대전지방법원 2025타경16019. 홍성군 광천읍 광천리 107-10 제3층 제303호로, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 43,120,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태영이엔지이며, 2019.09.24 임의경매 매각으로 지분을 취득한 뒤 2020.04.27 공유물 분할을 거쳐 지분 전부가 주식회사태영이엔지로 정리됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2020.06.29 설정된 서일새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사 가압류와 서일새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유관계에서는 레이반의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았다는 점이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16019 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사태영이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 |
| 유찰 | 2회 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 서일새마을금고 / 86,362,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.06.29 서일새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금 577,500,000원, 경기신용보증재단 90,000,000원, 서울보증보험주식회사 6,904,010원의 가압류와 2025.09.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 한 명은 후순위, 한 명은 미상
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순옥 | 2021.10.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 레이반 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정순옥은 전입신고일 2021.10.15로 말소기준권리인 2020.06.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 레이반은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 배당요구 여부도 확정되지 않았으므로 실제 인수 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 43,120,000원은 최신 거래의 95.8%
광천캐슬뷰103동은 19세대이며, 비교 대상 면적은 48.58㎡입니다. 확인된 거래는 2026.06의 45,000,000원과 2022.08의 53,000,000원입니다. 전체 평균은 49,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.58㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2022.08 | 48.58㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.58㎡ | 2건 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.58㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
현재 최저가 43,120,000원은 전체 평균 49,000,000원의 88.0%이지만, 이 수치만 보면 과거 53,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 영향을 받습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 45,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 95.8%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -15.1%이므로 하락 흐름도 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 2. 근저당 · 서일새마을금고 | 120,000,000원 | 41,943,840원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,904,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,176,160원 이후 서일새마을금고에 41,943,840원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 794,404,010원 대비 미배당액은 752,460,170원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 752,460,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 765,163,323원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 774,055,529원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 서일새마을금고의 배당액도 함께 감소하고 총 미배당액은 증가합니다. 배당 계산에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 잡혀 있지만, 이 판단은 레이반의 대항력 여부가 확정된다는 전제 아래에서만 안전하게 사용할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광천초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 단독주택 등 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,004.0㎡, 공시지가 162,600원/㎡이며 평지입니다.
- 환금성. 광천캐슬뷰103동은 19세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 레이반 점유관계 확정. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 정순옥. 2021.10.15 전입으로 2020.06.29 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 49,000,000원보다 최신 거래 45,000,000원과 최근 12개월 평균 45,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -15.1%이므로 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
- 권리 소멸. 2020.06.29 서일새마을금고 근저당권 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 점유자’가 우선이다
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰돼 43,120,000원까지 내려왔고, 최신 거래 45,000,000원의 95.8%에 들어왔습니다. 등기 권리도 2020.06.29 서일새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 복잡하지 않습니다.
하지만 최근 시장 추세가 -15.1%이고 거래 표본도 적습니다. 특히 정순옥은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 레이반은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰됐으니 싸다”보다 “실제 인수 위험이 정말 0원인지 먼저 확인한다”가 우선입니다. 배당표상 인수 0원을 원본 서류에서 확정할 수 있다면 현재 가격은 최신 거래 아래이지만, 미상 점유관계가 남은 상태에서는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
