제주지방법원 2025타경1163. 서귀포시 성산읍 고성리 소재 디아일랜드마리나호텔, 현장 명칭으로는 성산마리나호텔의 6층 737호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 호텔입니다. 이 물건의 소유자는 유혜정이고, 2015년 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 154,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 관련 압류가 이어졌고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 98,000,000원에서 시작한 경매가 이미 6회 유찰되면서 최저매각가는 11,530,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이것은 어디까지나 감정가 대비 하락 폭입니다. 실제 거래가격이나 숙박 영업수익으로 뒷받침되는 시장가치와는 구분해야 합니다. 특히 이 객실은 소유자가 직접 사용하는 주거용 세대가 아니라 위탁 운영되는 호텔 객실이라는 점에서 일반적인 주거용 경매보다 확인할 사항이 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2015.03.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 국의 압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2024년에 발생한 농협은행 가압류는 이미 말소된 상태이며, 종전 신탁등기도 말소됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·운영관계 — 임차인 신고는 없지만 호텔 위탁운영 중

현장조사 당시 건물 1층 프런트의 호텔 담당직원은 해당 객실을 주식회사 랜드원이 소유자로부터 위탁받아 호텔 객실로 운영하고 있다고 진술했습니다. 감정평가에서도 전체 객실을 운영사가 위탁받아 운영 중인 것으로 조사됐으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

위탁운영과 임대차는 서로 다른 법률관계입니다. 소유자로부터 호텔 운영을 위탁받았다는 진술만으로 운영사가 보증금 있는 임차인이라거나 대항력 있는 점유자라고 단정할 수 없습니다. 반대로 임차인 신고가 없다는 사실만으로 객실의 인도나 운영계약 정리에 아무런 문제가 없다고 확정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 12%, 시세 할인율은 확인 불가

현재 최저매각가는 11,530,000원으로 감정가 98,000,000원의 약 11.77%입니다. 6회 유찰이 진행됐다는 사실은 가격이 큰 폭으로 조정됐음을 보여줍니다. 그러나 실제 거래가격, 호텔 객실별 수익성과 운영비, 매매 환금성에 대한 확인 없이 이 가격을 적정가보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.

후속 회차는 현재 경매 진행 결과가 아니라 유찰을 가정한 가격·배당 시나리오입니다. 실제 매각조건과 기일은 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 607,540원을 제외한 10,922,460원이 농협은행 근저당권에 배당되는 것으로 추산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 143,277,540원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 132,736,713원 역시 예상배당액을 초과합니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 및 조세채권의 실제 배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근입니다. 주변은 관광지 상업지역으로 숙박시설, 음식점, 소매점 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2014.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조 호텔 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 기계식 주차설비, 소방설비, 천장형 시스템에어컨 등이 확인됩니다.
• 용도·운영. 경매상 근린시설로 분류되며 현황은 호텔입니다. 건물 전체 객실을 운영사가 위탁받아 운영하는 것으로 조사돼 독립적인 객실 사용·수익 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구, 방화지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 관련됩니다. 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역에 따른 토지거래계약허가구역 표시도 확인됩니다.
• 토지 관련 일정. 토지거래계약허가구역 표시는 2024.11.15~2026.11.14 기간으로 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 실제 규제 내용은 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설 운영방식과 수익성의 영향을 크게 받습니다. 6회 유찰 이력을 감안하면 실제 매수수요 및 재매각 가능성 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 운영계약 원본. 주식회사 랜드원과 소유자 사이의 위탁운영계약서, 기간, 해지조건, 운영권과 정산관계를 확인하세요.
• 실제 점유관계. 호텔 객실 운영에 따른 점유 형태와 인도 가능 시점, 별도 임차인이나 사용권자의 존재 여부를 확인하세요.
• 대항력 및 보증금. 임대관계가 미상이므로 계약 당사자, 보증금, 대항요건 등을 확인한 후 매수인 인수 가능성을 최종 판단하세요.
• 호텔 영업수익. 객실별 실제 매출, 위탁수수료, 관리비, 정산 내역 및 소유자에게 귀속되는 수익을 검증하세요.
• 운영비와 체납금. 공용관리비, 시설유지비, 위탁관리 관련 미정산금, 기타 체납 내역을 확인하세요.
• 공동담보. 농협은행 근저당권에 기재된 2층 220호와의 공동담보 관계 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 국세 압류. 광명세무서장·고양세무서장의 압류와 관련해 조세채권의 법정기일, 우선순위, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 토지이용규제. 토지거래계약허가구역을 비롯한 관련 규제와 경매 취득에 대한 적용 여부를 확인하세요.
• 낙찰가 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 호텔 객실 거래사례, 순운영수익 및 보유비용을 기준으로 입찰가격을 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 법원 매각공고를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 12%가 곧 적정가격은 아니다”

제주 성산마리나호텔 737호는 감정가 98,000,000원에서 시작해 6회 유찰 끝에 최저가가 11,530,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭의 가격 조정이지만, 그 자체가 투자 기회라는 뜻은 아닙니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 호텔 위탁운영에 따른 실질 점유와 계약관계는 아직 확정되지 않았고, 6회 유찰에 따른 환금성 위험을 무시하기 어렵습니다. 최근 실거래에 근거한 적정 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 운영관계·환금성 확인이 선행돼야 하는 신중 접근형입니다. 최저매각가가 아무리 낮아져도 안정적인 수익과 자유로운 처분이 보장되는 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 실제로 얼마를 벌 수 있고 어떤 조건으로 객실을 인도받아 재매각할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.