서울남부지방법원 2024타경102094. 서울 금천구 가산동 가산미소지움 5층 529호 오피스텔입니다. 감정가 112,000,000원에서 16회 유찰되어 현재 최저매각가가 3,153,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 차이만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 등기부의 2023년 3월 8일자 주택임차권등기가 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
임차권자 하진석의 보증금은 125,000,000원입니다. 전입일은 2021년 1월 12일, 확정일자는 2020년 12월 23일로, 2024년 1월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
따라서 이번 경매의 본질은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 125,000,000원의 임차보증금이 얼마나 배당되고, 얼마가 매수인에게 남느냐입니다. 최저가가 더 내려가더라도 보증금 미배당액이 반대로 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경102094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 서부샛길 528, 제5층 제529호 (가산동, 가산미소지움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 / 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 5층 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.01.21 소유권이전, 거래가액 103,500,000원) |
| 감정가 | 112,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,153,000원 (16회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 하진석 / 134,904,371원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.24 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2023.03.08 을구 3번 주택임차권등기 · 하진석 · 보증금 125,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 125,456,754원 (현재 최저매각가 낙찰 가정, 추가 위험 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 매각가 기준 예상 인수액: 122,303,754원
이는 단순한 배당 부족이 아니라 낙찰 이후 매수인의 실질 경제적 부담으로 이어지는 권리입니다.2017년에 설정되었던 우리은행 근저당권 78,000,000원은 2021년 1월 11일 이미 말소되었습니다. 또한 서울특별시금천구의 2023년 압류도 같은 해 5월 24일 해제에 따라 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 선순위 권리는 과거 근저당이 아니라 말소기준 이전에 등기된 하진석의 임차권입니다.
2024년 2월 29일 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후에 발생하여 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 하진석의 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 잔액 인수가 남습니다. 후순위 압류의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수를 구분해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 인수 외 추가 불확실성
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 하진석 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.01.12 확정 2020.12.23 점유개시 2021.01.10 |
125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 승계 신고 아님 |
| 이민형 529호 · 전입세대확인서 |
전입 2022.08.23 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 확인 |
| 차권자 (명세서 기재명) 주거 관련 기재 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
실제 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 신원·권원 확인 |
하진석은 등기된 임차권자이며, 이민형은 별도의 전입 확인자입니다. '차권자'라는 기재는 실제 인물·점유자 여부와 다른 기록과의 중복 여부를 확인해야 합니다. 따라서 이를 모두 서로 독립된 확정 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 전입일이 빠르다는 이유만으로 별도의 대항력과 인수금액이 확정되었다고 볼 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
하진석의 임차권과 이민형의 전입관계가 어떻게 연결되는지, 별도의 임차계약과 보증금이 존재하는지 확인이 필요합니다.실제 점유자, 임대차계약 상대방, 다른 기재와의 동일인 여부를 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
관련 기록에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 지적한 내용이 있으나, 동일인이 임차권자이자 경매신청채권자라는 사정만으로 가장임차인이라고 결론 낼 수는 없습니다. 집행권원의 내용, 임대차의 실제 성립 여부, 채권액의 구성과 중복 여부를 확인해야 합니다.
두 금액을 독립된 별개의 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 이 점이 확인되기 전에도 매각물건명세서에 명시된 보증금 잔액 인수 위험은 그대로 반영해야 합니다.③ 가격 분석 — 315만원이 아니라 약 1.25억원
현재 최저매각가 3,153,000원은 감정가 112,000,000원의 약 2.8%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 매력을 판단하면 큰 오류가 발생합니다. 이번 물건은 낙찰대금에서 배당되지 않은 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
| 취득비용 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 3,153,000원 | 현재 회차 낙찰가 가정 |
| 임차보증금 총액 | 125,000,000원 | 하진석의 선순위 임차보증금 |
| 집행비용 추정 | 456,754원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 임차인 예상배당 | 2,696,246원 | 보증금 중 배당으로 회수 |
| 매수인 인수보증금 | 122,303,754원 | 미배당 보증금 잔액 |
| 실질취득 추정 | 125,456,754원 | 낙찰가 + 인수보증금 |
따라서 실질취득액은 보증금 약 125,000,000원을 중심으로 사실상 고정됩니다. 집행비용 추정치 때문에 정확한 합계에는 소폭 차이가 발생하지만, 수백만원에 낙찰된다고 해서 수백만원에 취득할 수 있는 물건은 아닙니다.
④ 유찰 회차별 실질취득 시뮬레이션
16회 유찰 이후에도 가격이 더 내려갈 수는 있습니다. 그러나 이번 사건에서는 낙찰가의 하락과 임차보증금 인수액의 증가를 함께 계산해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 3,153,000원 | 2,696,246원 | 122,303,754원 | 125,456,754원 |
| 17회 유찰 시 | 2,522,400원 | 2,076,997원 | 122,923,003원 | 125,445,403원 |
| 18회 유찰 시 | 2,017,920원 | 1,581,597원 | 123,418,403원 | 125,436,323원 |
각 회차의 배당 및 인수 추정금액을 적용한 단순 합산입니다. 실제 집행비용·조세채권·배당순위·매각조건 등에 따라 달라질 수 있으며, 다른 점유자의 보증금이나 명도비용·취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
최저매각가가 3,153,000원 → 2,522,400원 → 2,017,920원으로 내려가더라도 실질취득액은 각각 125,456,754원, 125,445,403원, 125,436,323원으로 거의 변하지 않습니다.
이것이 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가 할인율이 아니라 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균, 최신 동일·유사 오피스텔 거래 및 가격 추세를 대조하기 전에는 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 과거 소유자의 2021년 취득가액 103,500,000원 역시 현재 시세의 대용으로 사용할 수 없습니다.
현재 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.⑤ 예상배당표 (매각가 3,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 456,754원 |
| 1. 임차인 하진석 · 우선변제 | 125,000,000원 | 2,696,246원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 하진석 | 134,904,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 하진석 임차보증금 미배당 | 125,000,000원 | 122,303,754원 |
마지막 행은 실제 지급 배당이 아니라 임차보증금의 미배당 잔액을 별도로 표시한 것입니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금의 동일인·동일 채권 여부는 원본 확인이 필요하므로 이를 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
신청채권액 134,904,371원에 비해 낙찰대금이 매우 작다는 사실뿐 아니라, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조 자체가 가장 중요한 위험입니다.
다만 이러한 말소 사실이 하진석의 선순위 임차보증금 인수나 다른 점유자의 불확실성까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1·7호선)이 위치하여 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 5층 529호입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비를 갖추고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 약 28미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지 및 지원시설구역 등의 토지이용 규제가 적용됩니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등도 확인됩니다.
- 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 업무·주거 수요를 검토할 수 있는 입지이지만, 16회 유찰이라는 실제 경매 진행 이력은 반드시 위험 요인으로 고려해야 합니다. 유찰의 원인이 권리 인수 부담인지, 점유 문제인지, 기타 매각조건 때문인지 원본 조사와 함께 검토해야 합니다.
특히 이번 물건은 가격이 16회 내려간 상태이므로 역세권이라는 이유만으로 환금성이 확보되었다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조항을 다시 대조해야 합니다. 하진석의 보증금 125,000,000원과 잔액 인수 조건이 핵심입니다.
- 실질취득액으로 응찰가 판단. 현재 최저가 3,153,000원이 아니라, 보증금 인수액 122,303,754원을 합산한 실질취득 추정액 125,456,754원을 기준으로 분석해야 합니다.
- 이민형의 임대차관계 확인. 2022.08.23 전입자 이민형의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 확정일자 및 하진석과의 관계를 확인해야 합니다. 별도의 인수위험이 남을 수 있습니다.
- '차권자' 기재 확인. 명세서의 해당 기재가 독립적인 점유자 또는 임차인인지, 다른 관계인과 중복되는지 확인해야 합니다. 전입·보증금이 미상인 상태에서 위험이 없다고 결론 내려서는 안 됩니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 검증. 하진석의 경매 신청채권 134,904,371원과 임차보증금 125,000,000원의 법률상 관계, 집행권원 및 채권액 구성 내역을 검토해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위 확인. 임차권등기와 배당요구 사실, 조세채권 등의 우선순위 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 추정 집행비용에 따라 보증금 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 최근 실거래 조사. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가나 과거 소유자의 취득가격만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 16회 유찰 원인 확인. 경매기록, 매각조건, 점유 및 인수권리 문제를 조사해야 합니다. 추가 유찰이 발생해도 실질취득비용이 유의미하게 내려가지 않는 구조입니다.
- 점유·명도 및 관리비 확인. 실제 거주자와 점유권원, 보증금 반환을 전제로 한 인도 문제, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 증빙 및 배당 관련 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “315만원 낙찰”과 “1.25억원 취득”은 다르다
이 물건의 가장 큰 위험은 감정가 112,000,000원짜리 오피스텔을 3,153,000원에 살 수 있다는 착시입니다. 경매가 16회 유찰되었다는 사실보다 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권과 보증금 인수 조건입니다.
하진석의 보증금 125,000,000원 중 현재 예상배당액은 2,696,246원이며, 미배당 잔액 122,303,754원이 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가를 합한 실질취득 추정액은 125,456,754원입니다.
17회, 18회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 여전히 약 1.25억원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 가격상의 이점이 거의 늘어나지 않습니다. 게다가 이민형의 전입관계와 '차권자' 기재의 실체가 명확하지 않아 추가 인수 가능성도 검토해야 합니다.
실질취득 추정액은 감정가 112,000,000원을 초과하지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 적정성을 확정할 수는 없습니다. 여기에 16회 유찰 및 미상 점유관계가 겹치므로 현 단계에서 가격 메리트를 인정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
최저가가 감정가의 약 2.8%까지 하락했더라도 실제 취득부담은 약 1.25억원입니다. 선순위 임차보증금, 16회 유찰, 불명확한 추가 점유관계, 실거래 시세 검증 미완료를 종합하면 현재 단계의 투자 매력은 낮습니다.
선순위 보증금 인수 조건과 미상 점유관계가 확정되고, 실질취득액 기준의 시장가격 비교에서 충분한 여유가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
