99,123,200원
🏷️ 4회 유찰 💰 99,123,200원 👤 임차인 1명·대항력 없음 ⚠️ 토지 지상권 인수
서울남부지방법원 2025타경635. 가산동 에이스태세라타워 지하 1층 B105호로, 공부상·감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사데오테크이며 2020.11.27. 거래가액 183,187,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권의 채권최고액은 327,600,000원이고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부상 말소기준권리 이후 남아 있는 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가농바이오 가압류, 국세 압류, 금천구 압류, 김상원 근저당은 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건은 권리관계를 “전부 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 별도등기인 토지 지상권 설정등기의 인수가 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경635 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사데오테크 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 99,123,200원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 275,603,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2020.11.27. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 327,600,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 인수권리가 있다
말소기준인 2020.11.27. 하나은행 근저당권 이후의 기술보증기금 가압류 640,000,000원과 2025.08.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.15. 설정됐던 김상원 근저당권 70,000,000원은 2024.07.24. 이미 말소됐고, 과거 가압류·압류 역시 말소 또는 해제된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노창호 | 18.35㎡ | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.02.28. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 노창호의 전입일은 2024.02.28.로, 말소기준권리인 2020.11.27. 하나은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 40.96%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 99,123,200원입니다. 4회 유찰돼 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 79,298,560원, 6회 유찰 시 63,438,848원입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 지하층 공장(지식산업센터)이라는 용도와 4회 유찰 이력, 별도 토지 지상권 인수까지 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,123,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,218원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 327,600,000원 | 96,938,982원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 967,600,000원 중 96,938,982원이 배당되고, 미배당은 870,661,018원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도 토지 지상권 인수 문제는 금전 배당액과 별개의 권리 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 디지털3단지사거리 남동측 인근으로, 지식산업센터·공장·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상·감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 지하1층 B105호이며, 공동 급배수·위생·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 환금성. 지하층 공장(지식산업센터)이고 이미 4회 유찰된 점은 가격뿐 아니라 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 1토지 을구 9번 지상권의 권리자·존속기간·범위·대가 및 낙찰 후 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 임차인 점유 확인. 노창호는 대항력은 없지만 현재 점유부분이 18.35㎡로 조사돼 있으므로 실제 점유현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공장 이용 가능성 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 지식산업센터이므로 실제 입주·사용 목적에 맞는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 지하1층 B106호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수 지상권’이 먼저다
감정가 242,000,000원이 4회 유찰돼 99,123,200원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 두 숫자가 아니라 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 인수입니다.
최근 실거래 시세가 없어 99,123,200원이 시장가보다 저렴한지도 확인할 수 없고, 이미 4회 유찰된 지하층 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 “감정가의 41%니까 싸다”가 아니라 “지상권을 인수하고도 이 가격이 적정한가”가 입찰 판단의 출발점입니다. 권리 원문 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
