소 대상, 토지 이용권은 별도 확인
말소기준은 2012.03.12 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,020,000,000원이고, 이후 변경계약에 따라 2,300,000,000원으로 증액된 내역이 있습니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 주식회사에이치에스에이치대부로 이전됐으며, 주식회사 모아저축은행의 근질권 설정도 확인됩니다.
후순위인 김명숙 근저당권과 홍성낙농협동조합 가압류, 국세·지방세 압류 및 이번 임의경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 말소 대상 등기와 법정지상권·점유관계는 별개입니다. 매각 제외 제시외 건물의 소유관계, 토지 사용관계 및 법정지상권 성립요건을 확인해야 실제 인수·사용 제한 위험을 판단할 수 있습니다.
② 점유관계 — 실제 조사 점유자 1명, 대항력 미상
현황조사상 김문수가 점유자로 확인됩니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금·차임이 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 임대차인지, 사용대차인지, 다른 형태의 점유인지도 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 현황조사 확인 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 계약 및 점유권원 확인 전 인수액 확정 불가 |
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
감정가 1,079,445,600원으로 시작한 경매가 네 차례 유찰되면서 현재 최저가 259,175,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 하지만 감정가를 현재의 실제 매매시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 특히 냉동창고와 토지, 매각 제외 건물 및 법정지상권 가능성이 결합된 물건은 외형적인 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 259,175,000원 | 24.01% | 2,307,557,329원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 181,422,500원 | 16.81% | 2,384,221,294원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 126,995,749원 | 11.76% | 2,437,886,070원 | 0원* |
* 회차별 인수액은 예상배당 계산상의 값입니다. 김문수의 점유권원·보증금과 법정지상권 성립 여부가 확정되지 않았으므로 실질취득비용을 최저매각가와 동일하게 확정할 수 없습니다. 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,428,450원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 홍성낙농협동조합 | 2,020,000,000원 | 254,746,550원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 김명숙 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 홍성낙농협동조합 | 42,303,879원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,562,303,879원 | 254,746,550원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,307,557,329원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,428,450원을 제외한 254,746,550원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 김명숙 근저당권과 홍성낙농협동조합 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 신청채권자 모아저축은행의 청구액은 1,750,000,000원이며, 위 단순 배당 계산에서는 해당 신청채권자에게 별도로 배당되는 금액이 없습니다.
선순위 근저당권은 채권 이전 및 근질권 설정 관계가 있으며, 위 표의 금액은 최초 채권최고액 기준의 단순 추정치입니다. 실제 배당은 확정채권액과 배당요구, 조세채권 및 우선변제 여부에 따라 달라집니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 점유자의 우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용상태. 매각 대상 일련번호(3)는 1층 냉동창고, 지하층 창고 및 기계실로 사용되고 있습니다. 철골조 철판지붕 단층 건물이며 냉동설비를 갖추고 있습니다.
- 매각 범위. 목록 2, 3, 4, 5번 일괄매각입니다. 제시외 건물 ㉩~㉭, ㉠', ㉣'은 매각에 포함되며 ㉡', ㉢'은 매각에서 제외됩니다. 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있습니다.
- 입지. 일련번호(2,4,5)는 홍성읍 오관리 소재 홍주중학교 북서측 인근으로, 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 옥암리 263-5 토지는 지목 대, 면적 1,100㎡, 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 479,700원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·하수처리구역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
- 설비 및 관리. 냉동설비가 갖춰진 건물이므로 설비의 실제 작동 상태, 유지보수 및 재사용 가능 여부가 취득 후 활용성 판단에 중요합니다.
- 환금성. 냉동창고는 일반 주거용 부동산과 달리 사용 목적이 제한적이며, 본건은 법정지상권 성립 가능성과 매각 제외 건물까지 존재합니다. 향후 매각 시에도 해당 권리관계와 시설 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 제시외 건물 ㉡', ㉢'의 소유관계, 건립 및 소유권 변동 경위, 토지와 건물의 소유관계, 법정지상권 성립요건을 확인하세요.
- 매각 포함·제외 범위 대조. 목록 2, 3, 4, 5번의 실제 경계와 제시외 건물의 위치를 현장에서 확인하세요. 제외 건물이 토지 이용에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 김문수 점유권원 확인. 전입신고일, 확정일자, 임대차계약 및 보증금, 실제 점유 부분을 확인해야 대항력과 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 근저당권 변경·이전 이력. 홍성낙농협동조합의 최초 근저당권과 주식회사에이치에스에이치대부의 권리이전, 모아저축은행의 근질권 관계 및 실제 확정채권액을 대조하세요.
- 국세·지방세 및 공매. 홍성세무서장·홍성군 압류와 한국자산관리공사의 공매공고 현황을 확인하세요. 당해세 여부와 실제 배당순위도 검토해야 합니다.
- 냉동설비 및 현장 상태. 냉동설비, 지하 기계실, 건물 유지보수 상태와 시설을 실제 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 낙찰대금뿐 아니라 점유관계 해결 비용, 법정지상권 관련 부담, 설비 정비 및 건물 활용 제한 가능성을 검토하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행상황을 대조하세요.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 권리
이 물건은 감정가 1,079,445,600원에서 최저매각가 259,175,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 인하 폭만 보면 눈길을 끌지만, 네 차례의 유찰과 함께 살펴봐야 할 권리·이용상 위험도 분명합니다.
말소기준 근저당권 이후의 등기상 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 별도로 해결해야 할 핵심 쟁점입니다. 현황조사상 점유자 김문수의 전입일과 보증금도 확인되지 않아 실제 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 세금 압류와 공매공고의 진행 관계도 함께 확인해야 합니다.
종합적으로 D등급(34점). 감정가 대비 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기에는 사용권원과 점유관계의 불확실성이 큽니다. 특히 냉동창고의 시설 상태와 법정지상권이 실제 활용·환금성에 미치는 영향을 먼저 검토해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 할인율이 아니라, 낙찰 후 확보되는 실질적인 사용·수익 가능 범위입니다.
