서울남부지방법원 2024타경102094. 가산미소지움 5층 529호 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 112,000,000원이 15회 유찰돼 최저매각가가 3,941,000원까지 내려온 극단적 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권 인수입니다. 하진석의 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 전입 2021.01.12, 확정일자 2020.12.23이고, 말소기준인 2024.01.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
현재 매각가 3,941,000원을 전제로 한 배당에서 하진석에게 돌아가는 금액은 3,470,062원뿐이고, 남는 보증금 121,529,938원은 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 즉 매각가가 싸진 만큼 보증금 인수가 늘어납니다. 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합치면 125,470,938원으로, 감정가보다 오히려 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경102094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 서부샛길 528, 제5층 제529호 (가산동, 가산미소지움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지상 10층 건물 내 5층 529호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.01.20 매매, 2021.01.21 소유권이전 · 거래가액 103,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 3,941,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하진석 / 134,904,371원 |
| 말소기준 | 2024.01.24 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 사실상 고정한다
등기부상 과거 우리은행 근저당권 78,000,000원은 2021.01.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 하진석은 2021.01.12 전입했고, 2023.03.08 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2024.01.24 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 선행합니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하진석 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.12 / 2020.12.23 배당요구 2023.03.08 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이민형 529호 전입세대확인 | 2022.08.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차권자 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
또 하나 남는 부분은 이민형입니다. 전입일 2022.08.23은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. ‘차권자’로 기재된 주거 점유 관련자도 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 125,470,938원은 현재 수치화할 수 있는 실질취득액이고, 임차관계 확인 결과에 따라 추가 위험이 남을 수 있습니다.
② 가격 구조 — 394만원 낙찰가가 394만원 취득가가 아니다
이 사건은 유찰이 반복돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 낙찰가가 낮은 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 하진석 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 하진석 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 3,941,000원 | 3,470,062원 | 121,529,938원 | 125,470,938원 |
| 16회 유찰 시 | 3,152,800원 | 2,696,050원 | 122,303,950원 | 125,456,750원 |
| 17회 유찰 시 | 2,522,240원 | 2,076,840원 | 122,923,160원 | 125,445,400원 |
현재 15회 유찰에서 확인 가능한 실질취득은 125,470,938원입니다. 16회 유찰 시 125,456,750원, 17회 유찰 시 125,445,400원으로, 최저가는 계속 떨어져도 총액은 약 1.25억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 현재 실질취득액은 감정가 112,000,000원보다 13,470,938원 높은 112.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 470,938원 |
| 1. 임차인 하진석 보증금 | 125,000,000원 | 3,470,062원 |
| 2. 경매신청채권 · 하진석 | 134,904,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 3,941,000원은 집행비용 470,938원과 임차인 하진석 배당 3,470,062원으로 전부 소진됩니다. 하진석 보증금의 부족분 121,529,938원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·지식산업센터·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 5층 529호이며, 위생·급배수시설과 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 오피스텔로 이용 중이며 토지는 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역, 국가산업단지·지원시설구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금 경고. 현재까지 15회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰자가 단순 최저가보다 권리부담을 강하게 보고 있다는 경고 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 3,941,000원 + 인수 121,529,938원 = 125,470,938원을 기본 출발점으로 봐야 합니다.
- 하진석 인수 문구 재확인. 매각기일 직전 매각물건명세서에서 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구가 그대로 유지되는지 원본을 대조하세요.
- 이민형 확인. 2022.08.23 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유상태와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- ‘차권자’ 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상인 주거 관련자가 별도로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대·명세서 원본을 서로 대조하세요.
- 동일인 관계 검토. 임차권자 하진석과 경매신청채권자 하진석이 동일인입니다. 가장임차인 여부나 관계인 가능성은 별도 판단 대상이지만, 현재 명세서의 인수 조건을 임의로 배제해서는 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정되어 있고 다른 전입 관련자도 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 장기 경매 진행 물건인 만큼 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “394만원짜리 물건”이 아니라 “1.25억대 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 3,941,000원입니다. 숫자가 너무 낮아 보이기 때문에 인수보증금을 놓치기 쉽습니다. 하지만 하진석 보증금 125,000,000원 중 현재 배당되는 금액은 3,470,062원뿐이고, 121,529,938원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득은 125,470,938원으로 감정가 112,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 바뀌지 않습니다. 16회 유찰 시 실질취득 125,456,750원, 17회 유찰 시 125,445,400원으로 거의 같은 수준입니다. 여기에 이민형의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 다른 주거 관련자의 전입·보증금도 미상입니다. 최저가는 내려갔지만 인수위험은 내려가지 않았습니다. 이 물건은 가격 할인형이 아니라 선순위 임차권 인수형으로 보는 것이 핵심입니다.
