서울남부지방법원 2023타경5882. 개봉동 ‘라움’ 4층 402호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정조사상 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 최저가격이 아니라 임차인입니다. 임차인 강욱은 2019.09.26. 임대차계약, 2019.09.27. 확정일자, 2019.10.14. 주민등록 및 점유개시 내역이 있고 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류 접수일 2022.11.22.보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
임차권등기 자체는 2023.10.24. 접수됐지만, 대항력의 기초가 된 주민등록·점유는 2019.10.14.입니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 입찰자는 낙찰가만 준비하는 것이 아니라 배당 후 남는 보증금까지 함께 부담하는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 실제 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘트리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 5,765,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강욱 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 봐야 할 대항력
등기 흐름의 분기점은 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강욱의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2019.10.14.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.09.27.이므로 배당요구를 통한 우선변제권을 행사하면서, 배당으로 보증금 전액을 받지 못할 경우 그 부족분은 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.5억의 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.14 / 2019.09.27 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
강욱은 배당요구를 했고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 회차에서 매각대금 자체가 5,765,000원에 불과하므로 집행비용 503,770원을 제하면 임차인에게 예상되는 배당은 5,261,230원입니다. 결국 보증금 부족분 244,738,770원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,770원 |
| 1. 임차인 강욱 보증금 | 250,000,000원 | 5,261,230원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 강욱 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 부족분 244,738,770원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 요소가 있을 경우 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — ‘더 유찰되면 더 싸진다’가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 17회 유찰 | 5,765,000원 | 244,738,770원 | 250,503,770원 |
| 18회 유찰 시 | 4,612,000원 | 245,871,016원 | 250,483,016원 |
| 19회 유찰 시 | 3,689,600원 | 246,776,813원 | 250,466,413원 |
세 회차를 비교하면 최저매각가는 5,765,000원 → 4,612,000원 → 3,689,600원으로 계속 내려가지만, 매수인 인수액은 244,738,770원 → 245,871,016원 → 246,776,813원으로 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 모두 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다. 이게 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 1호선 오류동역이 위치하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘트리트구조 8층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식주차장·화재경보기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,919,000원/㎡이며 토지면적은 251.0㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 5,765,000원이 아니라 인수 244,738,770원을 더한 250,503,770원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2019.09.26. 임대차계약, 2019.09.27. 확정일자, 2019.10.14. 전입·점유 및 2023.10.24. 임차권등기의 연속성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명세서 인수문구 재확인. ‘임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함’이라는 매각물건명세서 문구가 최종 매각기일에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 강욱의 관계인 여부. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 주거용 오피스텔의 실제 거래가와 비교해야 합니다.
- 배당 변동성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정액으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — 576만원짜리 물건이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 5,765,000원입니다. 17회 유찰 끝에 감정가 256,000,000원이 이 수준까지 내려왔다는 사실만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 강욱의 보증금 250,000,000원이 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 예상배당으로 보증금 중 5,261,230원만 변제되고 244,738,770원이 매수인에게 남습니다.
즉 현재 회차 실질취득 부담은 250,503,770원입니다. 한 회 더 유찰돼도 250,483,016원, 두 회 더 유찰돼도 250,466,413원 수준입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 ‘싸다’는 결론을 낼 근거가 없고, 임차인의 관계인 가능성까지 원본 확인이 필요한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차권의 실체와 2.5억원 수준의 실질취득액이 시장가격에 맞는지입니다.
