서울남부지방법원 2025타경653. 구로동로8길 53에 있는 5층 혼합건물의 제1층 제102호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 소유자 김진은 2010년 6월 16일 증여를 원인으로 소유권을 취득했고, 2022년 2월 22일 남부안농업협동조합 근저당권 195,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 김광문 명의 근저당권 150,000,000원, 한국전력공사 가압류 13,111,130원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 신고된 두 점유자입니다. 특히 정정순은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제102호 · 도로명주소 구로동로8길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 면적 39.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조·경량철골조 지붕 5층 건물 · 사용승인일 1996.06.14 · 다세대주택 8세대 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 김진 (2010.06.16 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부안농업협동조합 / 157,906,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
1996년부터 2015년 사이 설정된 과거 근저당권들은 후속 말소등기가 확인되고, 2018타경401 임의경매개시결정도 취하에 따라 2018년 7월 18일 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 2월 22일 남부안농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 앞선 날짜에 신고된 점유자의 임차보증금은 별도로 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정순 | 미상 | 2020.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 코리아세븐 | 44.05㎡ | 2021.01.04 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 10,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높다
확인되는 최근 12개월 거래는 2025년 7월 1건입니다. 거래 면적은 35.29㎡, 대상 면적은 39.13㎡로 차이가 있고 표본도 1건뿐이므로 정밀한 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 최저매각가와 알려진 인수액이 이 거래금액을 크게 웃돈다는 방향은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.29㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 180,000,000원 |
최저매각가 237,600,000원은 최근 거래금액의 132.0%입니다. 코리아세븐 보증금 10,000,000원만 더한 실질취득 하한 247,600,000원은 최근 거래의 137.6%입니다. 정정순 보증금이 추가되면 비율은 더 높아집니다. 감정가 297,000,000원도 최근 거래의 165.0%이므로, 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 알려진 실질취득 하한 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 237,600,000원 | 247,600,000원+α | 899,916,530원 |
| 2회 유찰 시 | 190,080,000원 | 200,080,000원+α | 946,771,250원 |
| 3회 유찰 시 | 152,064,000원 | 162,064,000원+α | 984,255,026원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 인수 · 주식회사 코리아세븐 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 · 서울특별시구로구 | 72,240,000원 | 72,240,000원 |
| 3. 을구 2번 · 서울특별시구로구 | 1,339,000원 | 1,339,000원 |
| 4. 을구 3번 · 구로4동새마을금고 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 5. 을구 4번 · 구로4동새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 을구 9번 · 주식회사우리은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 11번 · 주식회사우리은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 8. 을구 12번 · 주식회사전북은행 | 110,500,000원 | 58,694,600원 |
| 9. 을구 14번 · 김광문 | 250,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 15번 · 임유경 | 240,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 19번 · 남부안농업협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 20번 · 김광문 | 150,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 6번 · 한국전력공사 | 13,111,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 237,600,000원은 전액 비용과 채권 배당에 사용되고, 채권 미배당액은 899,916,530원으로 계산됩니다. 코리아세븐 보증금 10,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수하며, 정정순의 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근으로, 주변은 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제102호는 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 1996.06.14이며, 5층 건물에 다세대주택 8세대와 근린생활시설이 함께 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6m 및 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 환금성. 확인되는 최근 거래가 1건뿐이고 대상은 1층 소매점입니다. 다수 세대 아파트보다 비교 가능한 거래와 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정정순 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 코리아세븐 승계 확인. 보증금 10,000,000원, 월 차임 1,200,000원, 신고일 2021.01.04 및 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 대상 면적은 39.13㎡인데 코리아세븐 점유 부분은 44.05㎡로 조사돼 있습니다. 제101호와 제102호의 실제 경계와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 권리 말소 대조. 1996년부터 2015년 사이의 근저당권과 각 후속 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 입찰가 산정. 최저가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금을 합친 총액으로 최근 거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 과신 금지. 1회 유찰 최저가는 최근 거래의 132.0%이고, 알려진 실질취득 하한은 137.6%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·사업자등록과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 승계 포함 총액을 보라”
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 선순위 신고를 한 임차인 2명입니다. 코리아세븐 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 정정순의 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 알려진 실질취득 하한은 247,600,000원이며 최근 거래 180,000,000원의 137.6%입니다.
정정순의 보증금이 추가되면 가격 부담은 더 커지고, 그 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 해당 임차인 부분의 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 거래 표본이 1건뿐인 1층 소매점이라는 환금성 한계까지 고려하면, 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 임차인 원본 확인이 먼저이고 가격 판단은 그다음입니다.
