전주지방법원 2025타경31599. 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 제1동 1층 101호입니다. 감정 이용상태는 사무소이고, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층입니다. 소유자는 유한회사뉴태양입니다. 말소기준권리는 2018.11.08 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,470,000,000원입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 260,000,000원의 후순위 근저당 역시 매각으로 소멸합니다.
2019.10.31 주식회사강동레미콘케이제이 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당은 2020.01.23 이미 말소됐고, 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.10.14 전주시 압류도 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 등기상 경매로 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 다만 토지 별도등기의 구체적 내용은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31599 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 1동 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무소로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 유한회사뉴태양 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 319,480,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 870,716,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 583.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 2,354,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.11.08 을구 1번 근저당권입니다. 전주원예농업협동조합의 채권최고액은 2,470,000,000원이고, 같은 날 설정된 을구 2번 260,000,000원 근저당도 후순위입니다. 임의경매개시결정과 전주시 압류 역시 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 현황조사 호실을 구분해서 볼 것
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채희식 | 103호 (46.9490㎡) | 2019.02.08 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 채희식의 점유 부분은 103호이고, 본건 주소는 101호입니다. 따라서 이 기재를 본건 101호의 점유로 그대로 동일시해서는 안 됩니다. 전입일 2019.02.08은 말소기준일 2018.11.08보다 뒤이므로 기재된 임차관계 자체는 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 652,000,000원, 현재 최저매각가는 319,480,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 223,636,000원, 그 다음은 156,545,200원입니다. 하지만 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,272,720원 |
| 을구 1번 근저당권 · 전주원예농업협동조합 | 2,470,000,000원 | 314,207,280원 |
| 을구 2번 근저당권 · 전주원예농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,730,000,000원 중 314,207,280원이 배당되고 2,415,792,720원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 청구금액 870,716,179원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주지방법원 남측 인근에 위치하며, 주위에는 만성로변 상가 건물이 형성되어 있고 동측 만성동로에는 3개소 아파트단지 1,889세대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 서측 만성로 왕복4차로와 북측 만성동로 왕복4차로가 교차하는 사거리 남동부 각지에 소재합니다.
- 이용상태. 1층 101호와 103호는 사무소로 이용중이며, 위생 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 상업용 건부지이고, 북측·서측은 폭 약20미터, 동측은 폭 약10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 명시되어 있으므로 구체적 내용과 매각 후 처리 관계를 확인합니다.
- 101호·103호 점유 구분. 현황조사 임차 기재는 103호이므로 본건 101호의 실제 점유상태를 별도로 대조합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.11.08 을구 1번 전주원예농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조합니다.
- 가격은 유찰률만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 낮은 비율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서 채권총액 2,730,000,000원 대비 미배당 2,415,792,720원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가 확정”은 다른 문제
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.11.08 전주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 경매로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 본건은 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태이고, 매각물건명세서에는 토지에 관하여 별도등기 있음이 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 토지 별도등기와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
