서울남부지방법원 2025타경635. 가산동 에이스태세라타워 지하1층 B106호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사데오테크이고, 2020.11.27. 거래가액 183,187,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 327,600,000원으로 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 기술보증기금 가압류 640,000,000원과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 일부 압류·가압류·후순위 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부의 이 흐름만 보고 “낙찰자가 떠안을 것이 없다”고 결론 내릴 수 없다는 점입니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 9번 지상권 설정 등기를 별도 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경635 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비106호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 46 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 지하1층 비106호 |
| 소유자 | 주식회사데오테크 · 2020.11.27. 소유권이전 · 거래가액 183,187,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 99,123,200원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 4회 / 감정가의 40.96% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 275,603,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도등기가 남는다
말소기준권리는 2020.11.27. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 327,600,000원이고 공동담보로 에이스태세라타워 지하1층 B105호가 기재돼 있습니다. 기술보증기금의 2025.06.05. 가압류 640,000,000원과 2025.08.07. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2022.05.03. 농업회사법인 가농바이오 주식회사 가압류 57,600,000원은 2022.07.20. 집행취소결정으로 말소됐고, 2022.07.15. 김상원 근저당권 70,000,000원도 2024.07.24. 해지로 말소됐습니다. 금천세무서의 압류 및 금천구 압류 역시 이후 해제·말소된 내역이 확인됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 우선변제 여부는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노창호 | 18.35평방미터 | 2024.02.28 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
노창호의 전입일은 2024.02.28.로, 말소기준권리인 하나은행 근저당의 2020.11.27.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 위치 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 99,123,200원으로 감정가의 40.96%입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 시세 근거가 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,123,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,218원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 327,600,000원 | 96,938,982원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.2% 추정치인 2,184,218원, 하나은행 예상배당은 96,938,982원입니다. 총 채권액 967,600,000원 대비 미배당액은 870,661,018원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 99,123,200원 | 96,938,982원 | 870,661,018원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 79,298,560원 | 77,471,186원 | 890,128,814원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 63,438,848원 | 61,896,949원 | 905,703,051원 | 0원 |
신청채권자 하나은행의 청구액은 275,603,838원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 96,938,982원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 5회 유찰 시 77,471,186원, 6회 유찰 시 61,896,949원으로 더 감소합니다. 각 시나리오의 배당상 매수인 금전 인수액은 0원이지만 별도등기 지상권 문제는 그대로 별개입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 디지털3단지사거리 남동측 인근. 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가산디지털단지역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 및 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 로폭 20미터 내외, 남동측 로폭 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 유찰 이력. 현재까지 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1토지 을구 9번 지상권. 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 별도등기의 내용과 범위를 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 242,000,000원 대비 최저가 99,123,200원이라는 할인폭만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 임차인 노창호. 전입일 2024.02.28.로 대항력은 없지만 확정일자·배당요구와 관련한 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 배당 오차. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당에는 에이스태세라타워 지하1층 B105호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권 관계를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 이용·입주 조건과 실제 사용 가능 여부를 물건 특성에 맞춰 점검해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 아직 확인 중”
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 242,000,000원이 4회 유찰돼 99,123,200원, 즉 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 임차인 노창호도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 예상배당상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론은 “권리 깨끗·저가 매수”가 아닙니다. 매각물건명세서에 1토지 을구 9번 지상권 설정 등기가 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다. 여기에 실거래 시세 비교 근거도 없어 99,123,200원이 시장가격 대비 얼마나 유리한지도 확정할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리 확인이 먼저. 지상권의 실제 내용과 임차인의 우선변제 관계를 확인한 뒤에야 현재 회차의 가격을 평가할 수 있는 사건입니다.
