제주지방법원 2025타경1163. 서귀포시 성산읍 고성리 소재 디아일랜드마리나호텔 2층 220호가 경매에 나왔습니다. 현장에서는 성산마리나호텔로 표시되며, 감정평가상 호텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 유혜정이며, 2015년 농협은행이 설정한 채권최고액 154,200,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 압류가 발생했고 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 매우 낮아진 최저가가 곧바로 수익성을 의미하지 않는다는 점입니다. 주택처럼 일반 실수요자에게 매각하는 구조가 아니라 호텔 객실 운영과 관련된 권리·계약·환금성 검토가 필요한 물건입니다. 특히 운영사가 해당 객실을 위탁받아 운영 중이라는 진술과 임대관계 미상이 함께 확인되어, 단순한 빈 점포나 공실로 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2015.03.10 설정된 농협은행의 근저당권입니다. 그 이후 등기된 광명세무서장과 고양세무서장 관련 국 명의 압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2015년 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024년 농협은행 가압류 역시 2024.05.21 말소된 상태입니다.

② 점유·운영관계 — 호텔 객실 위탁이 핵심

매각물건명세서에 따르면 본건은 호텔로 이용 중입니다. 등기사항증명서에는 디아일랜드마리나호텔로 기재되어 있으나 현장에서는 성산마리나호텔로 표시되어 있습니다.

현장조사 당시 호텔 1층 프런트에서 만난 담당직원은 주식회사 랜드원이 소유자로부터 위탁받아 본 호실을 호텔 객실로 운영하고 있다고 진술했습니다. 감정평가에서도 전체 호실을 운영사에서 위탁받아 운영 중인 것으로 조사되었으며, 임대관계는 미상으로 기재되었습니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰, 그러나 시세 저평가는 미확인

감정가는 107,000,000원이며 현재 최저매각가는 12,589,000원입니다. 총 6회 유찰되어 감정가 대비 11.77% 수준까지 하락했습니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 호텔 객실의 실제 시장 거래가격과 비교하여 가격상 이점이 확인된 상태는 아닙니다.

각 회차는 해당 최저매각가에 매각되는 것으로 가정한 추정 시나리오입니다. 예상 미배당은 농협은행 근저당의 채권최고액 154,200,000원을 기준으로 계산한 값이며, 확정된 실제 채무 잔액이나 배당 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,589,000원 가정)

예상 매각대금 12,589,000원에서 추정 집행비용 626,602원을 차감하면 농협은행에 배당되는 금액은 11,962,398원입니다. 채권최고액 기준으로 142,237,602원의 미배당이 발생하는 계산이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

농협은행의 경매 신청 청구액은 132,736,713원으로, 배당표 계산에 사용된 근저당 채권최고액 154,200,000원과 구별됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·조세채권의 우선배당 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 표의 매수인 인수액 0원은 확인된 권리에 따른 계산값이며, 미확인 운영계약과 점유에 관한 법률적 판단을 대신하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 성산읍 고성리 동남초등학교 북측 인근입니다. 관광지 주변 상업지대로 숙박시설, 음식점, 소매점 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다. 서측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2014.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 8층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식 주차설비, 소방설비, 천장형 시스템에어컨 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 및 운영. 물건 용도는 근린시설이며, 현황은 호텔 객실로 사용 중입니다. 운영사가 위탁받아 객실을 운영하는 구조이므로 개별 소유자의 사용·운영 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 개별 취득 및 이용에 적용되는 규제는 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 호텔 객실 운영에 관심이 있는 매수 수요와 운영계약 조건이 거래에 영향을 줄 수 있습니다. 6회 유찰 이력은 실제 매수 수요와 시장가격을 더욱 면밀하게 점검할 이유입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 운영위탁계약 확인. 주식회사 랜드원과 소유자 사이의 운영위탁계약 원본을 확인하고, 계약 종료·해지 조건, 매각 시 효력, 객실 사용권과 수익 정산 방법을 점검해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 실제 점유주체와 운영사의 법적 권원을 확인하고, 임대차·보증금·사용수익권이 별도로 존재하는지 조사해야 합니다. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계 미상이라는 점을 해소해야 합니다.
• 호텔 수익성 확인. 객실 운영수입과 위탁운영 수수료, 유지관리비, 공실 및 예약 운영조건을 확인한 뒤 실제 보유 가치와 비교해야 합니다.
• 세금 및 압류 확인. 국 명의 압류 관련 조세채권의 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 같은 호텔의 제6층 제737호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 다른 담보물의 권리상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비 확인. 미납 관리비와 운영분담금, 기계식 주차설비 및 공용시설 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 거래사례 대조. 동일 호텔 또는 유사 숙박형 집합건물의 실제 거래사례와 낙찰사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가격 비율만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재 최저가 12,589,000원뿐 아니라 7회 유찰 시 8,812,300원, 8회 유찰 시 6,168,610원의 시나리오를 함께 검토하되 추가 유찰이 보장되는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 운영계약 자료를 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.77%여도 안전한 가격은 아니다”

이 물건은 6회 유찰 끝에 최저매각가가 12,589,000원까지 낮아진 호텔 운영 집합건물입니다. 등기상으로는 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 호텔 객실 운영사가 존재하고 구체적인 임대관계가 미상이라는 점이 중요한 변수입니다. 일반적인 공실 매각과 달리 계약 승계 여부, 객실 운영 및 점유 회복, 관리비와 실제 거래 가능 가격을 함께 판단해야 합니다.

감정가 대비 낙폭은 크지만 실거래 시세와의 비교가 이루어지지 않았고, 이미 6차례 유찰되었다는 사실은 환금성에 대한 주의를 요구합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “권리상 인수액은 0원으로 산정되지만 운영·점유관계 미상과 환금성 위험이 남아 있는 신중 검토형 물건”입니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실보다 실제로 어떤 권리와 비용을 안고 취득하게 되는지가 먼저입니다.