전주지방법원 2025타경31599. 전주시 덕진구 만성동, 전주지방법원 남측 인근에 위치한 주건축물 제1동 1층 103호입니다. 물건 분류는 대지로 기재되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 따라서 일반적인 빈 토지나 주거용 아파트처럼 판단해서는 안 됩니다. 실제 이용현황과 토지 권리관계를 함께 살펴봐야 합니다.

소유자는 유한회사뉴태양입니다. 2018년 11월 8일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 전주원예농업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 채무 문제로 임의경매가 개시됐으며, 전주시 압류도 추가됐습니다. 경매의 출발점이 된 금융기관 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이나, 별도등기된 토지 권리의 내용까지 확인해야 최종적인 취득 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금융기관 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2018.11.08 설정된 을구 1번 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,470,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-1091호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 260,000,000원이며, 공동담보목록은 제2018-1092호입니다.

두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년 임의경매개시결정과 전주시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 한편 2019년에 설정된 주식회사강동레미콘케이제이 근저당권은 2020년 1월 23일 이미 말소됐으므로 현재 살아 있는 근저당권과 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

채희식의 전입일은 2019.02.08로, 말소기준인 2018.11.08 근저당권보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있으며, 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권이나 실제 배당 여부를 확정할 수 없습니다. 임차보증금의 기재액 2,000은 금액 단위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 하며, 이를 임의로 확대하거나 다른 금액으로 환산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시장가치는 다르다

감정가는 642,000,000원이지만, 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 220,206,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다. 실제 거래가격이나 임대수익을 검증하지 않고 시세 대비 할인율로 받아들이면 안 됩니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 후속 회차를 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 사무소로 평가된 1층 집합건물은 도로 노출, 점포 접근성, 임대수요, 실제 점유 상태 및 대지권 관계에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 현재 최저가를 투자 적정가격으로 삼기보다 동일 상권의 유사 호실 거래와 임대수익을 확인한 후 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,206,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정하면, 추정 집행비용 3,882,884원을 제외한 216,323,116원이 전주원예농업협동조합의 첫 번째 근저당권에 배당되는 계산입니다. 두 번째 근저당권과 소유자에게 돌아가는 예상 금액은 0원입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 2,730,000,000원이며, 이 금액을 기준으로 계산한 예상 미배당은 2,513,676,884원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르므로, 이는 확정 미회수채권액이 아니라 주어진 배당 가정에 따른 수치입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 전주시 압류에 관련된 조세채권의 성격·법정기일에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 남측 인근에 위치하며, 주변에 만성로변 상가 건물들이 형성되어 있습니다. 동측 만성동로 주변에는 아파트단지 3개소, 총 1,889세대가 있습니다.
• 교통. 서측 만성로와 북측 만성동로가 만나는 왕복 4차로 교차로의 남동부에 위치합니다. 북측과 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 감정평가상 1층 101호와 103호가 사무소로 이용되고 있습니다. 위생 급·배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평탄한 토지입니다. 전체 토지면적은 583.1㎡, 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다. 이는 개별 103호의 대지권 면적을 뜻하는 것은 아닙니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 중로1류 및 소로1류와 접하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변 상가와 아파트 배후수요가 있는 입지지만, 이 호실의 실제 임대수익과 거래사례를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다. 3회 유찰 경과와 사무소 용도, 실제 점유상태를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지 등기사항과 대지권 관련 서류에서 해당 권리의 성격 및 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 사무소·주거 이용 불일치. 감정상 사무소 이용과 채희식의 주거 사용 기재가 일치하지 않습니다. 실제 이용현황, 점유자, 임대차계약 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 임차인 권리 재확인. 채희식의 전입일은 말소기준 이후로 대항력 없음 판정이지만, 확정일자·배당요구 여부, 보증금 단위와 점유 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 전주원예농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2018-1091호 및 제2018-1092호, 실제 피담보채무와 채권 회수 관계를 점검해야 합니다.
• 조세채권 검토. 전주시 압류가 존재합니다. 압류등기 소멸과 별개로 조세채권의 배당순위에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 만성동 유사 1층 사무소·상가의 거래가격, 임대료와 공실 가능성을 검증해야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재 3회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 시나리오 가격은 154,144,200원과 107,900,940원입니다. 실제 매각조건은 법원 공고를 우선해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 남았다”

전주 만성동 103호의 첫인상은 큰 유찰 폭입니다. 감정가 642,000,000원에서 현재 최저가 220,206,000원까지 내려왔으므로 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 역시 대항력이 없어 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 저가 매물로 분류하기에는 중요한 확인사항이 있습니다. 토지 별도등기, 사무소와 주거 사용의 불일치, 그리고 3회 유찰된 비주거 호실의 적정 시장가격입니다. 특히 감정가 대비 할인폭은 실제 시세 대비 할인폭이 아닙니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 입찰 판단은 보수적으로 해야 한다는 것입니다. 토지 별도등기의 소멸관계와 점유 상태를 확인하고, 유사 호실 거래 및 임대수익을 통해 적정가격을 산정한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자 자체가 안전마진을 보장하지는 않습니다.