창원지방법원 2025타경10523. 밀양시 단장면의 주택·창고·토지가 함께 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 기호[11]은 창고, 기호[15]의 1층·2층은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.04.09 설정된 밀양농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리와 별개로 2014.12.16 전입한 임승술의 점유관계가 핵심 변수로 남습니다.
임승술의 전입은 말소기준보다 약 5년 이상 앞서 있으나 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 대항력이 확정되고 배당으로 회수되지 않은 보증금이 존재한다면 그 미배당액은 낙찰가 외에 매수인이 승계할 수 있으므로, 186,070,000원이라는 최저가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 단장리 786-4 · 건물 등기상 단장리 786-4외 4필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호[11] 창고 · 기호[15] 1층·2층 주택 |
| 소유자 | 장명휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 379,733,880원 / 186,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 820,317,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 토지 정보 | 1,053.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 141,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부상 과거 산동농업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2020.04.09 을구 5번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 6번 근저당권, 부산신용보증재단·농협은행주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번과 6번 근저당권은 2025.09.03 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차인·점유관계
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임승술 | 미상 | 2014.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
조사된 점유자는 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰 후 매수인이 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 186,070,000원으로 감정가 379,733,880원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 회차상 하락률일 뿐, 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 회차 | 186,070,000원 | 49% | 182,665,020원 | 274,470,990원 |
| 3회 유찰 시 | 130,248,999원 | 34% | 127,625,513원 | 329,510,497원 |
| 4회 유찰 시 | 91,174,299원 | 24% | 89,133,162원 | 368,002,848원 |
③ 예상배당표 (매각가 186,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,404,980원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 324,000,000원 | 182,665,020원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 부산신용보증재단 | 74,980,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,156,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 457,136,010원 중 채권자 배당은 182,665,020원, 미배당은 274,470,990원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임승술의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표의 숫자만으로 실제 매수인 인수를 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호[11]은 경량철골구조 기타지붕 단층 창고, 기호[15]는 일반철골구조 칼라아스팔트 슁글지붕 2층 건물로 1층·2층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 단장면 사연리·고례리 일대는 산간농경지대, 무릉리는 마을주변 농경지대, 단장리 기호[16~18]은 홍제중학교 북서측 인근 전원주택지대 및 농촌지대로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 단장리 토지 정보는 계획관리지역·성장관리계획구역을 포함하며, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 존재합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 기호[18-1~18-5] 및 수목 기호[18-6]도 매각에 포함됩니다.
- 경계. 기호[16~18]은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 토지 기호[13]은 공부상 지목이 임야이나 현재 과수원으로 이용 중입니다.
- 합병. 기호[15]는 단장리 786-4, 781-5, 786-21, 786-22, 786-41번지상 소재로 기재돼 있으나 토지가 합병돼 현재 단장리 786-4번지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임승술 보증금 확인. 보증금·임대차계약·실제 점유부분을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 대항력·배당 확인. 2014.12.16 전입이 말소기준보다 앞선 만큼 확정일자와 배당요구 여부, 배당으로 회수되는 보증금 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고 실질취득비용도 미정입니다.
- 지적측량 검토. 기호[16~18]의 인접 토지 경계가 불분명하므로 경계와 실제 점유현황을 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 기호[18-1~18-5] 및 수목 기호[18-6]의 현황을 현장에서 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 각 필지별 관리지역·농림지역 등 제한 내용을 목적에 맞게 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각 전 다시 점검하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 권리분석의 결론을 등기부에서 끝낼 수 없는 물건입니다. 임승술은 2014.12.16 전입했고 말소기준권리는 2020.04.09입니다. 보증금·확정일자·점유부분이 미상이므로 대항력과 승계를 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득액 역시 산정할 수 없습니다.
여기에 주택·창고·토지가 함께 묶인 일괄매각, 제시외 건물·수목 포함, 기호[16~18]의 지적경계 확인 필요, 2회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 최저가 186,070,000원이 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 시세 자료와 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 물건의 첫 번째 확인 대상은 추가 유찰가격이 아니라 임승술의 임대차·보증금·배당관계입니다.
