청주지방법원 2026타경50281. 산남동 592 신성미소시티블루2 지층103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황에서는 본건을 근린생활시설로 이용 중이라고 확인했습니다. 등기부상 현재 소유자는 김종준이며, 2015.12.04. 설정된 충북낙농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.03.18. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 93,000,000원입니다. 이 금액을 가정한 배당에서는 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 충북낙농업협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 78,074,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50281 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 592 신성미소시티블루2 지층103호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 산남로62번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 지층103호 |
| 소유자 | 김종준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 117,963,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매개시결정 소멸
말소기준권리는 2015.12.04. 충북낙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이며 최초 채무자는 김기환, 2016.03.10. 계약인수로 채무자가 김종준으로 변경됐습니다. 근저당권 등기에는 신성미소시티블루2 지하층102호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2026.03.18. 충북낙농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 시세 단정보다 배당·회차 구조 확인
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 93,000,000원입니다. 동일 물건의 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원으로 제시돼 있습니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 가격 수준 자체보다 회차별 채권 미배당 규모와 현황 리스크를 함께 보는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 78,074,000원 |
| 1회 유찰 시 | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 96,339,200원 |
| 2회 유찰 시 | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 110,951,360원 |
신청채권자의 청구액은 117,963,958원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 90,926,000원으로 전액 충족되지 않으며, 1회·2회 유찰 시에도 각각 72,660,800원, 58,048,640원으로 청구액 전액에는 미치지 못합니다. 그러나 이 부족액 역시 매수인 인수금과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 근저당 · 충북낙농업협동조합 | 169,000,000원 | 90,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 78,074,000원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·이용상태 — 이 사건의 핵심 확인 포인트
감정평가 현황에서 본건은 근린생활시설로 이용중입니다. 주위는 청주지방법원 남서측 인근으로 근린생활시설과 업무용시설 등이 소재하고, 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인트, 창호는 새시 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외, 북측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지 규모. 토지면적 839.1㎡, 공시지가 2,729,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용 주체와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 102호·103호 경계 확인. 가벽을 통한 일단 사용 상태와 공부상 개별 호실 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 지하층102호 공동담보가 기재돼 있으므로 담보 범위와 등기 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교 근거 없이 93,000,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 78,074,000원은 근저당 채권최고액 기준 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 먼저
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2015.12.04. 충북낙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 지하층102호와 지층103호가 가벽을 사이에 두고 일단으로 사용되고 있고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”에서 끝나지 않습니다. 실제 점유자, 임대차 유무, 호실별 경계와 면적을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다. 실거래 비교 근거가 없는 만큼 신건 93,000,000원을 싸다고 단정해서도 안 됩니다.
