전주지방법원 2025타경31599. 등기부상 소유자는 유한회사뉴태양이며, 2018.11.08 전주원예농업협동조합 명의 근저당권 2건이 설정돼 있습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권, 채권최고액 2,470,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 260,000,000원과 이후 경매개시결정·전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 설정된 강동레미콘케이제이 근저당권 150,000,000원은 2020.01.23 이미 말소됐습니다.
점유관계에서는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 채희식은 103호 46.9490㎡를 주거로 사용하며 2019.02.08 전입했습니다. 전입일이 말소기준일인 2018.11.08보다 늦으므로 이 자료 기준 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31599 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1291-1 주건축물 1동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 사무소 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 유한회사뉴태양 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 314,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 870,716,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.11.08 접수된 을구 1번 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,470,000,000원이고 공동담보목록 제2018-1091호가 기재돼 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 260,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.10.14 전주시 압류 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채희식 | 103호 (46.9490㎡) | 주거 | 2019.02.08 | 2,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
채희식의 전입일은 말소기준일보다 약 3개월 뒤입니다. 따라서 본 자료 기준 대항력은 없으며 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력 부재라는 매수인 승계 판단에는 변함이 없습니다.
③ 가격과 유찰 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 642,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 314,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 220,206,000원(34.3%), 154,144,200원(24.01%)입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하면 안 됩니다. 이 물건은 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 314,580,000원이지만, 그 금액이 시장가격 대비 어떤 수준인지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,204,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 2,470,000,000원 | 309,375,880원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권최고액 2,730,000,000원 중 309,375,880원이 배당되고, 2,420,624,120원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남측 인근이며, 주변에는 만성로변 상가 건물이 형성돼 있고 동측 만성동로에는 3개 아파트단지 1,889세대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측 만성로 왕복 4차로와 북측 만성동로 왕복 4차로가 교차하는 사거리 남동부 각지에 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 103호는 사무소로 이용 중입니다. 토지는 사다리형·평탄한 상업용 건부지로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측 폭 약 20m, 동측 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. 토지 특성은 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,354,000원/㎡, 토지면적 583.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 그 권리의 종류·범위·말소 여부를 반드시 원문과 대조하세요.
- 임차인 현황 재확인. 채희식은 2019.02.08 전입으로 대항력은 없지만, 현 점유 상태와 명도 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 사무소·상가 유사 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 해당 담보범위를 원문으로 확인하세요.
- 소유자·점유자 명도. 권리 인수액과 별개로 실제 점유관계에 따라 인도명령·명도 협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 채희식도 기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다. 그러나 2회 유찰로 최저가가 314,580,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 감정평가상 이용상태는 사무소이고, 토지 별도등기도 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 별도등기 확인과 실제 시장가·환금성 검증입니다.
