전주지방법원 2025타경31599. 전주시 덕진구 만성동 1291-1에 있는 집합건물의 1층 101호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 감정요항표에는 1층 101호와 103호를 사무소로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 주택형 경매와는 다른 관점으로 접근해야 합니다.

소유자는 유한회사뉴태양이고, 전주원예농업협동조합이 2018년 설정한 근저당권들이 권리관계의 중심입니다. 이후 2025년 임의경매가 개시되었으며, 전주시의 압류도 등기되었습니다. 말소기준은 2018년 11월 8일의 선순위 근저당권입니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 가장 중요한 구별이 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 돈과 낙찰자가 인수하는 돈은 다릅니다. 이 사건에서 채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,510,294,904원이지만, 이를 그대로 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 인수액이 0원으로 계산되었다는 이유만으로 토지 별도등기나 실제 점유관계까지 확인이 끝난 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 확인은 남는다

말소기준권리는 2018.11.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 전주원예농업협동조합이며, 채권최고액은 2,470,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 260,000,000원입니다. 두 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 대상으로 표시되어 있습니다.

2019년 주식회사강동레미콘케이제이의 근저당권 150,000,000원은 2020.01.23 이미 말소되었습니다. 이후 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.10.14 전주시 압류는 말소기준권리 이후에 등기된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 표시됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 103호 점유와 101호를 구분

현황조사에 나타나는 실제 임차인은 1명으로, 채희식입니다. 점유 부분은 103호(46.9490㎡)로 기재되어 있습니다. 해당 전입일은 2019.02.08이며, 2018.11.08 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

보증금은 조사상 기재값 2,000을 표시한 것이며 표기 단위의 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고는 아닙니다.

채희식의 경우에는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 분류되지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이는 우선변제권을 확인할 수 없다는 뜻이지, 임차인에게 어떠한 배당권도 없다고 확정한 것은 아닙니다. 점유 호실의 차이까지 고려하면 입찰 전 현황조사와 매각목록을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가격은 223,636,000원입니다. 감정가 652,000,000원 대비 34.3%로, 3회 유찰된 상태입니다. 감정평가 금액과 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이것이 실제 매매시장에서도 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다.

동일 용도·유사 규모·비슷한 입지의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 특히 사무소로 이용 중인 1층 집합건물은 주거용 아파트의 일반적인 평형별 실거래 비교를 그대로 적용하기 어렵습니다. 층별 이용, 전용면적, 점포·사무소 수요, 임대 가능성 및 매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정 매각가격이나 낙찰 결과가 아닙니다. 인수액 0원은 명시된 인수권리와 예상배당 기준이며, 별도등기 및 점유관계 확인 결과에 따라 실질 취득부담이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,636,000원 가정)

현재 최저가를 매각대금으로 가정하면, 추정 집행비용 3,930,904원을 공제한 219,705,096원이 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 을구 2번 근저당권에 대한 예상배당은 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 2,730,000,000원이며, 이 금액을 기준으로 계산된 예상 미배당액은 2,510,294,904원입니다. 그러나 채권최고액은 확정 채무잔액과 다르고, 공동담보가 설정되어 있어 이 물건만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구금액은 별도로 870,716,179원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 전주시 압류의 배당순위와 실제 배당액도 확정된 것이 아닙니다. 매각에 따른 등기말소와 조세채권의 배당은 구분해야 합니다. 본 표는 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 만성로변 상가건물들이 형성되어 있고, 동측 만성동로에는 3개 아파트단지, 총 1,889세대가 형성되어 있습니다. 법원 인근 상업·업무 수요와 배후 주거지역을 함께 살펴볼 입지입니다.
• 교통·도로. 서측 만성로와 북측 만성동로는 왕복 4차로이며, 물건은 사거리의 남동부 각지에 위치합니다. 북측·서측 약 20m, 동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 감정요항표상 1층 101호와 103호는 사무소로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층이며, 급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 전체 필지면적은 583.1㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다. 개별 호실에 귀속되는 토지권리의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에도 해당합니다. 사무소 이용 및 향후 용도변경 가능성은 관계 규정 검토가 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,354,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이를 개별 호실의 매매시세나 대지권 가치로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 내부상태 및 점유·임대관계는 추가 확인 대상입니다.
• 환금성. 주위에 상가와 아파트 배후 수요가 있지만, 개별 사무소의 실제 임차 수요와 거래가격은 확인되지 않았습니다. 3회 유찰 사실은 확인되지만, 그것만으로 낮은 환금성의 원인을 단정하거나 현재 가격의 적정성을 인정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 집합건물 등기부뿐 아니라 토지 등기사항을 대조해 별도등기의 종류, 순위, 말소 및 인수 여부를 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리 확인 사항입니다.
• 101호·103호 매각범위 확인. 감정요항표와 현황조사에 두 호실이 등장합니다. 법원의 매각목록 및 감정평가 대상 범위를 대조해 실제 취득 대상이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 채희식의 점유는 103호로 기재되어 있습니다. 101호에 별도 점유자가 있는지, 임대차계약과 사업장 이용 현황은 어떠한지 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 채희식의 임대차 내용 확인. 전입일은 말소기준 이후로 분류되지만, 보증금 표기 단위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 호실 간 임대차관계를 혼동하지 않아야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 선순위 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권최고액 전부를 이 호실의 독립 채무로 판단하지 말고, 공동담보 목적물 및 실제 채권관계를 구분해야 합니다.
• 전주시 압류·조세 확인. 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 조세채권의 종류와 배당순위는 별도 검토가 필요합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 유사한 1층 사무소·상업용 집합건물의 최근 거래, 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비 등을 확인해야 최저가 223,636,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
• 실질 취득비용 계산. 매각대금 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 공용부분 관리비 등의 부담 가능성을 입찰 전 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·매각목록·집합건물 및 토지 등기부· 현황조사서·감정평가서 원문을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

이 사건은 숫자만 보면 관심을 끄는 경매입니다. 감정가 652,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가격이 223,636,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기부상 선순위 근저당권과 후순위 권리의 소멸구조도 비교적 분명하며, 예상배당상 매수인의 명시 인수액도 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 권리가 완전히 정리된 저가 매물로 판단하기에는 아직 해결해야 할 문제가 남아 있습니다. 토지 별도등기가 있고, 101호와 103호가 서로 다른 조사 문맥에서 등장하며, 사무소 용도에 맞는 최근 거래가격도 확인되지 않았습니다. 세 차례의 유찰은 확인되지만 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.

결론은 입찰 전 검증 우선입니다. 토지 별도등기와 매각범위를 먼저 해소하고, 101호의 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다. 등기상 소멸관계는 긍정적이지만, 가격 메리트와 최종 취득위험은 아직 확정할 수 없습니다.