전주지방법원 2025타경31626. 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 841-1의 단독주택과 토지입니다. 감정 이용상태는 단독주택(공가)와 창고이고, 건물은 목조 스레트지붕 단층입니다. 등기상 소유자는 최산·최재관·최재민·최재윤으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 최산 지분에 대해 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각으로 적혀 있고 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.
권리 측면에서는 담보권이 따로 확인되지 않고, 2025.08.28 경매개시결정이 기준이 됩니다. 그 뒤 2025.09.03 설정된 주식회사에스비아이저축은행 가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리 자체보다 지분매각 구조와 현장 상태가 입찰 판단에 더 큰 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31626 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 841-1 · 전북특별자치도 진안군 부귀면 불무실길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(공가) · 창고 |
| 토지 | 569㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 스레트지붕 단층 · 목록1 공부상 33.21㎡, 실측 43㎡ |
| 소유관계 | 최산·최재관·최재민·최재윤 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 7,411,430원 / 3,632,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 6,858,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 지분매각
임차인은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 2025.08.28 신한카드주식회사의 강제경매개시결정 이후 2025.09.03 주식회사에스비아이저축은행의 가압류가 설정됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
현재 최저매각가는 3,632,000원으로 감정가 7,411,430원의 49% 회차입니다. 2회 유찰 뒤의 가격이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,542,400원, 4회 유찰 시 1,779,680원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 순수농촌지대의 단독주택·토지이고 지분매각이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 크다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 기준 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,632,000원 | 49% | 10,409,176원 |
| 3회 유찰 시 | 2,542,400원 | 34% | 11,479,163원 |
| 4회 유찰 시 | 1,779,680원 | 24% | 12,228,154원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,376원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 6,858,339원 | 3,166,624원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 6,717,461원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 3,632,000원 가정 시 채권 총액 13,575,800원 중 3,166,624원이 배당되고, 10,409,176원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 진안군 부귀면 수항리 소재 야곡마을 내 및 인근으로, 단독주택·주거나지·농경지·임야 등이 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로에서 마을진입로 등을 통해 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 공가이며 창고가 함께 있습니다. 목조 스레트지붕 단층으로 외벽은 흙벽 노출, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 목재창호입니다.
- 토지. 569㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 17,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·하수처리구역 등이 확인되며 일부는 농림지역·영농여건불리농지·임업용산지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 목록1의 공부상면적은 33.21㎡이고 실측은 43㎡로 기재돼 있습니다.
- 현장 변수. 목록2 토지 남측 일부는 인접지 건물 일부 점유가 추정되고, 목록4 지상에는 분묘 수기가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 경매개시결정은 최산 지분에 대해 이루어졌고 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재돼 있습니다. 낙찰 후 공유관계가 어떻게 남는지 반드시 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 입찰 전 절차와 행사 가능성을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유 경계 확인. 목록2 토지 남측 일부에 인접지 건물 점유가 추정됩니다. 현황 경계와 실제 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록4 지상 분묘 수기의 위치와 토지 이용에 미치는 영향을 현장 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다.
- 면적 대조. 목록1의 공부상면적 33.21㎡와 실측 43㎡ 차이를 감정평가서·현황·매각대상 범위와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 매수인 인수액은 0원이고 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 일괄매각·지분매각, 공유자우선매수권, 인접지 건물의 일부 점유 추정, 분묘 소재, 그리고 순수농촌지대의 단독주택·토지라는 환금성 변수가 겹칩니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수액보다 공유관계·현황·토지 이용 가능성을 실제로 확인한 뒤 그 리스크를 가격에 반영하는 것입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 판단은 현장과 지분 구조를 확인한 뒤 내려야 합니다.
