서울남부지방법원 2025타경9526. 서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 204호입니다. 감정가는 1,490,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 488,243,000원, 감정가의 33% 수준까지 내려왔습니다. 권리 구조의 기준점은 2023.09.26 설정된 별내농업협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 경기신용보증재단 가압류, KB국민카드 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 용도와 가격 검증입니다. 감정 이용상태는 공부상 판매시설이고 현황은 공실입니다. 단지 거래자료의 목표면적은 116.5295㎡인 반면 제공된 최근 거래는 46.89㎡~84.92㎡로, 면적 일치 여부가 false입니다. 따라서 최근 평균 716,791,666원이나 최신 거래 900,000,000원과 최저가를 단순 비교해 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9526 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 |
| 용도 / 현황 | 판매시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 이창선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,490,000,000원 / 488,243,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 2,115,732,198원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 사용승인일 | 2020.11.26 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 5,330,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.09.26 접수된 을구 3번 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고 이창선이 채무자입니다. 이후 2025.08.08 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 경기신용보증재단 가압류 18,740,000원, KB국민카드 가압류 19,377,364원, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 68.1%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
신마곡벽산블루밍의 최근 12개월 거래자료는 12건, 평균 716,791,666원, 최저 360,000,000원, 최고 980,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 전용 59.76㎡, 12층, 900,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가 488,243,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%입니다.
하지만 대상 물건의 비교 목표면적은 116.5295㎡이고, 거래자료의 면적 일치 판정은 불일치입니다. 제공된 거래면적도 46.89㎡~84.92㎡에 분포합니다. 따라서 68.1%라는 숫자는 같은 면적·같은 용도 물건의 직접 시세 할인율이 아니라 참고값으로 봐야 합니다. 특히 대상은 공부상 판매시설이므로, 주거형 거래자료를 그대로 적용해 “시세보다 저렴하다”고 결론내릴 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 72.86㎡ | 9 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 46.89㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 2 | 920,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 49.74㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 827,500,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 3 | 970,000,000원 |
| 2025.12 | 49.78㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 46.89㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 49.61㎡ | 14 | 659,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.5295㎡ 대상 | 12건 | 716,791,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 488,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,282,430원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 480,960,570원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,740,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,377,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,318,117,364원 중 채권자 예상배당은 480,960,570원, 미배당액은 1,837,156,794원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 488,243,000원 | 480,960,570원 | 1,837,156,794원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 390,594,400원 | 384,326,078원 | 1,933,791,286원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 312,475,520원 | 307,300,863원 | 2,010,816,501원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 더 낮아진다는 사실 자체가 투자 매력을 보장하지는 않습니다. 판매시설이라는 용도와 실제 임대·매매 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 판매시설이며 현황 공실상태입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조, 지상 3층 건물 내 2층이고 사용승인일은 2020.11.26입니다.
- 입지. 지하철 5호선 개화산역 남동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 개화산역과 각종 노선버스정류장이 위치하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 12m, 동측·북측 약 8m, 남측 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역은 2024.09.10~2029.09.09로 기재돼 있으며 지목 도로 한정입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판매시설 가격 재검증. 최근 거래 표본은 대상 116.5295㎡와 면적이 맞지 않습니다. 68.1% 할인 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 용도·유사 면적의 매매·임대 자료를 확인해야 합니다.
- 현장 공실 확인. 명세서에는 공실로 기재돼 있으나 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.08 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서의 권리자 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0이라는 지표와 현재 5회 유찰 사실을 함께 보고 실수요·임대수요를 점검해야 합니다.
- 관리·보유비용 확인. 공실 판매시설인 만큼 관리비 체납 및 보유 중 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
등기 구조만 보면 이 물건은 비교적 명료합니다. 2023.09.26 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 전혀 다른 문제가 남습니다. 감정가 1,490,000,000원에서 최저 488,243,000원까지 떨어져 5회 유찰됐지만, 대상은 주거용 아파트가 아니라 판매시설입니다. 더욱이 최근 실거래 평균 716,791,666원과 최신 거래 900,000,000원은 대상면적 116.5295㎡와 일치하지 않는 표본입니다. 따라서 “감정가의 33%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격·환금성은 별도 검증이 핵심입니다.
