47,746,000원
창원지방법원 2025타경10523. 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1453-4를 포함한 기타·토지 물건으로, 소유자는 장명휘입니다. 등기상 2018.08.20 밀양축산업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 설정됐다가 2020.07.24 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 밀양농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.03 확정채권양도로 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.10.14 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 후순위 권리 구조만 보면 매각으로 정리되는 흐름이지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에 임승술이 확인됐고 전입일이 2014.12.16입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부, 점유 부분이 모두 확인되지 않았으므로 전입일 하나만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 “매수인 인수 0원”이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10523 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1453-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 중 창고·주택 포함 |
| 소유자 | 장명휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,441,200원 / 47,746,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 820,317,780원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.24 밀양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 토지 특성 | 653㎡ · 창고용지 · 전창고 · 급경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저다
2018.08.20 설정된 밀양축산업협동조합 근저당 130,000,000원은 2020.07.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 밀양농업협동조합 근저당 600,000,000원이며, 2025.09.03 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 따라서 경매개시결정은 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명, 인수액은 계산 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임승술 | 미상 | 2014.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 조사된 점유자는 임승술 1명입니다. 전입일은 선순위지만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 낙찰자가 인수할 금액 역시 현재 단계에서는 산정할 수 없습니다. 이 경우 실질취득비용을 단순히 47,746,000원으로 놓고 수익성을 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 할인율만 보지 말 것
현재 최저매각가는 47,746,000원으로 감정가 97,441,200원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 임차보증금 인수 가능액이 미상이어서, 비교 기준 자체가 최저가가 아니라 실질취득비용이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,259,428원 |
| 1. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,486,572원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 근저당 채권최고액 600,000,000원 중 46,486,572원만 배당되고 553,513,428원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임승술의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 경계와 이용상태도 현장 확인 대상
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 감정 이용상태에는 창고와 주택이 포함돼 있습니다.
- 토지. 주요 토지는 653㎡, 지목 창고용지, 이용상황 전창고, 급경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 임업용산지에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 36,800원/㎡입니다.
- 주위환경. 고례마을 북서측 인근 산간농경지대로 평가됐고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 수목(12-1)이 매각에 포함됩니다.
- 경계. [목록12]는 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 토지 기호[13]은 공부상 임야이나 현황은 과수원으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임승술의 실제 점유 주소 확인. 2014.12.16 전입이 현재 매각 대상 건물과 정확히 일치하는지 주민등록 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용 계산이 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 승계 범위를 결정하는 핵심 자료입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 임차인의 권리신고·배당요구와 매수인에게 대항할 수 있는 권리 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 고례리 1453-1, 무릉리 255-29, 고례리 1453-4와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.03 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 만큼 실제 배당 주체와 채권양도 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 지적측량. [목록12]의 인접 토지와 경계가 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 현장 경계와 이용범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 수목. 일괄매각에 포함된 수목(12-1)의 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 97,441,200원에서 최저가 47,746,000원까지 내려온 표면만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차보증금이 먼저입니다. 임승술의 전입일 2014.12.16은 말소기준 2020.07.24보다 빠른 반면, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액은 미상이고, 실질취득비용도 47,746,000원 + 미확정 인수액으로 봐야 합니다.
여기에 기타 + 토지 유형, 2회 유찰, [목록12] 지적경계 불분명, 공동담보 구조까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만 권리와 현황이 아직 계산 가능한 상태가 아닙니다. 임승술의 보증금과 점유관계, 매각물건명세서상 대항·배당관계를 먼저 확정한 뒤에야 현재 최저가가 실제로 싼지 판단할 수 있습니다.
