서울남부지방법원 2025타경653. 구로동 744-1 제1층 제102호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 297,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,064,000원으로 감정가의 51.2%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 놓고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 말소기준인 2022.02.22. 남부안농업협동조합 근저당보다 앞서 점유 신고된 사람이 둘 있고, 그중 주식회사 코리아세븐은 보증금 10,000,000원에 대해 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
또 다른 점유자 정정순은 2020.05.13. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 최종 인수액 역시 확정할 수 없습니다. 정정순은 과거 등기상 소유자였던 동일 이름의 관계인이어서 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되지만, 그 사정만으로 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 김진 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 152,064,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 157,906,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 1996.06.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차는 별도
말소기준권리는 2022.02.22. 설정된 남부안농업협동조합 근저당 195,000,000원입니다. 같은 날 후순위 김광문 근저당 150,000,000원이 설정됐고, 2025.03.19. 한국전력공사 가압류 13,111,130원, 2025.09.02. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차·점유관계는 등기 말소와 별개이므로, 선순위 점유자 두 명의 인수 여부가 이 사건의 핵심입니다.
② 임차·점유 분석 — 최소 10,000,000원 인수, 추가액은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정순 | 미상 | 2020.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 코리아세븐 | 44.05㎡ | 2021.01.04 | 10,000,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
③ 시세 비교 — 확정분만 보면 90.0%, 그러나 ‘싸다’ 확정은 이르다
비교 가능한 최근 거래는 2025.07. 전용 35.29㎡, 3층의 180,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 180,000,000원입니다. 현재 최저가 152,064,000원만 비교하면 시세의 84.5%지만, 코리아세븐 보증금 10,000,000원을 더한 확정 최소 실질취득 162,064,000원은 최근 거래의 약 90.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.29㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
표본이 1건에 불과하고 해당 거래 면적도 35.29㎡로, 가격 판단의 근거가 넓지는 않습니다. 더 중요한 점은 정정순의 보증금이 미상이라는 것입니다. 추가 인수액이 확인되기 전에는 실질취득이 시세보다 충분히 낮다고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,896원 |
| 인수 · 주식회사 코리아세븐 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부안농업협동조합 | 195,000,000원 | 149,135,104원 |
| 3. 근저당 · 김광문 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 13,111,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 358,111,130원, 예상 배당액은 149,135,104원이며 미배당은 208,976,026원입니다. 코리아세븐 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수입니다. 정정순 관련 추가 인수액은 이 표에 확정 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 10,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확정 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 152,064,000원 | 10,000,000원 | 162,064,000원+ | 208,976,026원 |
| 4회 유찰 시 | 121,651,200원 | 10,000,000원 | 131,651,200원+ | 238,963,047원 |
| 5회 유찰 시 | 97,320,960원 | 10,000,000원 | 107,320,960원+ | 262,941,947원 |
유찰이 추가되면 낙찰가 자체는 낮아지지만 코리아세븐 보증금 10,000,000원은 그대로 매수인 부담입니다. 더구나 정정순 보증금까지 존재하면 각 회차의 실질취득은 위 금액보다 높아집니다. 따라서 이 사건은 유찰률보다 선순위 점유자 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근이며, 주변은 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 약 6m 및 4m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 63.0㎡, 공시지가는 3,096,000원/㎡입니다.
- 건물. 1996.06.14. 사용승인된 5층 건물의 제1층 제102호로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교군은 8세대 규모이고 최근 거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 20.0%로 거래·경매 표본을 보수적으로 해석할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정정순 보증금 확인. 2020.05.13. 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유 실체 확인이 최우선입니다.
- 코리아세븐 인수 반영. 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 응찰가에 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래는 180,000,000원 1건뿐입니다. 단일 거래가를 절대적 시세로 보지 말고 면적·층·용도 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 현재 3회 유찰. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔지만, 반복 유찰 자체가 권리·용도·환금성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다.
- 점포 임대차 확인. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
현재 최저매각가는 152,064,000원으로 감정가 297,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 최근 실거래 180,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 할인처럼 보입니다. 하지만 코리아세븐 보증금 10,000,000원을 더한 확정 최소 실질취득부터 이미 162,064,000원이고, 정정순의 보증금은 아직 미상입니다. 이 추가 인수액이 얼마인지에 따라 시세 대비 할인폭은 크게 달라질 수 있습니다.
등기부 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 승부처는 등기 말소가 아니라 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 보증금입니다. 3회 유찰이라는 가격 숫자보다 정정순의 점유·보증금 확인이 먼저이며, 그 금액을 확정한 뒤에야 실질취득과 최근 실거래를 제대로 비교할 수 있습니다.
