* 인수 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당에 한정한 수치입니다. 미확인 임차관계, 점유, 조세채권, 관리비 및 추가 비용을 포함한 최종 취득원가를 확정한 금액은 아닙니다.

청주지방법원 2026타경50281. 청주시 서원구 산남동 신성미소시티블루2의 지하층 102호가 경매 대상입니다. 용도 분류에는 대지로 표시돼 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이고, 등기 역시 집합건물입니다. 따라서 일반 토지나 아파트 경매의 관점으로 접근해서는 안 됩니다.

등기 흐름에서 특히 눈여겨볼 부분은 2015년 충북낙농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026년 동일 조합의 임의경매 신청입니다. 현재 표시된 말소기준권리는 2026년 2월 25일 국민건강보험공단 압류지만, 경매의 원인이 된 근저당권은 이미 말소된 것으로 나타나 있습니다. 이 차이가 해소되지 않으면 권리분석을 완료했다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 표시와 경매 원인의 불일치

등기상 최초 소유권보존 이후 신탁과 소유권이전이 이뤄졌고, 현재 소유자는 김종준입니다. 과거 주식회사오투시엠의 가압류 48,360,274원은 이미 말소된 상태로 표시됩니다. 현재 권리분석에서 핵심적으로 확인할 사항은 2026년의 국민건강보험공단 압류, 충북낙농업협동조합의 임의경매개시결정, 신한카드 가압류입니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원은 조건부

구체적으로 확인된 임차인의 성명이나 보증금은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 임차인이 없다는 사실이 확정된 것은 아닙니다. 근린생활시설의 실제 영업·사용 주체가 누구인지도 별도로 확인해야 합니다.

임차인 성명·보증금·사업자등록 및 점유개시일·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 보증기관 승계 신고나 확정된 임차인별 인수금액도 확인되지 않습니다.

상가 임차인의 대항력은 원칙적으로 인도와 사업자등록 등 법정 요건 및 시점에 따라 판단합니다. 실제 사용자가 있다면 사업자등록 시점, 점유 범위, 임대차계약과 보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 보증금과 권리취득 시점을 모르는 상태에서 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 인수 위험이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시장 할인은 아니다

감정가는 93,000,000원이고 현재 최저가는 65,100,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70%로 조정된 상태입니다. 다만 비교 가능한 최근 근린생활시설 실거래를 확인하지 못했으므로, 감정가 대비 하락 폭과 실제 시장가치 대비 할인 폭을 혼동해서는 안 됩니다.

* 회차별 인수 0원은 예상배당 시뮬레이션을 전제로 하며, 점유·임차관계가 확정된 최종 권리분석 결과는 아닙니다. 유찰 이후의 회차별 가격은 시나리오로, 실제 진행 여부와 최저가는 법원에서 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

위 계산에서는 신한카드 가압류 청구금액 10,034,499원이 전액 배당되고, 소유자에게 53,493,701원이 남는 것으로 산출됩니다. 배당에 반영된 채권에 대한 미배당액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주지방법원 남서측 인근에 위치하며 근린생활시설 및 업무용시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황 역시 보통으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 건물은 지상 7층 철근콘크리트구조이며, 경매 대상은 지하층 102호입니다. 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 접근도로. 동측 약 20m 내외, 북측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 확인되나, 지하 상가의 실제 노출도와 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·산남3지구 지구단위계획구역이며, 상업용지로서 건폐율 80% 이하·용적률 600% 이하·높이 지상 7층 이하 조건이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,729,000원이며, 대지 전체 면적은 839.1㎡로 표시됩니다. 이는 102호의 단독 토지면적이나 대지권 지분을 의미하지 않습니다.
• 시설. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 공부와의 차이. 지하층 102호와 103호가 가벽 설치를 통해 일단으로 사용되고 있어 정확한 면적 및 물리적 구획의 재확인이 요구됩니다.
• 환금성. 지하 근린생활시설의 환금성은 접근성뿐 아니라 개별 출입구, 영업 가능성, 독립 사용 여부, 임대수요에 영향을 받습니다. 현재 확인된 정보만으로 매도 소요기간이나 적정 시세를 산정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2015.12.04 충북낙농업협동조합 근저당권의 말소 상태와 2026.03.18 임의경매개시결정의 근거를 확인하세요. 현재 말소기준으로 표시되는 2026.02.25 압류와의 관계도 검증해야 합니다.
• 배당채권 검증. 신청채권자 청구금액 117,963,958원이 예상배당에서 0원으로 표시된 이유를 확인하고 실제 배당순위와 채권신고 내역을 대조하세요.
• 임대차·점유 조사. 현장 사용자를 확인하고 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시, 보증금, 확정일자를 검토하세요. 대항력 및 매수인 인수 여부는 이 확인 이후 판단해야 합니다.
• 102호·103호 경계. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기 도면과 실제 가벽 위치를 대조하세요. 제102호 단독 출입과 독립 사용 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 면적 검증. 감정평가에서 정확한 면적 재확인을 요구한 만큼, 경매 목적물의 전유부분과 대지권 범위, 실제 사용면적을 구분하세요.
• 적정가격 검토. 지하 근린생활시설의 비교 가능한 최근 거래, 실제 임대료와 공실 가능성을 별도 확인하세요. 감정가 70%만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 체납 비용. 관리비 및 공용부분 체납 여부, 조세채권, 명도와 시설 분리에 필요한 비용을 확인하세요.
• 입찰 원본 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 최저가를 법원 공고로 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 낙찰”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 93,000,000원에서 최저가 65,100,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 그러나 매수인이 실제로 확보해야 할 것은 단순한 등기상 소유권이 아니라 독립적으로 점유·사용할 수 있는 지하층 102호입니다.

현재는 102호·103호 공동 사용, 임대관계 미상, 근저당 말소와 임의경매의 연결 문제, 신청채권자의 배당 0원 처리라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 시세 비교 근거도 확보되지 않아 현재 최저가를 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 입찰 보류·원본 검증 우선입니다. 말소기준과 신청채권을 재검증하고, 현장 점유와 호실 경계, 독립 사용 가능성, 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 이 물건의 가격 메리트와 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.