서울남부지방법원 2025타경541. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호입니다. 집합건축물대장상 용도는 산업시설(공장)으로 등재돼 있고, 감정가 240,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,880,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 51.2%까지 내려온 상태지만, 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 2021.12.28. 국민은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 하나카드 가압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 오금순·박재호의 전입일은 모두 2025.04.10.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 “별도등기 있음 : 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기)”가 명시돼 있어, 낙찰 전 그 권리의 존속·범위·이용제한을 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경541 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) |
| 소유자 | 박서연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 122,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 349,331,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2021.09.09 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 별도등기는 별개
말소기준 근저당은 2021.12.28. 주식회사국민은행 명의로 설정됐으며 채권최고액은 405,600,000원입니다. 공동담보로 같은 건물 제7층 제713호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.05. 임의경매개시결정, 2025.07.29. 하나카드 가압류 7,688,173원, 2025.12.18. 금천구 압류가 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오금순 | 712호 | 2025.04.10 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재호 | 713호 | 2025.04.10 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사상 기재된 사람은 2명입니다. 오금순은 본건 712호, 박재호는 713호로 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.04.10.으로 말소기준권리인 2021.12.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,520,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 120,359,680원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,688,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 413,288,173원에 대해 현재 회차 예상배당은 국민은행 120,359,680원이며, 전체 미배당은 292,928,493원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 292,928,493원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 317,153,645원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 78,643,200원 | 76,827,622원 | 336,460,551원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)으로 등재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 기호 (1)은 공실, 기호 (2)는 상호명 ‘인사이드카’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 입찰 전 본건 712호의 현재 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 서측 인근으로, 오피스텔·아파트형 공장·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 독산역이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 왕복4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장시설·스프링클러·화재탐지기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세장형 토지이며 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 적시된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간·낙찰 후 효력을 확인해야 합니다.
- 712호 점유 확인. 현황조사상 오금순이 712호에 기재돼 있으므로 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 713호 자료 구분. 박재호는 713호로 조사돼 있고, 국민은행 근저당에도 713호 공동담보가 기재돼 있으므로 본건 712호와의 권리·점유 관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 산업시설 용도 확인. 집합건축물대장상 산업시설(공장)이라는 점을 전제로 실제 사용 목적과 산업단지 관련 제한을 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 동일 물건의 실거래 자료가 없어 122,880,000원이 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 292,928,493원 발생하더라도 그 금액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 구분지상권은 금전배당과 별개의 권리 문제입니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 별도등기 확인이 먼저”
이 사건은 세 차례 유찰돼 최저가가 122,880,000원까지 내려왔습니다. 조사된 점유자 두 사람은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 임차보증금 승계 위험은 없고, 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 매각물건명세서에 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 별도등기로 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 또한 본건은 집합건축물대장상 산업시설(공장)이고, 시세 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시장가 대비 매력도를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 “낮아진 가격에 바로 응찰”이 아니라 “구분지상권 원문과 실제 점유·사용상태 확인”입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 51.2%라는 가격이 의미를 갖습니다.
