서울남부지방법원 2025타경541. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제7층 제713호입니다. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재된 집합건물이고, 2021년 9월 사용승인을 받은 15층 건물입니다. 현재 감정가 250,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저매각가가 128,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.12.28. 국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 경매개시결정·하나카드 가압류·금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리보다 매각물건명세서의 별도등기 문구입니다. “별도등기 있음 : 1토지(을구 18번 구분지상권설정등기)”가 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전 채무의 인수액을 뜻할 뿐, 이 구분지상권의 법률상 부담까지 없다는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경541 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제713호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) |
| 소유자 | 박서연 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 128,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 349,331,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2021.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 별개
말소기준권리는 2021.12.28. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 405,600,000원이고, 같은 건물 제712호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.05. 임의경매개시결정, 2025.07.29. 하나카드 가압류 7,688,173원, 2025.12.18. 금천구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대상 713호 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 호실 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오금순 | 712호 | 25,000,000원 | 2025.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재호 | 713호 | 30,000,000원 | 2025.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.12.28.보다 뒤인 2025.04.10.이므로 대항력은 없습니다. 대상 호실인 713호에는 박재호가 조사됐고 보증금은 30,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인된 내용으로 판단할 수 없어 우선변제는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 오금순은 712호로 조사돼 대상 713호와 호실이 다릅니다.
③ 가격·배당 구조 — 싸 보이는 숫자보다 권리 확인이 먼저
감정가 250,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 128,000,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다만 이 사건은 동일 용도 실거래 시세를 근거로 가격 메리트를 판정할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 특히 산업시설(공장) 등재와 토지 구분지상권 별도등기를 함께 고려해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 287,880,173원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 313,121,773원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 333,242,733원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 계산에서 매수인의 금액 인수는 모두 0원입니다. 그러나 이는 별도등기 구분지상권의 법률상 부담과는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,688,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,592,000원과 국민은행 125,408,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권총액 413,288,173원 대비 미배당은 287,880,173원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 서측 인근으로, 오피스텔·아파트형 공장·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 독산역이 있습니다.
- 건물. 2021.09.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기·주차장·스프링클러·화재탐지기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중이며 서측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있고 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 개별 대상은 공실 또는 “인사이드카” 이용 상태로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 18번 원문 확인. 구분지상권의 권리자·설정 범위·목적·존속기간과 매수 후 이용제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 713호 점유 확인. 박재호가 713호에 전입한 것으로 조사됐으므로 실제 점유·인도 가능 시점과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 713호 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 산업시설(공장) 등재 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 산업단지·산업시설구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 제712호가 공동담보로 기재돼 있어 공동담보 관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래·임대수익·공실 위험을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “별도등기”가 먼저다
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 3회 유찰돼 128,000,000원까지 내려왔습니다. 713호 임차인 박재호의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 유찰 물건처럼 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 매각물건명세서의 “1토지 을구 18번 구분지상권설정등기 인수”입니다. 여기에 집합건축물대장상 산업시설(공장), 3회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 가격 할인폭보다 별도등기의 실질 영향과 사용·환금성을 먼저 확인해야 하는 C등급 보수형 물건입니다. 금전채무 인수 0원과 권리부담 0은 같은 말이 아닙니다.
