청주지방법원 2026타경50281. 충청북도 청주시 서원구 산남동 신성미소시티블루2 지층103호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기증명서의 종류는 집합건물이며, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반적인 주거용 부동산이 아니라 상업용 건물 내 지하층 구분호실의 이용 및 수익 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.

권리의 출발점은 2015년 12월 4일 충북낙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이고, 이후 2016년 3월 10일 김종준에게 소유권이 이전되면서 근저당권의 채무자도 김종준으로 변경되었습니다. 2026년 3월 18일에는 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준인 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 현장 이용상태가 등기상 호실 구분과 일치하지 않는다는 점이 눈에 띕니다. 감정평가에서는 지하층 102호와 103호가 부분적인 가벽 설치를 통해 일단으로 사용되고 있다고 설명합니다. 이 때문에 낙찰 이후 103호만을 독립적으로 사용하거나 임대하려는 경우, 실제 점유 범위와 경계 및 시설 분리 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2015년 12월 4일 설정된 충북낙농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채무자는 김기환이며, 2016년 3월 10일 계약인수로 김종준에게 채무자 변경등기가 이루어졌습니다. 현재 신청채권자인 충북낙농업협동조합은 2026년 3월 18일 임의경매를 개시했습니다.

한편 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 사업자등록, 점유개시 시점, 임차보증금, 확정일자 등 임차인의 대항력과 우선변제권 판단에 필요한 사실을 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 30% 하락했어도 저가 여부는 미확정

감정가는 93,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 65,100,000원입니다. 감정가의 70% 수준으로 내려왔지만, 가격이 하락했다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

이 물건은 감정평가상 근린생활시설로 사용 중인 지하층 구분호실입니다. 따라서 가격의 적정성을 판단할 때는 단순한 감정가 할인율보다 인근 유사 지하층 상가의 실제 거래가격, 독립적인 사용 가능성, 임대수익 및 공실 위험이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

매각대금 65,100,000원에서 추정 집행비용 1,571,800원을 제외하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 63,528,200원입니다. 채권최고액 169,000,000원을 기준으로 계산하면 105,471,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액도 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권의 실제 확정채권액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 공동담보 관계가 있으므로 실제 채권 회수 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 산남동 소재 청주지방법원 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 업무용시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 동측에는 약 20m, 북측에는 약 12m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도·이용상태. 사건 표시 용도는 대지이나 집합건물 등기 대상이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 지상 7층 철근콘크리트 건물의 지하층에 위치합니다.
• 건물 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인트, 창호는 새시 마감입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·산남3지구 지구단위계획구역이며, 상업용지로 지정되어 있습니다. 토지면적은 839.1㎡, 공시지가는 2,729,000원/㎡입니다. 해당 상업용지의 건폐율은 80% 이하, 용적률은 600% 이하, 높이는 지상 7층 이하로 표시되어 있습니다.
• 호실 경계. 지하층 102호와 103호는 부분적 가벽 설치를 통해 함께 사용되고 있습니다. 정확한 면적과 분리 가능한 경계를 재확인하라는 감정평가 의견이 있습니다.
• 환금성. 실제 이용형태가 근린생활시설인 지하층 물건으로, 주거용 부동산과 다른 매수·임차 수요를 고려해야 합니다. 특히 독립 사용 가능 여부와 점유관계의 불확실성이 향후 처분 및 임대에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 103호의 경매 대상 범위 확인. 집합건물 등기와 매각물건명세서, 건축물대장 및 도면을 대조하여 지하층 103호의 전유부분과 대지권 등 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 102호와 통합사용 실태 조사. 가벽 설치 위치, 호실별 출입구, 전기·급배수·소방설비의 공유 여부, 시설 분리 가능성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 사업자등록 관련 사항, 임차보증금, 점유개시일, 확정일자 및 임차인의 권리신고 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 충북낙농업협동조합 근저당권에 지하층 102호 공동담보 기재가 있으므로, 다른 담보물의 경매·변제 여부와 실제 잔존채권액을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대료 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰하지 말고, 인근 유사 지하층 근린생활시설의 거래사례와 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 관련 부담 조사. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 유지보수 부담, 원상복구 필요성과 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 향후 회차별 가격 판단. 추가 유찰 시 45,570,000원 또는 31,898,999원 시나리오가 있으나, 낮아진 가격이 자동으로 수익성을 보장하지는 않습니다. 사용 가능성과 시세를 먼저 검증해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 최저가보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”

청주지방법원 2026타경50281은 1회 유찰로 최저매각가가 65,100,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 근저당권과 임의경매개시결정은 소멸 예정이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리소멸 구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 실제 사용과 점유에 있습니다. 지하층 102호와 103호의 통합사용, 불명확한 독립사용 범위, 확인되지 않은 임대관계가 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 시세 비교까지 부족하므로 현재 최저가를 매력적인 저가라고 단정하기 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 현장조사를 통해 103호의 독립 점유·사용 가능성을 확보하고, 임대차 인수 가능성 및 인근 지하층 근린생활시설 시세를 검증한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 권리는 소멸 예정이지만, 가격과 사용가치는 아직 검증이 필요합니다.