326,144,000원
서울남부지방법원 2025타경536. 서울 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제801호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 사무실입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층 건물의 제8층에 위치하며, 사용승인일은 2015.12.29입니다. 소유자는 고명염이고, 2016.03.22 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다.
권리구조의 기준점은 2016.03.22 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후의 신한은행·하나은행·청운에스피· 서울씨앤씨코리아 근저당과 문영비즈웍스 운영관리위원회 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 5명의 임차인·점유 관련 전입도 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경536 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제801호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상12층 · 제8층 제801호 · 사용승인일 2015.12.29 |
| 소유자 | 고명염 |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 326,144,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 51% |
| 청구액 | 457,456,508원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.03.22 하나은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 708,000,000원이고, 2022.09.06 변경계약으로 채권최고액 570,000,000원이 등기돼 있습니다. 뒤에 설정된 신한은행 360,000,000원, 하나은행 102,000,000원, 청운에스피 400,000,000원, 서울씨앤씨코리아 180,000,000원 근저당은 모두 말소기준 이후입니다. 2025.07.03 문영비즈웍스 운영관리위원회의 가압류 25,475,780원 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 이후
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)정동국제여행사 | 전부 | 2016.04.29 | 10,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| TSOU CHI MIN | 미상 | 2017.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)신성세계여행사 | 미상 | 2023.04.11 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)위드케이스타컴퍼니 | 미상 | 2021.11.03 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)더성 | 미상 | 2024.05.24 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
5명의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.03.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인에 대해서는 대항력 없음으로 판정돼 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 TSOU CHI MIN과 (주)위드케이스타컴퍼니는 보증금이 미상이며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 51%
감정가는 637,000,000원, 현재 최저매각가격은 326,144,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰된 상태로 감정가 51%입니다. 실거래 비교값 대신, 유찰 회차별 매각가와 채권자 미배당 규모를 보면 가격이 내려갈수록 담보채권의 미회수액이 더 커지는 구조가 뚜렷합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 326,144,000원 | 320,777,984원 | 1,454,697,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 260,915,200원 | 256,462,387원 | 1,519,013,393원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 208,732,160원 | 205,009,910원 | 1,570,465,870원 | 0원 |
④ 대지권 미등기 — 이번 물건의 핵심 확인사항
등기상 후순위 권리와 임차인 인수 위험은 낮지만, 대지권 미등기는 별도의 권리·등기 확인사항입니다. 특히 사건상 용도 표기가 대지이고 감정 이용상태는 사무실인 만큼, 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 326,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,366,016원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 708,000,000원 | 320,777,984원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사청운에스피 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사서울씨앤씨코리아 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 문영비즈웍스 운영관리위원회 | 25,475,780원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,775,475,780원 가운데 예상 배당액은 320,777,984원, 미배당은 1,454,697,796원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 발산역(지하철5호선) 북측 인근. 아파트·업무시설·오피스텔·백화점·학교·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 발산역(지하철5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 30m 내외, 북측 약 18~20m 내외, 서측 약 11m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 1,479.2㎡ · 공시지가 10,920,000원/㎡.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 시설이 설치돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있다는 비고와 2026.1.9.자 취득세 납부확인서 회신을 원본과 대조하세요.
- 임차인 재확인. 5명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금 미상인 TSOU CHI MIN·(주)위드케이스타컴퍼니의 계약관계와 점유 현황을 확인하세요.
- 배당보다 명도. 매수인 인수액은 0원이지만 현황조사상 여러 법인·개인이 확인되므로 실제 점유자와 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 담보권 미배당. 현재 회차 채권자 미배당은 1,454,697,796원이나 후순위 미배당 자체가 매수인 인수금으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지, 감정 이용상태는 사무실입니다. 실제 이용·대장·등기 관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 대지권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 대지권을 확인할 물건”
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 637,000,000원에서 최저매각가격 326,144,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016.03.22 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 5명 역시 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 바로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 실거래 비교값보다 먼저 확인할 것은 대지권 미등기입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고 취득세 납부확인서 회신도 확인되므로, 실제 대지권 취득과 등기 처리가 어떻게 연결되는지 원본 서류로 확인하는 것이 우선입니다. 후순위 권리 인수는 낮고, 대지권 확인 중요도는 높다. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.
