전주지방법원 2024타경2864. 소유자는 김덕기이고, 2019.11.11 소유권이전과 같은 날 동부새마을금고의 채권최고액 806,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 김성수의 220,000,000원 근저당, 2020년 박춘임의 가처분, 2024년 여러 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

등기상 소멸 구조만 보면 비교적 정리하기 쉽지만, 이 사건은 등기 밖 확인사항이 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 점유자가 기재돼 있고 전입신고일·확정일자·배당요구 여부 등이 확인되지 않은 경우가 있어 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음”은 확인하되, 점유관계를 최종 확인하기 전까지는 인수위험을 절대적으로 0이라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2019.11.11 동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 806,000,000원이고 공동담보목록 제2019-1112호가 기재돼 있습니다. 이후 김성수 근저당, 박춘임 가처분, 강인성·박춘임·동부새마을금고의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

점유·임차관계 — 대항력은 ‘가능·미상’

조사 기재는 7건입니다. 모두 전입신고일 등이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않은 상태입니다. 특히 용암가스석유산업 명의 기재는 목록4와 목록6에 각각 존재하므로 각각의 100,000,000원을 곧바로 별개의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 ‘싸다’고 단정 금지

감정가는 298,852,800원, 현재 최저매각가는 209,197,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 146,437,900원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 102,506,530원(34%)입니다.

이 사건은 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있을 뿐, 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래를 기준으로 한 시세 비교가 확정돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 토지·기타 물건은 개별 이용상태와 점유관계, 일괄매각 대상의 구성에 따라 가치 차이가 커질 수 있어 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 봐서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,197,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 1,197,000,000원 가운데 예상 배당액은 205,468,242원, 미배당액은 991,531,758원입니다. 동부새마을금고 근저당은 채권최고액 기준이며 공동담보가 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 매각조건·토지 메모

• 일괄매각. 기계기구 및 제시외 기계기구(감정평가서상 (1))를 포함해 일괄매각합니다.
• 농지취득자격증명. 목록13에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복명령 가능성이 있습니다.
• 매각 제외. 목록11 지상에 소재한 소유자 미상의 전기차충전기는 매각에서 제외됩니다.
• 토지 정보. 확인된 토지는 297.0㎡, 지목 주유소용지, 토지이용상황 상업용, 계획관리지역입니다.
• 형상·접면. 평지·사다리형이며 중로한면 조건입니다.
• 공시지가. 98,500원/㎡로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자별 대항력 확인. 전입신고일·사업자등록 관련 시점·확정일자·배당요구 여부 등 원본을 대조해 각 점유자의 대항력과 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
• 보증금 단순 합산 금지. 용암가스석유산업 명의가 목록4와 목록6에 각각 기재돼 있으므로 조사표상의 보증금을 그대로 중복 합산하지 마세요.
• 농취증 선확인. 목록13 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 전기차충전기 제외 확인. 목록11 지상 전기차충전기는 매각대상에서 제외되므로 현장 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 기계기구 및 제시외 기계기구가 포함되므로 감정평가서상의 대상과 현존 여부를 대조해야 합니다.
• 가격 상한은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 시세와의 직접 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크다는 사실 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “등기 말소는 단순, 현장 확인은 복잡”

이 사건의 등기권리 흐름은 명확합니다. 2019.11.11 동부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 그러나 점유·임차 조사 기재가 7건이고 모두 대항력 판단에 필요한 시점이 확인되지 않아 점유관계는 미상 영역으로 남습니다.

또한 목록13 농지취득자격증명, 일괄매각되는 기계기구, 매각에서 제외되는 목록11의 전기차충전기까지 확인해야 합니다. 현재 최저가 209,197,000원은 감정가의 70%이지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 등기는 정리 가능하지만, 점유·농취증·매각범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.