43,120,000원
대전지방법원 2025타경16019. 홍성군 광천읍 광천리 107-10, 6층 건물 중 5층 503호의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사태영이엔지이며, 등기상 2019.09.24 임의경매 매각으로 여러 공유자가 취득한 뒤 2020.04.27 공유물 분할을 거쳐 주식회사태영이엔지가 기존 10분의 1과 추가 10분의 9 지분을 보유하는 구조가 됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2020.06.29 설정된 서일새마을금고 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 신용보증기금·경기신용보증재단· 서울보증보험주식회사의 가압류와 2025.09.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 자체보다 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분은 임차·점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16019 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 제5층 제503호 |
| 용도 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 48.58㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사태영이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서일새마을금고 / 86,362,740원 |
| 말소기준 | 2020.06.29 서일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 따로 확인
현재 경매에서 핵심이 되는 등기는 단순합니다. 2020.06.29 서일새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2017년 가압류·가등기·근저당권 및 2018년 경매 관련 등기는 2019.09.24 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 한 명은 후순위, 한 명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순옥 | 2021.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 레이반 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정순옥의 전입은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력으로 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 그러나 레이반은 전입일 자체가 확인되지 않아 선·후순위 비교가 불가능하고, 보증금 역시 확인되지 않습니다. 따라서 매각물건명세서와 주민등록 전입관계, 점유 근거를 보완 확인한 뒤 인수 여부를 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 4,312만원은 최신 거래 아래, 그러나 하락 흐름
광천캐슬뷰103동 전용 48.58㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 45,000,000원 1건이며, 현재 최저가 43,120,000원은 이 최근 시세의 95.8%입니다. 전체 2건 평균 49,000,000원만 보면 더 낮아 보이지만, 2022.08 거래 53,000,000원이 포함돼 있어 가격 판단은 최신 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.58㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2022.08 | 48.58㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.58㎡ | 2건 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.58㎡ | 1건 | 45,000,000원 |
현재 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 점 자체는 긍정적입니다. 다만 최근 거래는 이전 거래보다 -15.1%의 하락 추세를 보입니다. 게다가 단지 규모가 19세대이고 확인된 거래도 2건뿐이라, 현재 43,120,000원을 단순히 “시세보다 크게 싸다”고 표현하기에는 거래 표본과 환금성이 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 근저당 · 서일새마을금고 | 120,000,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,904,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 794,404,010원 중 41,943,840원이 배당되고, 미배당액은 752,460,170원입니다. 신청채권자 청구액은 86,362,740원이며 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 배당 모델의 매수인 인수액은 0원이나, 레이반의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 점유 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 752,460,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 765,163,323원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 774,055,529원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 가격은 30,183,999원, 21,128,799원으로 내려가지만 배당 부족액은 오히려 커집니다. 등기부상 후순위 권리가 매수인에게 넘어가는 구조는 아니므로 이 채권 부족액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 다만 레이반의 대항력 가능·미상 문제는 낙찰가가 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 광천초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 단독주택 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임, 창호는 하이샤시이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 162,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 광천캐슬뷰103동은 19세대이며 준공일은 2017.11.23입니다. 확인된 동일면적 실거래가 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 레이반 점유 근거 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 점유 근거를 우선 대조해야 합니다.
- 정순옥 권리 확인. 2021.10.15 전입은 2020.06.29 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 우선변제 관계는 별도 확인 대상입니다.
- 최신 실거래 우선. 현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 실거래 45,000,000원의 95.8%입니다. 전체 평균 49,000,000원만 보고 할인폭을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -15.1%입니다. 가격 판단은 과거 53,000,000원 거래보다 2026.06 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 재매각 때 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 공동담보 확인. 서일새마을금고 근저당권에는 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 제3층 제303호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 43,120,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 45,000,000원의 95.8%입니다. 가격만 보면 감정가 단계보다 분명 현실적인 구간에 진입했습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -15.1%이고, 19세대 규모에 실거래 표본도 2건으로 제한적입니다.
권리 측면에서도 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 레이반의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 정순옥은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 레이반까지 확인돼야 비로소 배당 모델의 인수 0원을 실전 입찰 판단에 연결할 수 있습니다. 결론은 “가격은 관심권, 점유관계는 확인 전 보류”입니다.
