제주지방법원 2025타경1163. 서귀포시 성산읍 고성리 디아일랜드마리나호텔 6층 737호로, 현장에서는 ‘성산마리나호텔’이라는 명칭을 사용하고 있는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 지하 2층·지상 8층 건물 중 6층에 위치합니다. 소유자는 유혜정이고, 2015.03.10. 소유권이 이전된 당일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 154,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 인수형 임차보증금이나 선순위 용익권이 확인되지 않아 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기보다 호텔 운영구조가 더 중요합니다. 현장 프런트 담당자는 ‘주식회사 랜드원’이 소유자로부터 객실을 위탁받아 운영한다고 진술했고, 전체 호실도 운영사가 위탁받아 운영하는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상인 만큼 운영위탁계약, 객실 인도 방식, 관리비와 정산관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1201 디아일랜드마리나호텔[현황:성산마리나호텔] 6층 737호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 호텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 8층 내 6층 737호 · 사용승인일 2014.12.15. |
| 소유자 | 유혜정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 132,736,713원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.10. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 광명세무서장과 고양세무서장의 압류, 농협은행 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 2024.04.24. 가압류는 2024.05.21. 해제로 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·운영 — 임차인은 없지만 운영관계는 미상
임차인으로 확인된 자는 없습니다. 이에 따라 계산상 대항력 보증금과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 호텔 프런트 담당자의 진술에 따르면 본 호실은 주식회사 랜드원이 소유자로부터 위탁받아 호텔 객실로 운영하고 있습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가의 34.3%만으로 싸다고 단정할 수 없다
감정가 98,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 33,614,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 가격이나 객실의 실제 운영수익과 비용을 확인하지 않은 상태에서는 이 할인율만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,614,000원 | 34.3% | 32,608,948원 | 128,042,270원 |
| 4회 유찰 시 | 23,529,800원 | 24.01% | 22,706,264원 | 137,944,954원 |
| 5회 유찰 시 | 16,470,859원 | 16.81% | 15,774,384원 | 144,876,834원 |
세 회차 모두 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 유찰이 추가되면 매수인의 명목 취득가격은 내려가지만, 채권자의 미배당액은 128,042,270원에서 137,944,954원, 144,876,834원으로 증가합니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 154,200,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,451,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 160,651,218원 중 32,608,948원이 배당되고, 미배당은 128,042,270원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 132,736,713원이며 전액 충족되지 않습니다. 압류세액, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근으로, 관광지 주변 상업지대에 숙박시설·음식점·소매점 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 8층 건물로, 승강기·기계식 주차·소방설비·천장형 시스템에어컨 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 호텔부지는 인접도로와 등고평탄한 6필지 일단의 토지이며, 서측 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 호텔 객실이므로 일반 주거용 집합건물과 달리 운영수익과 관리비, 위탁계약, 후속 매수수요를 중심으로 보수적인 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 운영위탁계약. 주식회사 랜드원과 소유자 사이의 계약서, 계약기간, 해지·승계 조건과 객실 인도 절차를 확인하세요.
- 임대·점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 운영사 점유 근거를 원본 대조하세요.
- 운영수지. 객실 매출, 위탁수수료, 관리비, 공과금과 정산내역을 확인한 뒤 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 공동담보. 근저당 공동담보로 기재된 제2층 제220호의 경매·배당 진행과 공동담보목록을 확인하세요.
- 세금·배당. 광명세무서장·고양세무서장 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 현장 명칭. 등기상 ‘디아일랜드마리나호텔’과 현장표시 ‘성산마리나호텔’이 같은 건물·호실인지 출입구와 객실 번호를 현장에서 대조하세요.
- 가격 기준. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 사용하지 말고, 동일 호텔 객실의 실제 거래와 운영자료를 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 운영은 단순하지 않다
이 물건은 2015.03.10. 농협은행 근저당 이후의 권리가 소멸하고 임차인도 확인되지 않아, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 선순위 임차권이나 보증금 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 입찰의 핵심은 최저가가 아니라 호텔 객실을 실제로 어떻게 인도받고 운영하거나 처분할 것인가입니다. 운영사 위탁관계와 임대관계가 확인되지 않았고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 98,000,000원에서 33,614,000원으로 내려왔다는 사실은 가격표일 뿐, 수익성과 환금성을 보장하지 않습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 운영·환금성은 실사 우선입니다.
