서울남부지방법원 2023타경5882. 서울특별시 구로구 개봉동 '라움' 제4층 제402호에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 홍경희이며, 강욱이 강제경매를 신청한 사건입니다.
사건을 어렵게 만드는 것은 극단적으로 낮은 최저매각가가 아니라 선순위 임차인의 보증금입니다. 강욱은 2019.09.26. 임대차계약을 체결하고 2019.09.27. 확정일자를 받았으며, 2019.10.14. 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류보다 앞선 점유·전입이므로 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
특히 매각물건명세서에는 강욱 명의의 주택임차권등기가 임차보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다는 내용이 명시돼 있습니다. 이는 단순히 등기부에 임차권이 표시된 수준을 넘어, 매수인이 잔여 보증금 부담을 검토해야 한다는 직접적인 경고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 홍경희 (2019.10.14. 소유권이전) |
| 감정가 | 256,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,765,000원 (17회 유찰, 감정가의 2.25%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 강욱 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 1,153,000원 (최저매각가 기준) |
| 임차인 | 강욱 · 실제 임차인 1명 · 보증금 250,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.22. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 이후 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 그보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 보증금 반환 문제는 별개입니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강욱 건물전부 · 주거용 |
250,000,000원 | 2019.10.14 2019.09.27 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
인수 위험 244,738,770원 |
강욱은 실제 임차인 1명으로 집계했습니다. 배당요구가 확인되며, 확정일자와 전입·점유 사실이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매수인 승계액은 현재 매각가와 제공된 예상배당 계산을 적용한 추정치입니다.
② 최저가가 내려가도 실질취득은 줄지 않는다
이 사건은 일반적인 저가 경매와 계산 방식이 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금을 크게 초과하므로, 매각가가 낮아지는 만큼 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 매수인 실질취득 부담 = 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 봐야 합니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 17회 (현재) | 5,765,000원 | 244,738,770원 | 250,503,770원 |
| 18회 | 4,612,000원 | 245,871,016원 | 250,483,016원 |
| 19회 | 3,689,600원 | 246,776,813원 | 250,466,413원 |
현재 최저매각가는 감정가의 2.25%에 불과합니다. 그러나 실질취득 추정액은 250,503,770원입니다. 18회 및 19회 유찰 시나리오에서도 총 부담은 계속 약 2.5억원 수준에 머뭅니다.
실질취득 추정액이 보증금 250,000,000원보다 약간 높은 이유는 제공된 배당표에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 실제 취득 시에는 취득세, 등기비용, 명도 및 관리비 관련 부담 등이 별도로 발생할 수 있습니다.
아울러 동일하거나 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 실질취득액이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세차익이나 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 503,770원 |
| 1. 임차인 강욱 · 우선변제 | 250,000,000원 | 5,261,230원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 강욱 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 계산입니다. 채권자 청구액과 배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 강욱의 임차보증금과 신청채권은 동일한 경제적 채권일 가능성이 있으므로, 단순 합산하여 별개의 채무로 확정해서는 안 됩니다.
매각대금 5,765,000원 가운데 집행비용 503,770원을 제외한 5,261,230원이 임차인 강욱에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사와 강제경매 신청채권자에게는 이 계산상 추가 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
중요한 것은 배당표 바깥에 남는 244,738,770원입니다. 이 금액이 대항력 임차인의 미변제 보증금으로 매수인에게 승계되는 구조이므로, 소유자 잔여금이 없다는 사실과 매수인 인수액이 없다는 사실은 전혀 다릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 오류동역 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽 석재붙임 마감, 내부 벽지 및 일부 타일 마감, 하이샷시 창호가 적용된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차장, 화재경보기 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로 및 토지. 남서측 약 5m 포장도로에 접하며, 일반상업지역의 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 완경사지이고 2필지를 일단으로 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 주거용으로 이용 중입니다. 임차인의 주거용 점유와 대항력 판단이 중요한 물건입니다.
- 환금성. 오류동역 인근이라는 접근성만으로 환금성을 확정할 수 없습니다. 17회 유찰 이력과 대규모 임차보증금 인수 가능성은 일반 매수자의 참여를 제약하는 요인이 될 수 있습니다. 현재 실질취득액에 대응하는 실거래 시세 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 검증. 강욱의 임차보증금 250,000,000원과 현재 배당 추정액 5,261,230원을 대조하고, 미배당 예상액 244,738,770원이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 요건. 임대차계약일 2019.09.26., 확정일자 2019.09.27., 전입 및 점유 개시일 2019.10.14.를 주민등록·점유관계 자료 및 등기와 대조해야 합니다. 말소기준 가압류 접수일은 2022.11.22.입니다.
- 임차권등기 말소조건. 2023.10.24. 접수된 임차권등기가 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는다는 명세서 기재를 반드시 확인하고, 매수 이후 보증금 반환 및 명도 부담을 검토해야 합니다.
- 채권관계 확인. 강욱이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자라는 점을 확인하고, 신청채권과 임차보증금의 동일성, 실제 지급내역 및 권리관계에 관한 이의 가능성을 조사해야 합니다.
- 특별매각조건. 이 사건은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%가 매수신청보증금입니다. 현재 최저가 기준 준비금은 1,153,000원입니다. 실제 입찰금액 및 특별조건을 매각공고에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 검토. 입찰가격만 보지 말고 낙찰대금과 승계 보증금을 합한 약 250,000,000원 수준의 부담을 기준으로 수익성과 조달 가능성을 판단해야 합니다. 추가 유찰만으로 총취득액이 크게 줄어들지 않습니다.
- 시세 확인. 동일 건물 또는 주변 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래가, 거래시점, 면적, 층별 차이 및 환금성을 확인해야 합니다. 감정가보다 낮은 총취득액만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 임차인의 실제 점유 지속 여부와 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 문제를 해결하지 않고 단순 인도명령만으로 명도가 완료된다고 가정하면 위험합니다.
- 관리비·기타 부담. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용을 사전에 조사해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각공고를 최신 상태로 확인한 후 실제 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 576만원 ≠ 취득가 576만원”
이 사건의 본질은 17회 유찰된 저가 오피스텔이 아니라 2억 5,000만원의 선순위 임차보증금이 걸린 인수형 경매입니다. 강욱은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서는 보증금을 전액 돌려받지 못하면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가는 5,765,000원이지만, 매수인에게 승계될 것으로 추정되는 보증금 잔액은 244,738,770원입니다. 합산하면 실질취득 부담은 250,503,770원입니다. 앞으로 최저가가 더 내려가더라도 인수액은 반대로 늘어나 실질취득 부담이 보증금 상당으로 유지됩니다.
여기에 17회 유찰이라는 장기 미매각 이력, 동일인으로 기재된 임차권자와 경매신청채권자의 관계 확인 문제, 시세 비교의 불확실성까지 존재합니다. 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
종합 판단은 D등급. 이 물건은 권리관계가 간단한 저가 매물이 아니라 대항력 임차인에 대한 인수책임과 실제 취득비용을 먼저 확정해야 하는 고위험 경매입니다. 입찰가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단해야 하며, 보증금 반환책임과 실제 시장가격이 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
