서울남부지방법원 2025타경536. 서울 강서구 마곡동 문영비즈웍스 8층 802호입니다. 감정 이용상태는 사무실이고, 사용승인일은 2015.12.29입니다. 권리분석의 기준점은 2016.03.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 708,000,000원이며, 이후 신한은행·하나은행·청운에스피·서울씨앤씨코리아 근저당과 운영관리위원회 가압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 259,584,000원입니다. 감정가 507,000,000원에서 3회 유찰된 가격이지만, 시세 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 물건의 우선순위는 “얼마나 싸졌는가”보다 “무엇을 떠안는가, 대지권 미등기 조건이 무엇인가”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제802호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 사무실 이용 |
| 소유자 | 고명염 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 259,584,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구금액 | 457,456,508원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.22 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특별 확인사항 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
2016.03.22 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 360,000,000원 근저당, 하나은행 102,000,000원 근저당, 청운에스피 400,000,000원 근저당, 서울씨앤씨코리아 180,000,000원 근저당과 2025.07.03 운영관리위원회 가압류 25,475,780원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.06.05 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)정동국제여행사 | 전부 | 2016.04.29 | 10,000,000원 / 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| TSOU CHI MIN | 미상 | 2017.07.05 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)신성세계여행사 | 미상 | 2023.04.11 | 10,000,000원 / 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)위드케이스타컴퍼니 | 미상 | 2021.11.03 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)더성 | 미상 | 2024.05.24 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 실제 임차인 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 2016.03.22 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 TSOU CHI MIN과 (주)위드케이스타컴퍼니는 보증금이 확인되지 않으므로 계약관계와 점유현황 자체는 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,434,176원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 708,000,000원 | 255,149,824원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사청운에스피 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사서울씨앤씨코리아 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 문영비즈웍스 운영관리위원회 | 25,475,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,434,176원을 제외한 255,149,824원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고 나머지 채권자는 미배당입니다. 총 미배당은 1,520,325,956원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 사무실로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층 건물의 제8층 물건이며 사용승인일은 2015.12.29입니다.
- 입지. 발산역(지하철 5호선) 북측 인근으로, 아파트·업무시설·오피스텔·백화점·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 발산역이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 상업용으로 이용 중입니다. 동측 약 30m, 북측 약 18~20m, 서측 약 11m 도로에 각각 접합니다.
- 계획·규제. 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 10,920,000원/㎡이며 토지면적은 1,479.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된다는 기재와 실제 대지권 취득·등기 절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차인 5명 점유 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 사용·점유자와 명도 상대방은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 임차인. TSOU CHI MIN과 (주)위드케이스타컴퍼니의 보증금 및 점유관계를 원문 서류와 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 총 채권 미배당이 크더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 혼동하지 마세요.
- 가격 판단. 3회 유찰된 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 사무실 이용 집합건물의 실제 거래·임대수익·공실 등을 별도 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리 관련 채권. 문영비즈웍스 운영관리위원회가 25,475,780원의 가압류를 해 둔 상태이므로 관리비·운영비 체납 여부와 낙찰 후 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “3회 유찰”은 가격 검증 신호
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.22 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 5명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류 역시 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리가 소멸형이라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 감정가 507,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 259,584,000원으로 내려온 상태이지만, 현재 자료만으로 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 대지권 미등기, 사무실 이용, 다수 점유자라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 보수적으로 검증, 대지권 조건은 원문 확인.”입니다.
