청주지방법원 2026타경50281. 청주시 서원구 산남동 신성미소시티블루2 지하층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물의 지하층입니다. 권리분석상 현재 말소기준은 2026.02.25 국민건강보험공단 압류로 계산되어 있고, 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 감정평가 현장조사에서는 지하층 102호와 103호가 부분적인 가벽 설치를 통해 하나의 공간처럼 사용 중이라고 적시되어 있고, 정확한 면적 등을 재확인하도록 되어 있습니다. 또한 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유자와 실제 사용범위를 직접 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수액은 0원

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2026.02.25 국민건강보험공단 압류이고, 그 뒤인 2026.03.18 임의경매개시결정과 2026.04.22 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2015.12.04 충북낙농업협동조합의 채권최고액 169,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 93,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 지하 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 개별 점포의 접근성·가시성·점유형태·임대수익과 실제 전용 사용범위에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.

현재 회차는 신건으로 최저가가 감정가의 100%입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 74,400,000원, 2회 유찰 59,520,000원으로 낮아지지만, 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 적정가격인지 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

현재 계산에서는 신한카드 채권 10,034,499원이 전액 배당되고, 집행비용 2,074,000원을 제외한 80,891,501원이 소유자 잔여로 산정됩니다. 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 지하층 102호와 103호는 부분 가벽을 통해 일단으로 사용 중이며 정확한 면적은 재확인이 필요합니다.
• 입지. 청주지방법원 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 업무용시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 20m 내외, 북측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 839.1㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역에 속하며, 건폐율 80% 이하·용적률 600% 이하·높이 지상 7층 이하 조건이 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 근린생활시설이고 실제 사용범위가 인접 호실과 결합되어 있어, 매수층과 임대수요는 현황 확인 결과에 크게 좌우될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 102호·103호 경계 확인. 부분 가벽을 통한 일체 사용 상태이므로 건축물대장·집합건물도면·현장 실측을 대조해 실제 경계와 독립성을 확인하세요.
• 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 실제 점유자와 사용주체를 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 93,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 인근 지하 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도 확인하세요.
• 배당 원본 대조. 신청채권액 117,963,958원과 현재 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 구조를 매각물건명세서·채권신고 내역에서 확인하세요.
• 명도·원상회복 비용. 인접 103호와 일체로 사용 중인 상태가 낙찰 후에도 유지 가능한지, 분리 시 가벽 철거·설비 분리 비용이 발생하는지 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격은 보수적으로

이 물건은 예상배당상 매수인 인수 0원이고 신고된 임차인도 없어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 지하 근린생활시설이라는 용도, 102호와 103호의 일체 사용, 정확한 면적 재확인 필요, 임대관계 미상이라는 현황 요소가 겹칩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 신건 최저가 93,000,000원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리보다 실제 사용범위·점유·임대수익성과 적정가격 검증이 더 중요한 물건입니다.